הדרך להשקעת נדל”ן, כמו כל דרך, מתחילה בצעד הראשון. בעבר, הצעד הראשון משמעותו הייתה ללכת ולהתחיל לבצע משהו בפועל. בעידן הטכנולוגי של היום, הצעד הראשון הוא חיפוש פשוט בגוגל ומשם לרוב, המחסום הפסיכולוגי האמיתי רק מתחיל.
החיפוש בגוגל נותן מגוון תוצאות החל בהזדמנויות השקעה, קבוצות רכישה, מכרזים ועוד. ההצפה במידע, במושגים וביטויים למי שאינו מכיר את עולם הנדל”ן, בלי ידע אמיתי ויכולת ניתוח ריאלית של העסקאות והמידע המוצג ברשת, יכולים ליצור תחושת חוסר אונים ולהגדיל את המחסום מללכת ולפעול בעולם הנדל”ן המופלא.
המחסום הגדול הזה הרבה פעמים מונע מאנשים בעלי פוטנציאל גדול להצלחה מללכת ולפעול. לכן, כתבנו את המאמר הזה על מנת לענות על השאלות ולעזור לפרוץ את המחסום הפסיכולוגי הראשון.
אחרי שתפרצו את המחסום הראשון ותתחילו ללמוד אתם תתמלאו בתחושת הצלחה וגאווה. באחריות.
במאמר זה נסקור את קורס הנדל”ן למתחילים ונפשט את המושגים שילמדו בו, מתוך מטרה להנגיש את הידע ולהציג מה באמת אתם הולכים ללמוד ומה תוכלו לבצע בעזרת הידע הנרכש.
נושאים קשורים:
איך להשתחרר ממחסומים פסיכולוגיים
החלק הראשון בקורס עוסק במחסומים הפסיכולוגיים המשפיעים עלינו בעת שאנו רוצים להיכנס לעולם הנדל”ן. המחסומים אלו הדברים שבעקבותם עדיין לא עשיתם עד היום. הרי כולם שמעו שיש כסף בנדל”ן ושכדאי להשקיע בנדל”ן, הרי כולם מכירים מישהו שקנה דירה ומכר אותה במאות אלפי שקלים רווח, כמעט כולם נאנקים תחת תשלומי שכירות או משכנתא ועדיין – לא כולם עוסקים בנדל”ן. אחת הסיבות העיקריות לכך אלה המחסומים הפסיכולוגיים שעוצרים אותנו לפני שאנו מתחילים להתעסק בנדל”ן או לפני ביצוע עסקה בפועל. לכן, השלב הראשון הוא קודם כל לגבי הפריצה של המחסומים הפסיכולוגיים.
המחסומים העיקריים הם:
- יועצי הנדל”ן שלכם
- זמן רב עד שרואים עסקה בטוחה
- עשיה בשטח
- השוק מוצף
יועצים
תופעת היועצים אצלנו במדינה נפוצה במיוחד, כל אחד הופך ליועץ מומחה בכל נושא, גם בנדל”ן. סביר להניח שהאנשים איתם תתייעצו הם המשפחה הקרובה והחברים. הם כמובן רוצים בטובתכם ומפחדים שתיפלו ולכן לרוב הם יזהירו אתכם וינסו להוריד אתכם מלהתחיל ולהתעסק בנדל”ן.
מה שעליכם לעשות זה פשוט להסתכל בראיה אובייקטיבית על כל מייעץ ולחשוב – מהי רמת הניסיון שלו:
האם הוא בעל ניסיון רב או שמא קנה רק נכס למגורים?
במידה והוא בעל ניסיון – האם הוא הצליח או נכשל?
אם הוא בעל ניסיון והצליח – למה שיוריד אתכם מזה? הוא אמור לעודד אתכם.
אם הוא בעל ניסיון ונכשל – ללמוד ממנו מה הוא עשה לא נכון. זה שהוא נכשל, לא אומר שאתם תיכשלו.
אם הוא לא בעל ניסיון – הוא לא במעמד מתאים לתת עצות.
זמן
המחסום הבא אותו נלמד לפרוץ הוא מחסום הזמן. יש לו שתי פנים:
1. כמות הזמן הנדרשת ביומיום על מנת לעסוק בנדל”ן (אנשים חוששים שאין להם את הזמן בשביל זה)
2. לוקח הרבה זמן עד שממשים את העסקה ורואים כסף.
בקורס לומדים כמה זמן נדרש בפועל בשביל כל סוג עסקת נדל”ן (כמה שעות בודדות בשבוע), לומדים על סוגי העסקאות בהן ניתן לייצר רווח משמעותי תוך מספר חודשים. כמו כן, נלמד כמובן גם על עסקאות ארוכות טווח. המטרה היא להבין את הזמנים בכל עסקה וכי לא בהכרח עסקת נדל”ן אורכת זמן רב וניתן לבצע עסקאות קצרות טווח.
עשיה בשטח
בעבר, יזם נדל”ן נדרש להתרוצץ בין אנשי המקצוע, לעירייה, למוכרים וקונים פוטנציאלים ועוד.
הרושם שנוצר הוא שהעשייה היא קשה ודורשת מאמץ רב, מחסום זה מונע מהרבה אנשים ללכת ולפעול בנדל”ן.
בפועל, במציאות הטכנולוגית של היום מרבית העשייה נעשית מהבית וכשהולכים לשטח כבר מגיעים מוכנים ויודעים בדיוק מה צריך לעשות.
בקורס נעבור על כל הכלים שעומדים לרשותו של יזם ונתרגל אותם לרמה הגבוהה ביותר. אחרי שנלמד על הדרך לעסוק בנדל”ן מהבית תוכלו להתחיל לפענח עסקאות ולאתר הזדמנויות ככה שכבר במהלך הקורס תוכלו לבצע את העסקה שלכם!
בינתיים אתם יכולים להיכנס למדריך נדל”ן אונליין שלנו מכאן
השוק מוצף
חשש נוסף המלווה יזמים בתחילת דרכם, הוא שהשוק מוצף בבעלי מקצוע ואין מקום גם עבורם. התחושה הזו עלולה רק להתחזק עם השיווק הממוקד שהרשתות החברתיות מציבות מולנו. ברגע שהתחלנו להתעניין בנדל”ן ברשת, הן גורמות לנו לראות רק מודעות שקשורות בעשייה נדלנ”ית ומעצימות את תחושת הצפת השוק.
בפועל, השוק ממש לא מוצף! יתרה מזאת, במדינה מתפתחת עם קצב גידול אוכלוסיה כמו שיש במדינת ישראל, הוא לא יכול להיות מוצף. יש הזדמנויות בכל מקום ומספיק בשפע עבור כולם, צריך רק לדעת לזהות אותן ולממש.
לדאוג לגבי עשייה של אחרים היא לעולם לא דרך טובה לקדם את העשייה של עצמך. הדרך הכי טובה לקדם את עצמך היא באמצעות עשייה עצמית בלי להסתכל ולחשוש מהעשייה של אחרים.
מהן סוגי העסקאות בשוק ואיך להתמודד איתן
לאחר שתלמדו ותעברו את החלק הראשון, המחסום הפסיכולוגי, נתחיל ללמוד תכלס. נתחיל לבנות את הבסיס בכך שנתחיל להבין את שוק הנדל”ן, להבין מהן סוגי העסקאות שניתן לעשות ומה דרך הפעולה בכל עסקה. זה הבסיס לכל הפעילות הנדלנ”ית שלכם להמשך. בפשטות, נעבור על כלל סוגי העסקאות ונלמד כיצד לשייך כל סוג עסקה לפי פרופיל משקיע. בסוף שיעור זה כבר תדעו להגיד מהי העסקה הנכונה עבורכם לפי הפרופיל משקיע שלכם ומה העסקה הנכונה עבור כל פרופיל. כך שכבר תוכלו לסייע לסביבה הקרובה שלכם בכך שתראו להם מהם סוגי העסקאות הנכונות עבורם, כבר בשלב זה של הקורס!
רוצים כבר להכיר את סוגי העסקאות שיש בנדל”ן? לחצו פה למעבר לכתבה
רוצים לבדוק מה סוג העסקה הנכון עבורכם? לחצו פה וכנסו למבדק סוג משקיע
איך לאתר נכסים מתחת למחיר השוק והשבחתם – EXIT
בשלב הזה נתמקצע בביצוע עסקת אקזיט. עסקת אקזיט היא עסקה קצרה, לרוב נעשית במהלך שנה וחצי עד שנתיים (18 חודשים לאחר רכישה ע”מ שלא לשלם מס שבח) ומטרתה הגדלת ההון העצמי הזמין שיש לנו ביד. מדובר על עסקה קצרה עם רווח של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
עקרונות העסקה הם נורא פשוטות: לאתר נכס מתחת לשווי שוק, להשביח אותו ולמכור מעל שווי שוק.
הדרך לאתר נכס מתחת לשווי השוק היא ממש לא מסובכת, יתרה מזאת – ישנם מספר דרכים!
ניתן לרכוש נכס שיש בו עוד זכויות בניה שלא מומשו, ניתן לזכות בנכס במכרז, ניתן לרכוש נכס דרך כונס נכסים ועוד שיטות מיוחדות.
בקורס נלמד איך מאתרים את אותם הנכסים, איך מבצעים את ההשבחה וכיצד מוכרים בהמשך.
למדריך ביצוע עסקת אקזיט בנדל”ן לחצו כאן
איך לאתר את הדבר ‘החם’ הבא, איתור עיר להשקעה.
בשלב הבא בקורס נלמד, כי להגיע לעסקה במקום שידוע כ”חם” עבור יזמים – זה בזבוז זמן ולא המטרה. אם כולם כבר יודעים שהמקום הוא חם להשקעה, אז הוא כבר לא באמת חם להשקעה.
בשלב זה בקורס נלמד איך לאתר בעצמנו את המקום החם הבא. איך אני יודע לצפות עליית מחירים בסבירות גבוהה מאוד, ומנצל אותה לטובתי לרכישת נכס. ניתוח שטח ותוכניות עתידיות על מנת לחזות מה עתיד להיות עם שוק הנדל”ן באותו אזור.
מידע נוסף ניתן לקבל במדריך עשיית נדל”ן מהבית, כנסו מכאן
איך להעריך מחיר אמיתי של נכסים בישראל
בחלק זה של הקורס נלמד כיצד יש להעריך מחירו של נכס, מתוך מטרה שתוכלו להתמקח ולבצע משא ומתן על נכסים מבלי להצטרך לסמוך על המילה של המוכר בכל הנוגע למחיר הנכס. תלמדו את שלושת השיטות בהן השמאי מקרקעין מעריכים נכסים, תלמדו כיצד תוכלו לבצע את השיטות האלה בעצמכם ע”מ שתדעו בוודאות מה שוויו של נכס. ברגע שתדעו להעריך את שוויו האמיתי של הנכס, תוכלו למנף את הידע ולהסתייע בו במשא ומתן, בהערכת כדאיות העסקה וכו’.
בניית תכנית עסקית לרכישת קרקעות ונכסים בנויים
אחד הדברים החשובים ביותר בביצוע העסקה הוא הבנייה של התוכנית העסקית. התוכנית העסקית כוללת בתוכה את כלל ההוצאות וההכנסות מהעסקה וכוללת בתוכה את האסטרטגיה לביצוע העסקה. התוכנית העסקית מגלמת בתוכה את הסיכונים וכיצד נפעל במידה ומשהו לא עבד כשורה. צריך לבנות תכנית עסקית לכל עסקה וצריך לדעת לכתוב אותה נכון.
בקורס נלמד כיצד בונים את התכנית וכיצד מנתחים את כדאיות העסקה בעזרת התכנית. ככל שנכתוב יותר תכניות כך נהיה יותר משופשפים ונדע לנתח בצורה נכונה עסקאות מכל סוג. כמובן שכבר במהלך הקורס נתחיל לאתר נכסים ולכתוב תכניות מפני שרק תרגול אמיתי יוביל לתוצאות.
ניתוח והבנת תחום התחדשות עירונית ותמ”א
במדינת ישראל ישנם פיתוחים חוזרים של אזורי מחייה במגוון תכניות ממשלתיות ואזוריות שונות. בחלק הזה של הקורס נכיר את התכניות השונות, את משמעותן וכיצד ניתן כיזמים לנצל אותן על מנת לייצר רווחים מנדל”ן. התוכניות העיקריות עליהם נעבור בקורס אלה תכניות תמ”א, תכנית התחדשות עירונית, פינוי בינוי, וכמובן התכנית החדשה (2020) דירה במחיר מופחת.
סיורי שטח
מעבר למפגשי הלימוד העיוניים, ישנם מפגשי שטח בהם אנו הולכים בפועל לאזורי פעילות ומנתחים אותם מהשטח (כמובן לאחר שביצענו הכנה מוקדמת מהבית). במפגשי השטח אנו מנתחים ומלמדים כיצד יש לנתח עסקאות מהשטח ומכינים אותך לקראת ניתוחי העסקאות שלך!
ישנם עוד המון נושאים הנלמדים בקורס עצמו ומטרת כולם היא להביא אתכם ממקום של חוסר ידע בנדל”ן ועד לידע ברמה הגבוהה ביותר. מקווים שנתנו לכם פה טעימה קצרה ועשינו לכם סדר על מנת שתוכלו לקבל בצורה רגועה את ההחלטה לקחת את החיים הנדלניים שלכם צעד אחד קדימה ולהצטרף אלינו!
מחכים לכם,
עולם המנטורים הישראלי.
