יש לכם נכס מושכר שאתם רוצים להשתמש בו לצרכים אחרים? מעוניינים לפנות שוכר שמפר את החוזה? לא בטוחים מה מותר ומה אסור על פי החוק? אל דאגה, אתם לא לבד!
״קבוצת דה האס״, המובילה בליווי משקיעים והשקעות נדל”ן בישראל, מומחית בכל הנושאים שנוגעים להשכרת נכסים, יודעת שהרבה מבעלי הנכסים מוצאים את עצמם אבודים בסבך המשפטי של חוק פינוי מושכר.
אל תתייאשו – במאמר הבא, קבוצת דה האס יראו לכם את הדרך לצאת מזה בשלום (ועם הנכס שלכם ביד)! נפשט לכם את כל מה שחייבים לדעת על החוק, נסביר מה מותר ומה אסור, ונכין אתכם לתהליך פינוי מושכר מוצלח. אז קחו נשימה עמוקה, תתרווחו בכיסא, ונכנס לעולם המשפטי של השכרת נכסים בישראל.
מבטיחים שתצאו הרבה יותר חכמים (ופחות מבולבלים)!
מהו בעצם חוק פינוי מושכר ולמה הוא נועד?
בואו נבין את הבסיס – מה זה בכלל חוק פינוי מושכר? ובכן, מדובר בחקיקה שנועדה להסדיר את הליך פינוי השוכר מנכס על ידי בעל הנכס (המשכיר), בנסיבות מסוימות. החוק קובע בצורה מפורטת מתי מותר למשכיר לדרוש את פינוי הנכס, מהם התנאים לכך, ומה הם השלבים בתהליך המשפטי. המטרה העיקרית של החוק היא לאזן בין זכויות הקניין של בעל הנכס לבין זכות הדיור של השוכר, כדי למנוע מצבים של פינוי לא מוצדק של דיירים. אז כן, החוק הזה הוא כמו שופט צדק עליון, שמנסה להכריע בין האינטרסים המנוגדים ולשמור על כללי משחק הוגנים.
פינוי מושכר – מתי זה בכלל חוקי?
אוקיי, אז בוער בכם לפנות את השוכר מהנכס. אבל האם זה בהכרח חוקי? לפי איזה קריטריונים? הנה מספר מצבים שבהם החוק מאפשר למשכיר לדרוש פינוי:
1. הפרת חוזה – כשהשוכר מפר את ההסכם עליו חתם, למשל: אי תשלום שכר דירה, שימוש לא הולם בנכס, הפרת סעיפים מהותיים בחוזה וכו’.
2. צורך עצמי של המשכיר – אם בעל הנכס צריך את הדירה למגורים בשבילו או לקרובי המשפחה שלו, הוא יכול לדרוש פינוי מוקדם גם אם השוכר עומד בכל התחייבויותיו.
3. ביצוע שיפוץ יסודי – במקרה של רצון לבצע בנכס שיפוץ מקיף שמצריך פינוי הדיירים לתקופה ארוכה.
4. שינוי ייעוד הנכס – אם המשכיר רוצה לשנות את ייעוד הנכס למטרה אחרת (למשל ממגורים למסחר), ובשביל זה צריך לפנות את הדיירים.
5. תום תקופת השכירות – אם הסתיים חוזה השכירות והצדדים לא האריכו אותו, רשאי בעל הנכס לפעול לפינוי השוכר.
אבל חשוב לזכור – גם במצבים האלה, צריך לפעול אך ורק על פי הכללים הקבועים בחוק! אי אפשר סתם לזרוק את השוכר לרחוב ללא הליך מסודר ומוסכם.
הזכויות והחובות של שני הצדדים על פי החוק
בשביל לעשות קצת סדר, בואו נפרק את חוק פינוי מושכר לכמה מרכיבים בסיסיים, ונבין מה מגיע לכל צד:
זכויות המשכיר:
• לקבל בחזרה את החזקה בנכס בתום תקופת השכירות.
• לפנות שוכר שהפר את החוזה באופן מהותי.
• לדרוש פינוי הנכס לצורך שיפוץ, מגורים עצמיים או שינוי יעוד.
• לנהל משא ומתן להארכת חוזה או עדכון תנאים בסיומו.
חובות המשכיר:
• לספק לשוכר חוזה שכירות תקף וברור.
• לתת התראות מוקדמות במקרה של רצון לפינוי (בדר”כ 3-6 חודשים).
• לבצע הליך מסודר לפינוי ולא להוציא את השוכר “מהיום למחר”.
• לאפשר לשוכר זמן סביר למציאת מקום מגורים חלופי.
זכויות השוכר:
• זכות לדיור בטוח ולשימוש סביר בנכס במשך תקופת השכירות.
• זכות לקבלת התראה מספקת טרם דרישה לפינוי.
• זכות להגיש התנגדות משפטית במקרה של דרישת פינוי לא חוקית.
• זכות לדרוש פיצוי כספי על נזקים שנגרמו עקב פינוי פתאומי או לא מוצדק.
חובות השוכר:
• לשלם את שכר הדירה במועד ובאופן שסוכם בחוזה.
• לשמור על תקינות הנכס ולא לגרום לו נזקים מעבר לבלאי סביר.
• לעמוד בתנאי החוזה ובכללי ההתנהגות הבסיסיים כלפי השכנים.
• לפנות את הנכס בצורה מסודרת בתום תקופת השכירות או על פי החלטה שיפוטית.
השלבים העיקריים בתהליך פינוי מושכר
טוב, אז אתם עומדים בקריטריונים והחלטתם שאתם רוצים להתקדם עם פינוי הדייר. מה עכשיו? הנה מפת הדרכים שתעזור לכם לנווט בתהליך:
1. מכתב התראה – כצעד ראשון, יש לשלוח לשוכר מכתב רשמי עם דרישה לפינוי הנכס, תוך ציון הסיבות לכך והמועד הרצוי. חשוב לתת התראה מספקת של מינימום 30 יום (ולרוב 90-180 יום).
2. הגשת תביעה – אם השוכר לא מפנה את הנכס כמבוקש, יש להגיש נגדו תביעה לפינוי במעמד צד אחד. התביעה תוגש בבית משפט השלום או בבית הדין לשכירות (תלוי בנסיבות).
3. צו ביניים – במקביל להגשת התביעה, אפשר לבקש מביהמ”ש צו ביניים שיאסור על השוכר להמשיך בהחזקת הנכס עד להכרעה.
4. דיון והכרעה – ביהמ”ש ישמע את טענות הצדדים, יבחן את הראיות ולבסוף יכריע אם לקבל את התביעה. אם כן, יינתן צו פינוי שיחייב את השוכר להתפנות תוך זמן שיקבע.
5. הוצאה לפועל – אם השוכר מסרב לציית לצו הפינוי, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל שתאכוף את הצו ותבצע את הפינוי בפועל, תוך סיוע המשטרה במידת הצורך.
6. החזרת החזקה – אחרי השלמת פינוי הדייר והחפצים, הנכס יועבר חזרה לרשות המשכיר. יש לערוך פרוטוקול מסירה מסודר כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
כל השלבים האלה יכולים להימשך הרבה זמן (לפעמים שנה ויותר), ולהיות כרוכים בעלויות משפטיות לא מבוטלות. לכן חשוב מאוד להיעזר בעורך דין מומחה בתחום, שילווה אתכם לאורך כל הדרך.
איך להימנע ממלכודות נפוצות בפינוי שוכר?
ממש כמו בכל הליך משפטי מורכב, גם בפינוי שוכר יש נקודות תורפה שיכולות לגרום נזק למשכיר. הנה כמה טיפים חשובים למניעת תקלות:
• הקפידו על חוזה שכירות מפורט – ככל שהחוזה יהיה ברור ומפורט יותר לגבי התנאים והסנקציות, כך קל יהיה לאכוף אותו כשיגיע הזמן.
• שלחו התראות במועד – אל תמתינו עד הרגע האחרון כדי להודיע לשוכר על רצון בפינוי. ככל שתתריעו מוקדם יותר, כך הסיכוי להליך חלק גדל.
• אספו ראיות לאורך הדרך – אם יש הפרות חוזה חוזרות מצד השוכר, תדאגו לתעד אותן בכתב או בתמונות/וידאו. הן יהיו ראיות חזקות בבית המשפט.
• הימנעו מצעדים חד-צדדיים – גם אם השוכר מתנהג בצורה בעייתית, אל תנקטו צעדים קיצוניים כמו ניתוק מים/חשמל או החלפת מנעולים. הפעולות האלה הן לא חוקיות ועלולות לפגוע בכם.
• שמרו על אורך רוח – הליכי פינוי יכולים להיות ממושכים ומתסכלים. קחו בחשבון מראש שייתכנו עיכובים ועלויות לא צפויות, ואל תתייאשו.
לסיכום, עברנו על מפת הדרכים המפורטת לתהליך הפינוי המשפטי, וגם נקודות תורפה נפוצות שיש להימנע מהן. בסופו של יום, המפתח להצלחה הוא לפעול בהתאם לחוק, ולהיעזר בייעוץ משפטי מקצועי של עורך דין נדל”ן.
אז אם גם אתם נתקלתם בקשיים בניסיון לפנות שוכר, אל תנסו להתמודד לבד. צרו קשר עם “קבוצת דה האס” וניתן לכם את הליווי המשפטי הנדרש, כדי להבטיח שתוכלו להשיב את הנכס לרשותכם בהתאם לחוק.
