חלמתם פעם להיכנס לעולם הנדל”ן, אבל חששתם מהדרישה להון עצמי גבוה? אתם לא לבד! הרבה משקיעים פוטנציאלים חוששים להיכנס לשוק הנדל”ן בגלל העלויות הראשוניות הגבוהות. אבל מה אם יש דרך להיות משקיע נדל”ן מוצלח גם בלי הון עצמי גבוה?
“קבוצת דה האס”, המובילה בליווי משקיעים והשקעות נדל”ן בישראל, מומחית בלהפוך את חלום ההשקעה הנדל”נית למציאות. אנחנו מאמינים שלכל אחד צריכה להיות הזדמנות להיכנס לעולם הזה, מבלי להיות עשיר מראש.
אז אם אתם מחפשים את הדרך להתחיל בעולם ההשקעות הנדל”ן, אבל מפחדים מהעלויות הראשוניות, הגעתם למקום הנכון. קבוצת דה האס יתנו לכם את הידע והכלים הדרושים להיות משקיעי נדל”ן מצליחים, גם בלי הון עצמי עתק.
אז הצטרפו אלינו למסע מרתק ומלא בהפתעות, שבסופו תגלו איך להפוך ל”כרישים” של ממש בזירת ההשקעות – גם בלי להזיז מיליונים בין חשבונות הבנק. קחו נשימה עמוקה, אנחנו יוצאים לדרך!
מהו נדל”ן ללא הון עצמי ואיך זה עובד?
קודם כל, כדאי להבין מה בכלל המשמעות של “נדל”ן ללא הון עצמי”. באופן בסיסי, מדובר ביכולת לקנות נכסים מניבים מבלי לשלם את כל העלות שלהם מכיסנו הפרטי. במקום זאת, אנחנו נעזרים במקורות חיצוניים למינוף ההון שזמין לנו.
בין הדרכים הנפוצות למימון עסקאות מהסוג הזה הם:
1. לקחת משכנתא בנקאית בתנאים אטרקטיביים.
2. גיוס הלוואות פרטיות מקרנות השקעה וגופים פיננסיים.
3. שותפויות אסטרטגיות עם משקיעים נוספים לחלוקת ההון הנדרש.
4. ניצול נכסים קיימים שברשותכם כהבטחה לקבלת מימון.
5. ומציאת עסקאות בעלות תנאי תשלום נוחים כמו תשלומים, דחיות והחזרים הוניים.
המפתח להצלחה נמצא בשילוב אינטליגנטי של כמה אפיקים במקביל, תוך בחינה מושכלת של הסיכונים והסיכויים שנמצאים בכל נתיב. ככה תוכלו “למנף” את ההון המוגבל שברשותכם ולהשיג כוח קנייה גדול בהרבה. זה המפתח לפריצת מגבלת ההון העצמי שתקעה הרבה מאיתנו בעבר.
טיפים מנצחים לבחירת הנכס הנכון להשקעה
כדי להבטיח רווחיות מקסימלית להשקעה שלכם, חשוב לברור ביסודיות את הנכסים המתאימים. הנה כמה עצות שיעזרו לכם “לדוג” את ההזדמנויות הטובות ביותר:
• התמקדו בנכסים עם פוטנציאל השבחה – נכסים השדורשים שיפוץ, חידוש או השלמת בנייה, ומאפשרים מקסום שווי עתידי.
• שימו לב לנכסים עם תזרים מזומנים מיידי – נכסים מושכרים ומניבים שמאפשרים כיסוי מהיר של עלויות המימון.
• העדיפו אזורים “צומחים” בעלי ביקוש – בדקו היטב את הסביבה, קרבה לתשתיות, מוסדות חינוך ופארקי תעסוקה.
• מצאו “עסקאות מציאה” עם אפסייד משמעותי – התמקדו במוכרים שנמצאים בלחץ, כמו כונס נכסים, עיזבון, מצוקה כלכלית וכד’.
• בררו את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס – היעדר בעיות רישום, חריגות בנייה או שעבודים מקשים.
• בחנו את תשואת ההשכרה אל מול מחיר הרכישה – האם התשואה עולה משמעותית על עלויות האשראי שלכם?
ככל שתשכילו לזהות נכסים “מנצחים” שוק, תוך הערכת סיכונים מפוכחת, כך תגדילו את הסיכוי לתשואה גדולה על השקעה שלכם לטווח הארוך.
שיטות מקובלות למינוף וגיוס מימון לנדל”ן
אחד היתרונות של השקעה ללא הון עצמי הוא האפשרות למנף ביעילות כל שקל פנוי. נציג 4 אסטרטגיות מרכזיות למימון הנכסים באמצעות מקורות חיצוניים:
1. מימון בנקאי (משכנתאות מסחריות) – היום אפשר להשיג עד 70% מימון ויותר מערך הנכס לצורכי השקעה, בריביות נוחות לעסקאות איכותיות עם תזרים מובטח. גובה המימון והתנאים תלויים באיכות הנכס, יציבות ההכנסות הצפויות ובטוחות נוספות שתעמידו.
2. הלוואות גישור (bridge loans) לטווח קצר – יש מגוון קרנות מתמחות שנותנות הלוואות לרכישה, שיפוץ ומימון מחדש של נכסים. בדרך כלל מדובר בהלוואות “יקרות” יותר מבחינת הריביות, אבל הן נותנות גמישות רבה יותר במבנה העסקה והתנאים.
3. שותפויות אסטרטגיות – באיחוד משאבים של מס’ משקיעים להשקעה משותפת, אפשר לחלק את נטל ההון העצמי באופן משמעותי. אפשר לשתף פעולה עם קולגות, יזמים, קבוצות רכישה ואפילו בעלי מקצוע שייקחו חלק בפרויקט (כמו קבלנים).
4. ניצול נכסים קיימים – בעלי נדל”ן ותיקים יכולים לנצל את שווי הנכסים שיש להם, ולקבל כנגדם מימון למינוף רכישות נוספות. אפשר לשעבד נכסים מניבים, למכור חלק מהזכויות בהם או לקחת הלוואות כנגד בטוחה של תזרים השכירות.
לסיכום, כדאי לבחון מגוון רחב של אפשרויות מימון ולתפור “חליפה” ייעודית לכל עסקה. הקפידו לבדוק את עלויות המימון אל מול התשואה הצפויה, ובחרו בחכמה את תמהיל החוב/הון עצמי האופטימלי עבורכם.
סיפורי הצלחה – השקעות משותפות שהניבו
בואו נתבונן לרגע בכמה דוגמאות מעוררות השראה של השקעות נדל”ן משותפות, שהוכיחו את הפוטנציאל האדיר שנמצא בשיתופי פעולה:
– 5 חברים שרכשו מבנה תעשייתי ישן והפכו אותו למתחם עבודה שיתופי (co-working) מניב. בזכות שילוב של הון וכישורים, הם ביצעו מהפך מרשים ברווחיות!
– זוג שחבר לבן משפחה נוסף החליטו לרכוש דירת 3 חדרים מוזנחת בשכונה מתחדשת. הם שיפצו, פיצלו ל-2 יחידות והשכירו בתשואה מצוינת.
– קבוצת השקעה שגייסה הון עצמי ממספר חברים ושותפים, ויצאה לפרויקט ייזום של השבחת מגרש על ידי הגדלת זכויות והקמת פרויקט בנייה למכירה. העסקה הכפילה את ההון לשותפים תוך 4 שנים!
המשותף לכל הדוגמאות האלה הוא הבנה עמוקה של יתרונות השותפות והמינוף החכם של ההון. אפשר לראות שדווקא החיבור בין כוחות שונים מייצר ערך מוסף אדיר.
חוזים ותנאים חשובים בעסקאות נדל”ן ללא הון עצמי
אל תתפתו לחתום מהר על הסכמים מבלי להבין את המשמעויות! יש מספר סעיפים קריטים שחייבים להופיע בכל הסכם רכישה או שותפות, כדי להגן על האינטרסים שלכם:
• מבנה התמורה (תשלומים, דחיות, בטוחות וערבויות)
• סעיפי “יציאה ונסיגה” מפורטים במצבי שינוי או הפרה
• מנגנוני קבלת החלטות וזכויות הצבעה/וטו
• חלוקה ושעבוד הזכויות בנכס בין הצדדים
• אבני דרך לפרויקט עם לוחות זמנים וקנסות
• מגבלות ותנאים להעברת/מכירת חלקים מהזכויות
• חלוקת תקבולים ו”סדר קדימויות” לחלוקת רווחים
• אופן גיוס מימון עתידי ושעבוד הנכס
• תפקידים ואחריות של כל שותף בפרויקט
• דיווחים שוטפים ושקיפות בין הצדדים
כדאי מאוד להתייעץ עם עו”ד שמתמחה בנדל”ן לפני חתימה, כדי לוודא שאתם מוגנים כראוי מפני כל התרחיש האפשרי. זכרו – אין תחליף למערך חוזי מסודר כבר מתחילת הדרך!
היתרונות והסיכונים שבהשקעות ללא הון עצמי
ראינו עד עכשיו שהשקעה בנדל”ן ללא הון עצמי היא לגמרי אפשרית ומשתלמת, אבל חשוב שתהיו מודעים גם לסיכונים ולאתגרים:
יתרונות עיקריים:
+ “פותח את המשחק” גם למשקיעים עם הון מוגבל
+ מאפשר מינוף אפקטיבי של ההון ושיפור התשואה
+ מגדיל את כוח הקנייה ומאפשר כניסה לעסקאות גדולות
+ מפזר את הסיכון על פני מספר גורמים
אבל מנגד, יש גם סיכונים מסוימים:
– תלות ופגיעות לשינויים בתנאי המימון ועלויות האשראי
– אובדן שליטה בנכס עקב ריבוי בעלי עניין
– סכנת ניגודי אינטרסים בין השותפים
– חשיפה לאי עמידה בהתחייבויות של שותפים/יזמים
בסופו של דבר, ההצלחה שלכם בהשקעות תלויה במידה רבה בבחירת הנכס הנכון (אפשר להיעזר בסוכן נדל״ן), גיבוש מערך מימון אופטימלי ויצירת תמהיל שותפים מנצח.
לסיכום, קבוצת דה האס מבינה שלכל אחד מגיעה ההזדמנות להיכנס לעולם השקעות הנדל”ן, גם ללא הון עצמי אדיר. אז אם גם אתם חלמתם להיות משקיעי נדל”ן, אבל הדבר נראה לכם כמו משימה בלתי אפשרית, צרו קשר עם “קבוצת דה האס”. ניתן לכם את הידע, הליווי והכלים הדרושים להפוך את החלום למציאות. התחילו את המסע שלכם לעולם ההשקעות כבר היום!
