אז החלטתם לקפוץ למים העמוקים של השקעה משותפת במקרקעין? כל הכבוד על האומץ והיוזמה! אבל רגע לפני שאתם מתחילים לחפש שותפים ולחתום על צ’קים, חכו שנייה. האם אתם באמת מוכנים למסע המורכב הזה? האם יש לכם מפה ברורה להתמודדות עם כל הסיכונים והבעיות בדרך? אל דאגה, אתם לא לבד.
״קבוצת דה האס״, המובילה בליווי משקיעים והשקעות נדל”ן בישראל, כאן כדי לתת לכם את כל הכלים להצליח במשימה, ואחד המכשירים החזקים ביותר בארגז הוא – הסכם שיתוף במקרקעין!
במדריך המקיף שלפניכם, נלמד לעומק מהו הסכם שיתוף, מתי הכי נכון להשתמש בו, מה חייב להיות בו ואיך הוא יכול להגן עליכם מפני סכסוכים ואי-הבנות. גם נבין איזה סכנות מחכות לנו בהמשך ואיך לנהל את כל התהליך נכון. תתאזרו בסבלנות, קחו נשימה עמוקה ובואו ניכנס יחד לעולם המרתק של העסקאות המשותפות בנדל”ן. מבטיחים לכם – בסוף הקריאה תצאו הרבה יותר חכמים, מצוידים ובטוחים בעצמכם!
מה בדיוק הסכם שיתוף במקרקעין?
טוב, אז בואו נתחיל מההתחלה ממש – מה זה בכלל הסכם שיתוף במקרקעין? מדובר בחוזה משפטי רשמי שמסדיר את כל מערכת היחסים בין קבוצת אנשים שרוכשים יחד נכס מקרקעין (דירה, בניין, קרקע וכו’).
ההסכם קובע במפורש את זכויות הבעלות של כל שותף, את ההתחייבויות שלו מבחינת השקעה כספית, את חלקו ברווחים או ההפסדים ואת תהליך קבלת ההחלטות המשותפות בנוגע לעתיד הנכס. זה סוג של חוקה של השיתוף, שהמטרה שלה היא למנוע מראש מחלוקות, אי-הבנות וסכסוכים מיותרים.
אבל למה בכלל צריך הסכם כזה? מה רע בלהסכים בעל פה ופשוט לקפוץ ביחד? תתפלאו, אבל הסטטיסטיקה מראה שרוב השותפויות העסקיות שקורסות, נכשלות דווקא בגלל שאין הסכם מסודר. כשאין מסגרת משפטית מחייבת, גבולות האחריות מטושטשים, הציפיות מתנגשות, חילוקי הדעות מחריפים והשותפים מתחילים “לאבד את הראש”. בלי הסכם כתוב, אתם בעצם משחקים רולטה רוסית עם ההשקעה שלכם ועם מערכת היחסים האישית. זה פשוט לא שווה את הסיכון.
הקסם והיתרונות של הסכם שיתוף במקרקעין
אז מה כל כך טוב בפיסת הנייר הזאת? איך היא הופכת את חוויית ההשקעה המשותפת לחיובית ומוצלחת יותר? הנה רק חלק מהיתרונות המשמעותיים:
1. סדר וארגון – ההסכם מגדיר מראש ובצורה מסודרת כל פרט שקשור לזכויות, חובות ומחויבויות של כל שותף. אין יותר אזורים אפורים או כללי אצבע. הכל ברור וחד-משמעי מההתחלה ועד הסוף.
2. מניעת אי-הבנות וסכסוכים – כשהציפיות מפורטות בכתב, הרבה פחות סביר שיהיו אי-הבנות או ויכוחים בהמשך הדרך. כל אחד יודע בדיוק למה הוא מחויב ומה מגיע לו.
3. גמישות ויציבות לטווח ארוך – הסכם טוב צריך גם להתייחס לתרחישים עתידיים, כמו החלפת שותפים, העברת זכויות, ביצוע שיפוצים וכד’. כך השיתוף יוכל לצלוח כל סערה לאורך השנים.
4. שמירה על חלוקה הוגנת – כשהחלק של כל צד מעוגן בחוזה, אין מצב של אפליה או נטילת זכויות יתר. ההסכם מבטיח שכל שותף יקבל בדיוק את הנתח שמגיע לו.
5. אפשרות אכיפה משפטית – אם חלילה יש ויופר ההסכם ע”י אחד הצדדים, תוכלו לאכוף אותו בצורה משפטית ולקבל פיצוי. זה כמו ביטוח נוסף ממעשי סרבנות או הונאה.
מהם הדברים שחובה שיופיע בהסכם רישום?
בסדר, נניח ששכנענו אתכם. אתם רוצים להתקדם לשלב הבא ולערוך הסכם שיתוף מסודר. אבל מה חייב להיכלל בהסכם כזה? על מה אסור לכם לוותר בתהליך הכתיבה? הנה רשימת ה”חובה”:
• מיהם הצדדים המעורבים – שמות מלאים, ת.ז, כתובות וכל פרט מזהה של כל אחד מהשותפים.
• פירוט הנכס המשותף – כתובת מלאה, גוש וחלקה, מצב תכנוני ומשפטי, זכויות בנייה ועוד.
• מטרת השותפות – האם מדובר ברכישה למגורים, להשקעה לטווח קצר/ארוך, לפיתוח עתידי וכו’.
• זכויות וחובות השותפים – מהם אחוזי הבעלות של כל אחד, איזה סכום צריך להשקיע, מה מותר ואסור לעשות עם הנכס, איך לפעול במצבי קיצון כמו אי-עמידה בהתחייבויות.
• מנגנון קבלת החלטות – איך יתקבלו החלטות על ניהול הנכס (שכירות, מכירה עתידית, ביצוע שיפוצים וכו’) באיזה רוב נדרש, מהם תחומי האחריות של כל שותף.
• סעיפי “כניסה ויציאה” – האם ואיך יוכלו שותפים לצאת מההסכם או להעביר את חלקם לאחרים. מה תהיה התמורה במקרה של מכירת חלק.
• חלוקת הכנסות והוצאות – איך יתחלקו דמי שכירות, תשלומי מס, הוצאות תחזוקה וחידוש וגם רווחי מכירה עתידיים.
• השבחת הנכס – האם מתוכננים שיפוצים או שיפורים בנכס? מי ישלם עליהם ובאיזה יחס? איך ישפיעו על התשואה והרווח העתידי?
• פתרון מחלוקות – מה המנגנון לפתרון מחלוקות בין השותפים? (גישור, בוררות, הכרעה משפטית וכו’). האם יש זכויות וטו מסוימות?
הטיפים שלנו לחתימה קלה על ההסכם
נשמע לכם הרבה? מפחיד? אולי תוהים איך לעזאזל מתחילים לערוך הסכם מקיף כזה? קודם כל – אל תיבהלו. אנחנו איתכם כל הדרך ונדאג להדריך אתכם לאורך התהליך. הנה כמה עצות שיעשו לכם סדר בבלגן:
1. קחו איש מקצוע מתאים – אל תתפשרו על ההשקעה המשפטית. בקבוצת דה האס יש עו״ד שמתמחים בהסכמים מהסוג הזה. אספו המלצות, בדקו מוניטין ובקשו פגישת ייעוץ ראשונית. זכרו – גם הקשר האישי עם עוה”ד צריך להיות טוב.
2. ערכו “שיחת ציפיות” עם השותפים – עוד לפני שרצים לעו”ד, חשוב שתהיו מסונכרנים כשותפים. שבו יחד, דברו בפתיחות וכנות על הצרכים, החששות וגבולות הגזרה של כל אחד מכם. ככל שתגיעו להבנות מראש, העבודה על ההסכם תהיה קלה יותר.
3. הכינו טיוטה ראשונית – סכמו על דף את עיקרי הדברים והצעת המתווה הבסיסית להסכם. כדאי גם לרשום נקודות שנויות במחלוקת או “אזורים אפורים” שדורשים הבהרה משפטית. הטיוטה תעזור מאוד לעורך הדין להתמקד ולייעל את העבודה.
4. קבלו את ההסכם בשלבים – אל תצפו מעורך הדין להגיש לכם הסכם מושלם בבת אחת. הניסוח צריך להתגבש תוך כדי התהליך, כשאתם מקבלים כמה טיוטות לעיון, מעירים הערות וביחד מתקדמים לנוסח הסופי.
5. עברו עליו שוב ושוב לפני החתימה – גם אם נראה לכם שאתם מבינים כל סעיף, אל תמהרו לחתום. קחו לפחות כמה ימים כדי לקרוא את ההסכם בעיון, להפנים אותו ולתת לו לשקוע. ודאו שאין שום כוכביות שפספסתם. ובמיד הצורך, תתייעצו שוב עם אנשי המקצוע.
לסיכום, “קבוצת דה האס” מבינה שהסכם שיתוף במקרקעין הוא כלי קריטי להצלחת השקעה משותפת בנדל”ן. במדריך המפורט שהצגנו לכם, הדגשנו את החשיבות של הסכם מסודר, שיבטיח סדר, ארגון והגנה משפטית לכל השותפים.
בעזרת המומחים שלנו תוכלו לקבל הנחיות לעסקאות נדל״ן ולוודא שההסכם שלכם יכלול את כל הנקודות החשובות – מהגדרת זכויות ואחריות השותפים, דרך מנגנון קבלת החלטות ופתרון סכסוכים, ועד חלוקה הוגנת של הכנסות והוצאות. זאת השקעה קריטית שתמנע אי-הבנות ומחלוקות בהמשך. צרו איתנו קשר ותקבעו פגישת ייעוץ עם מומחה עוד היום! אנחנו כבר נדאג לכך שההסכם שלכם יתן לכם את כל ההגנות הנדרשות להשקעה מוצלחת ובטוחה.
