יונתן בן דוד

יזמות נדל"ן‎

רוצים לבנות פנסיה ותזרים כספי דרך השקעות נדלן?
מחפשים להשקיע בנדלן בארץ?
רוצים לקנות דירה להשקעה?
יונתן בן דוד מלווה משקיעים יבנה לכם פנסיה
 

השאיפה היא לתת לקהל לקוחותינו מעטפת שירותים מקיפה וכוללת בענף הנדל"ן בישראל- יעוץ, רכישה בליווי מלא, איתור עסקאות, השבחה, אקזיט, ניהול הנכס ועוד. החזון שלנו הוא שלכל איש/ה תיהיה דירה- נכס מניב. חברתנו מתמחה מבגוון רחב של השקעות בענף הנדל"ן

נעים מאוד, אני יונתן בן דוד (בן 31), היום עורך דין, מרצה, מלווה משקיעים ומשקיע בעצמי. אבל זה לא התחיל כל כך נוצץ כמו שזה נשמע…
נולדתי בטביליסי שבגאורגיה. שהייתי בן שנתיים עלינו ארצה. ממשפחה משכילה ומכובדת שבה סבי וסבתי היו דוקטור ופרופסור לרפואה ומוזיקה, ואמא שלי מורה לכינור, הם הפכו למנקים ועוזרי בית.


משפחתי הייתה בעלת מספר דירות בגאורגיה וכשהגיעו ארצה, הם קיבלו סל קליטה. רצה הגורל, הדירות וסל הקליטה "הושאלו" מהם על ידי קרובי משפחה שדאגו לקחת, או לעקוץ אם אפשר לומר את כל רכושם. היום זה נשמע לי הזוי איך הם הסכימו לתת יפוי כח לקרוב משפחה שימכור להם דירות מבלי לדווח להם על סכום ומבלי להגביל את יפוי הכח, אך זה רק ימחיש את הבדלי התפיסה והמנטליות שהיו בין ישראלי טיפוסי לעולה חדש באותם זמנים.


בתור ילד הייתי מאוד ביישן, סגור ומופנם. היה לי קשה מאוד עם המחסור הכלכלי שהיה תמיד בבית. הייתי רואה בתים של חברים שלי בשכונות טובות, שיש להם מחשב, פלייסטיישן וכל המשחקים הכי טובים, ולי אין. ההורים שלהם עובדים בעבודות טובות ומכובדות, נוסעים ברכבים נאים וחדשים, ולי אין. יש להם אוכל טעים, מגוון, ואצלי אוכל פשוט, רוב הזמן אותו דבר. הם יוצאים כל שבוע למסעדות, בילויים, חופשות ולי אין. אני לא מאחל לאף ילד את החוויה הזו, כי היא קשה והיא השאירה לי חותם עד היום.
בחטיבת ביניים גם סבלתי, לא היה לי בטחון עצמי, כי ראיתי שההורים שלי תמיד בלי בטחון עצמי ודורכים עליהם. תמיד הם היו עובדים/עבדים של מישהו, זה ייצר אצלי תחושה של חוסר ביטחון משמעותי. לא היו לי כמעט חברים והיו מציקים לי מאוד כי לא הבנתי נכון את המציאות ולא ידעתי להתנהל נכון ובעיקר בלי ביטחון. למדתי בחטיבת ביניים שנחשבת טובה- לאו בק בחיפה, אבל הייתה לי ביקורת רבה על ההזנחה ועל חוסר האיכפתיות של המורים ושל המערכת, שמבחינתה מה שחשוב שתיהיה בתלם, תעשה מה שאומרים לך ותביא ציונים טובים. אם אתה סוטה מעט מהדרך, אתה "מופרע", "לא מתאים למסגרת רגילה", צריך לשים אותך ב"מסגרת טיפולית", "אתה לא מתאים" וכו'. לא עניין אותם בכלל ולעולם לא התעניינו במה עובר עליי, איך אני מרגיש וכיוצ"ב. בכיתה ז' ה"מחנכת" זיוה התקשרה לאמא שלי בערב, ואמי שמה את הטלפון על רמקול כי היא הייתה עם אבי בחדר.

שמעתי מהסלון שהם מדברים איתה והלכתי להקשיב בשקט. היא אמרה להם: "אולי הוא לא מתאים למסגרת לימודית, אולי תוציאו אותו מבית הספר ותשלחו אותו לעבוד". זה מה שהיא אומרת על ילד בן 14 שלא מוצא את עצמו ולא מצליח בלימודים.


מיותר לציין שבלימודים לא הצלחתי בכלל, ברוב המקצועות הייתי נכשל, ובבית תדלקו את תחושת הכשלון שלי עוד יותר עם משפטים כמו: "אם לא תלמד אתה תיהיה סבל, מנקה, חמור של מישהו" וכו'. בעצם לא הבנתי שהם לא מדברים עליי, אלא על עצמם ומשליכים את זה עליי. אבל מה זה עזר להוריי, לסבי ולסבתי שלמדו ועוד איך למדו, ועובדים בניקיון וכיוצ"ב. זה עוד יותר הוריד לי את הביטחון וגרם לי להרגיש שאני לא מסוגל לעשות כלום ולא מסוגל להצליח.


לתיכון לאו בק לא התקבלתי, כי מי צריך מישהו שהוא לא מוצלח. באותו זמן התחלתי לנגן בגיטרה והחלטתי ללכת לבית ספר לאמנויות, הלכתי לויצו והתקבלתי. גם שם לא הסתדרתי חברתית, לימודית, אישית ולאחר שנה עזבתי ועברתי לבית ספר אורט חנה סנש – בית ספר שנחשב של ילדים בעיתיים. שם התחלתי ללכת לאיגרוף תאילנדי, המאמן רני קאושינסקי מאוד בנה לי ביטחון עצמי והתחלתי יותר להאמין בעצמי. יום אחד בסיפרייה משום מקום פשוט הייתה לי השראה חזקה להוריד ספר מאובק ושחור מהמדף העליון. פשוט הושטתי את היד והורדתי ספר שחור, ישן ומאובק. פתחתי אותו, היה כתוב בעמוד הראשון: "כיצד תרכוש ידידים וחברים בעלי השפעה – נכתב על ידי דייל קארנגי". הכותרת ממש משכה אותי, קראתי את העמוד הראשון בהתלהבות. תוך יומיים סיימתי את הספר והוא שינה לי את החיים לגמרי. יש את יונתן של לפני הספר, ויש את יונתן שאחרי הספר ועד היום. הבנתי שיש לי אופציה להתפתח, לצמוח, לצאת מהמקום שאני נמצא בו ולהתקדם. הבנתי שאני מסוגל, התחלתי להאמין בזה, האמנתי שגם אני יכול. השפה הפשוטה וההסברים הפשוטים שבספר גרמו לי לתובנה רגשית חזקה שאני הולך לעשות שינוי בחיים שלי, אני הולך להיות בנאדם משפיע, עם הרבה חברים, ועם יכולת להבין אנשים ולהתחבר לאנשים. למרות שלקח לי שנים ליישם את זה ואני עדיין לומד, הספר הזה היווה נקודת מפנה משמעותית מבחינתי.
בגיל 22 אני מנהל משמרת בקפה מנדרין המפורסם במוריה בחיפה, ואני מחליט להתחיל לשמור שבת, ובשלב מאוחר יותר אני נכנס לשנה לישיבה. אני חייב להגיד שמבחינתי הצעד הזה גרם לי להגיע לרמות אחרות של תודעה, תפיסה, תובנות, וגרם לי להיות באמת מסוגל לתפוס את הדבר הזה שקוראים לו אושר, שמחה, שלווה… רוצה לומר שהכל נמצא אצלינו, הכל נמצא בפנים, רק צריך לדעת להתחבר למקומות העמוקים שבנפש, שם הכל נפתח, שם הכל קיים. כל אחד בדרך שלו, בזמן שלו, במקום שלו ובקצב שלו. העיקר לא להפסיק לצעוד קדימה, לא משנה איפה אתם נמצאים, פשוט תצעדו קדימה.


אחרי שנה בישיבה, אני מקבל טלפון ממשרד עורכי דין שמודיע לי שיש לי חוב לבנק של בערך 12,000 ₪, ושיש לי כמה ימים לשלם את זה. נלחצתי מאוד, הלכתי לסבי ז"ל וביקשתי הלוואה. הוא הסכים ואירגן לי את הכסף. הבנתי שאני חייב למצוא מקור פרנסה כדי לכסות את החוב. מה שידעתי לעשות אז היה בתחום הבארים, מסעדות ובתי קפה. לשם לא רציתי לחזור.. אז הלכתי לעבוד באתו"ס בחיפה, בתור מוכר כרטיסים. שם למדתי המון על עבודה בארגון, אך הייתה בעיה אחת – סוף חודש הייתי מכניס בערך 3,000 ₪, ובחודשים טובים הייתי מגיע ל 4,500 ₪ נטו. הבנתי שזה לא סוג החיים שאני רוצה לחיות, אבל הייתי תקוע, לא ידעתי איך לעשות שינוי, לא ידעתי איך יוצאים מזה, ובתוך תוכי לא באמת האמנתי שאני יכול ומסוגל לצאת מזה. היה לי חבר מהישיבה שחפר לי כמה פעמים על קורס תיווך נדל"ן במשרד נדל"ן שהוא עובד בו בחיפה, וכל פעם צחקתי על זה, אמרתי לו "זה חרטא, הרי אתה בעצמך לא עושה כסף, בטח עובדים עלייך, מה זה יעזור לך" וכיוצ"ב. באמת לא האמנתי שאפשר לעשות בזה כסף או להתקדם. הוא המשיך לחפור, ותודה לאל אחרי כמה חודשים של חפירות, הרמתי טלפון, ולאחר כמה שבועות אני מוצא את עצמי בראיון קבלה לקורס. הבעלים של המשרד שואל אותי- "יש לך ניסיון בנדל"ן?", אמרתי לו "לא, אבל אני מוכן לעשות כל מה שצריך כדי להצליח, ובעיקר אני מוכן לעבוד קשה".
התחלתי את הקורס ובמקביל המשכתי לעבוד באתו"ס, כי פחדתי "להפסיד" את המשכורת (3,000 ₪) ולהישאר בלי הכנסה. במהלך הקורס הייתי מהופנט כל שיעור מהתכנים ומהמרצה, הוא פשוט גרם לי להאמין שאני מסוגל לעשות את זה. מעבר לכך התכנים היו מעולים ולמדתי בשקיקה כל מילה שהוא אמר. סיימתי את הקורס והתחלתי לעבוד, ולאחר כמה חודשים מסיבות אישיות החלטתי שאני מתחיל דרך עצמאית.


בלי כסף, בלי רכב, הייתי הולך ברגל וסוחב 2 חולצות וגופייה להחלפה כי הייתי מזיע. הייתי עוצר במקווה באמצע שכונת הדר, לעשות מקלחת ולהחליף בגדים, כי הייתי הולך מהדר וואדי סאליב, עד להדר עליון, רמת הדר, לפעמים גם לכרמל- הכל ברגל. הייתי רעב להצליח, ניסיתי ויישמתי את כל מה שלמדתי בקורס, ובהתחלה זה פשוט לא הלך. פשוט לא וויתרתי, המשכתי, ודחפתי קדימה, עוד יום ועוד יום, הייתי נחוש להצליח. לא קרה שום דבר, עוד יום ועוד שבוע ועוד חודש… ואז לפתע – 3 עסקאות נסגרו באותו שבוע. פתאום החזקתי ביד כמה עשרות אלפי שקלים, פעם ראשונה בחיי. האמת, לא התלהבתי מזה, פתאום כשהשגתי את זה, אמרתי סבבה, אחלה הישג, נעשה יום כיף… באותו זמן התפטרתי מאתו"ס, והחלטתי שאני הולך All in על הנדל"ן.
הדרך הייתה קשה מאוד, בתחילת הדרך, לא באמת הרווחתי הרבה, הרווחתי קצת יותר ממה שהייתי מרוויח בתור שכיר, אבל הרגשתי טוב – הרגשתי שאני בונה את עצמי, שאני מתקדם, לומד דברים חדשים, בעיקר מתפתח. הרגשתי שאני במסע של התקדמות וצמיחה וזה עשה לי טוב. הייתי כל יום מחפש עסקאות ודירות. במשך 3 שנים הייתי כל יום, מראשון עד חמישי, הולך ודופק בעשרות דלתות של אנשים ושואל אם הם מעוניינים למכור. בין לבין הייתי יורד לשוק תלפיות – מדבר עם כל הסוחרים בבאסטות, דיירים, תושבים, וכל בנאדם שעמד שם פשוט דיברתי איתו. הגעתי למצב שכולם באזור הזה מכירים אותי, וכל יום אני מגיע ושואל: "מה חדש, יש דירה למכירה?", או "שמעתי מהשכנים שיש כאן דירה למכירה, אתם יודעים באיזה קומה הדירה?" וכיוצ"ב. הייתי מצליח לסגור פה עסקה, שם עסקה, אבל לא מצאתי עסקה מתחת למחיר השוק. לא התייאשתי, כי ידעתי שאם אחרים עושים את זה גם אני מסוגל. בתחילת דרכי כמתווך, עבדתי באזורים שלא אהבתי, על דירות שלא אהבתי, לפעמים עם לקוחות שלא התחברתי אליהם, אבל הבנתי שאין לי ברירה, זה או לבנות את עצמי ולהצליח, או להישאר במקום שאני נמצא, שמבחינתי זאת לא הייתה אופציה. היה לי קשה, אבל התמודדתי בגבורה.
To make along story short – ב 2015, בגיל 25 החלטתי שאני מתחיל ללמוד, אמא שלי מאוד לחצה עליי שנים, אבל שום דבר לא זז. באחת השיחות עם הרב שלי, אמרתי לו שאני מתלבט ואני לא יודע אם כדאי, כי אני לא יודע אם אני מסוגל ללמוד ולעשות תואר, זה היה נראה לי גדול עליי. לא האמנתי שאני מסוגל. הוא אמר לי בביטחון גמור: "יונתן, אם אתה רוצה ללמוד ולעשות תואר, אתה מסוגל לעשות את זה". הוא שידר לי אמונה, התחברתי לזה, וזה גרם לי להחליט שכן. לא ידעתי מה אני רוצה ללמוד, הבנתי שאני רוצה משהו שיעזור לי בעסקים ויפתח אותי אישית במקביל. הרב המליץ לי ללכת לאדם מילוא, מכון להכוונה. באתי לשם, עשיתי את כל המבחנים ונפגשתי עם הפסיכולוגית כמה פעמים. בסוף המפגשים היא אומרת לי, אתה מסוגל ללמוד כל מה שתרצה… אמרתי לה באתי לפה כדי שתכווני אותי, אבל בתוך תוכי שמחתי שהיא אמרה לי את זה, כי אמרתי לעצמי שלא יכול להיות שהבדיקות משקרות כנראה שבאמת אני מסוגל. החלטתי שאני מתחיל לימודי משפטים, נרשמתי למכינה, ודווקא הלך לי סבבה.
העסקה הראשונה: באחד הימים, אני באמצע יום לימודים במכינה למשפטים, ואני מקבל טלפון ממספר שאני לא מכיר: "שלום יונתן, אני רוצה למכור את הדירה שלי, ואני מבקש 80,000 ₪". הוא אומר לי שיש לו חכירה שמסתיימת בקרוב ואם אתה מעוניין, בבקשה תגיע ואמכור לך. היה לו את הטלפון שלי, כי בזמן שהייתי מסתובב ברחובות ומדבר עם אנשים, השארתי לכולם את הטלפון שלי. אמרתי להם שיש לי קונים שמחפשים כאן דירות ואם הם ירצו, בשמחה אביא להם קונה. ההתמדה תמיד מניבה פירות, רק לפעמים לוקח להם זמן להבשיל ולהגיע אלינו עד לצלחת. חשדתי בעסקה בהתחלה, לא הייתי בטוח שמדובר בעסקה טובה וכשרה. הלכתי ובדקתי והתגלו כמה בעיות מהותיות שיכלו להשפיע על העסקה באופן משמעותי ונקלעתי לצומת דרכים. או שאני דוחה את העסקה כדי לבצע בדיקות ולוקח סיכון שהעסקה כבר לא תיהיה רלבנטית, או שאני מחליט עכשיו ולוקח סיכון מושכל. בשתי המקרים לטעמי בזמן אמת היה מדובר בעסקה משתלמת, כאשר באופציה שהסיכון לא מתממש, כמובן שהעסקה יותר אטרקטיבית. החלטתי לקנות את הדירה בעצמי כאן ועכשיו, למרות שלא היה לי כסף, והייתי צריך לארגן הלוואות דרך אמא שלי וקרובי משפחה, אמרתי אני הולך על העסקה הזאת ולא נותן לה להתפספס. לך תדע מה יקרה אם המוכר יתחרט, יחליט שהוא לא רוצה וכיוצ"ב. רשמתי למוכר צק של 20,000 ₪ למרות שבעו"ש שלי היה מינוס של בערך 6,000 ₪. לא ידעתי מאיפה אני מביא את הכסף, אבל מבחינתי הייתי מוכן לעשות הכל כדי לגייס את הכסף. אמא שלי עזרה לי וגייסתי עוד הלוואות מהבנק ורכשתי את העסקה. היד רעדה לי בזמן החתימה, אבל הרגשתי טוב, הרגשתי שאני עושה מהלך של השחקנים הגדולים, שאני מצטרף לליגה של הגדולים. השכרתי את הנכס מיידית ב 1,250 ₪, לאחר מכן שיפצתי אותו והוא מושכר כיום ב 2,000 ₪ לחודש. בימים אלה הדירה שווה בערך 550,000 ₪ להערכתי.
נחזור ללימודים – התחלתי לתפוס ביטחון שאני מסוגל ללמוד למרות מה שעברתי בילדות והכישלונות שחוויתי. סיימתי את המכינה והתחלתי במכללת נתניה תואר ראשון במשפטים, ואו. יותר ממה שאהבתי את הלימודים, זה היה איזשהוא צורך להוכיח לכולם, לעצמי, למורה זיוה, להורים שלי, ולכל האנשים שלא האמינו בי שאני מסוגל. אני לא פחות טוב ממכם. נכון להיום, שנת 2022 – עד כתיבת שורות אלה סיימתי בהצלחה לימודי משפטים עם ממוצע של 85 בערך בלי מאמצים גדולים, למעט בתקופת מבחנים, עשיתי סטאז' אצל אחד מעורכי הדין הטובים במקרקעין בצפון הארץ, עברתי את בחינת הלשכה ואני עורך דין בעצמי. אני שמח שסיימתי את התואר, כי מבחינתי זו הייתה אבן בוחן לכך שאני מסוגל. אכן הוכחתי לעצמי ולכולם שאני מסוגל.


חזרה לתיווך –
תןך כדי עבודתי כמתווך, אנשים רבים רצו שאני אשכיר להם את הדירה שהם קנו להשקעה, או אעזור להם לשפץ, או אעזור להם להחליט בין כמה דירות, לרהט ולהביא מוצרי חשמל. הבנתי שיש המון מתווכים שמוכרים דירות, אבל המשקיע צריך הרבה יותר מדירה: הוא צריך מישהו שיתכנן לו שיפוץ במסגרת תקציב, כי הוא לא מבין מה השוכרים הספציפיים באזור שהוא קנה מחפשים ואיזה מוצר הוא צריך לתת להם כדי שהדירה שלו תיהיה מבוקשת. הוא לא יודע איך לבצע את זה, כי הוא לא מבין בשיפוצים. הוא לא יודע איזה ריהוט ומוצרי חשמל לקנות אם בכלל, לאתר שוכרים טובים ולנהל את הנכס.
אז התחלתי לעשות את זה ללקוחות שלי, בהתחלה הצעתי להם את השירות בחינם, רק כדי שיכירו אותי ויתנו לי הזדמנות. לאחר מכן הבנתי שמשקיע שרוצה לרכוש נכס, מגיע ורואה דירות עם נניח 10 מתווכים. כל מתווך אומר לו לי יש את הנכס הכי טוב, באזור הכי טוב וזה הכי מתאים לך. הבנתי שזה כמו שאתה רוצה לקנות בגדים לאירוע מאוד חשוב, אז אתה הולך לחנות בגדים ומספר להם שיש לך אירוע חשוב ושואל- איזה בגדים יש לכם שיתאימו לי?. הם יציעו לך מה שהכי מתאים מתוך החנות שלהם, אבל הם לעולם לא יגידו לך – תשמע, יש בחנות אחרת בגדים שיותר מתאימים לך וכדאי לך ללכת לשם, בגלל שאז הם לא ירוויחו כלום. המתווך רוצה שתסגרו איתו עסקה, הוא יעשה הכל כדי שתסגרו איתו, זאת העבודה שלו ומכך הוא מתפרנס. לעומת זאת, כשאתם הולכים לחייט – הוא מודד אתכם, מציע לכם את כל סוגי בדים הקיימים וממליץ על האיכותיים ביותר שהכי מתאימים למה שאתם מחפשים ולמה שיושב עליכם הכי טוב. לאחר מכן, הוא מסביר לכם על תהליך ההכנה והביצוע, מכין לכם את הבגד ומלביש אתכם בהתאמה אישית, משהו שמתאים רק לכם. החלטתי שאני בונה מודל כזה בנדל"ן, אני לא מציע נכסים, אלא אני בונה תכנית עסקית מפורטת ללקוח שמתייחסת לכל ההיבטים האישיים שלו, לרבות הפיננסים, רגשיים, יעדים ומטרות וכו'. רק לאחר מכן, שיש תכנית מפורטת, אני יוצא ומאתר נכסים שמתאימים לתכנית הזאת ובעצם מתאימים למשקיע. זה תפס, אנשים היו כל כך מרוצים, כי סוף סוף הם מקבלים מענה לכל הצרכים שלהם בעסקה- החל מבניית תכנית עסקית ומיקוד, במה הם רוצים ואיך מתרגמים את זה נכון לנכס ספציפי באזור ספציפי. לאחר מכן הם מבינים מה הם הולכים לקבל ומה בדיוק הם מחפשים.


מאז ועד היום אני מלווה עשרות משפחות כל שנה בהצלחה רבה לעבר היעדים והמטרות שלהם באופן אישי, יד ביד. בנוסף, אני מלמד יזמות והשקעות נדל"ן במכללות השונות ובאקדמיה, ובקורסים פרטיים.