במאמר הנוכחי ניתן את חמשת כללי הברזל המנצחים , חמש מפתחות כדי להצליח כאשר רוצים לקחת משכנתא מבנקים. הכללים מסייעים רבות לכל מי שירכוש נדל”ן, בין אם זה נדל”ן למגורים ובין אם זה נדל”ן להשקעה – המשכנתא!
רגע לפני, מה זה משכנתא?
משכנתא משמעותה הלוואה כנגד משכון. במקרה של רכישת נדל”ן המשכון הוא הנכס.
משכנתא היא לרוב הלוואה לטווח ארוך בתנאים נוחים יחסית מפני שהבנק מקבל את הנכס בתור בטוחה למקרה שהלווה לא ישלם את הכסף.
טיפ מס’ 1 ללקיחת משכנתא:
חשבו מראש את ההכנסות מהנכס לפני לקיחת משכנתא
הכוונה היא פשוטה. כאשר משתמשים במשכנתא על מנת לרכוש נכס להשכרה, חשוב כי ההחזר החודשי יהיה נמוך מההכנסה שהשוכר משלם, על מנת שלא נפסיד כסף כל חודש.
לכן, מאוד חשוב לוודא עוד בטרם לקיחת המשכנתא מה עתיד להיות גובה השכר הדירה.
איך מחשבים את גובה שכר הדירה הצפוי?
ניתן להשתמש בכלים אינטרנטיים מוכרים, כמו אתרי אינטרנט המפרסמים מודעות להשכרה. חשוב לבצע השוואה לפי נכסים דומים לנכס אותו רוצים לרכוש. הפרמטרים להשוואה הינם, אותו רחוב (או רחובות סמוכים), אותה קומה, אותם מספר חדרים ועוד. על מנת שנוכל לבצע השוואה נכונה וריאלית.
לאחר שיש לנו הערכה של שכר הדירה נעבור לטיפ הבא
טיפ מס’ 2 ללקיחת משכנתא:
שימוש במחשבון משכנתא
מחשבון משכנתא הינו מחשבון שמסייע לחשב את ההחזרים החודשיים הצפויים במשכנתא או ההלוואה שתילקח מהבנק.
שיטת החישוב מתבצעת על ידי לוח שפיצר ולכן לא ניתן לחשב את ההחזרים (והריביות) במחשבון רגיל.
על פי מה נקבע שיטת החישוב על פי שפיצר:
החזר הלוואה לפי שפיצר הוא החזר הלוואה קבוע – כלומר, בכל חודש אותו החזר לבנק. כאשר מתכננים את ההלוואה (דרך מחשבון משכנתא) ומכניסים את פירוט ההחזרים לפי כמה אחוז מההחזר החודשי הוא הקרן וכמה אחוז הוא הריבית – הלוח נקרא “לוח שפיצר”.
אם כן, מחשבון משכנתא יודע לחשב ע”פ לוח שפיצר ולהנגיש כמה יש להחזיר ברמה החודשית סה”כ. קרן + ריבית.
שימוש נכון במחשבון המשכנתא יעניק את האופציה לראות כי אכן נוטלים משכנתא עם החזר חודשי נמוך יותר מההכנסה הצפויה משכירות.
טיפ מס’ 3 ללקיחת משכנתא:
זכרו באיזה צד “יועץ” המשכנתאות של הבנק
כאשר ניגשים לקבל הלוואה מהבנק חשוב לזכור כי הפקיד שבונה את המשכנתא (לפי הצרכים של נוטל המשכנתא) ומוכר לנו אותה – הוא עובד של הבנק ומשרת את האינטרסים של הבנק. האינטרס של הבנק הוא כמובן להרוויח כמה שיותר כסף על ההלוואה.
לכן, לא משנה עד כמה ההצעה שנתן “יועץ” המשכנתאות נשמעת אטרקטיבית וייחודית, קחו את הזמן לעכל את הדברים, לבחון אותם ולהשוות מול גופים אחרים.
מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני לבנק.
יועץ משכנתא הוא אדם המתמחה בבניית תמהילי במשכנתאות וקבלת ריביות זולות. במידה ומדובר ביועץ וותיק, הבנקים מכירים אותו ויודעים לתת לו את המסלולים המותאמים וזולים יותר.
בדר”כ עבודת יועץ המשכנתאות היא הבנת מצבו הפיננסי של הלקוח ומתוך כך התאמת מסלול המשכנתא שהכי נכון עבור הלקוח. לאחר מכן יועץ המשכנתאות פונה לבנקים ולשאר הגופים נותני ההלוואות ומבצע השוואה בין המסלולים שניתנו לו ובכך משיג את המשכנתא המשתלמת ביותר עבור לקוחותיו.
טיפ מס’ 4 ללקיחת משכנתא:
קבלת אישור עקרוני למשכנתא טרום חתימת חוזה.
כלי חשוב ביותר בעסקת נדל”ן ומהווה אבן דרך משמעותית בתחילת המסלול למציאת נכס, הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתא.
מהו האישור העקרוני?
האישור העקרוני הוא אישור עקרוני מהבנק כי אכן הוא מסכים לתת לכם משכנתא בגובה X ₪, תוך פירוט מסלולי ההחזר והריביות.
לכל אדם שמורה הזכות לפנות לגופים נותני המשכנתא ולבקש את האישור העקרוני מבלי להתחייב לקחת משכנתא, יתרה מכך, הבנקים מחויבים לספק אישור התקף לכחודש ימים במהלכם הם מחויבים לתת משכנתא לפי התנאים שפורטו באישור העקרוני.
מדוע חשוב להוציא אישור? הרי ידוע פחות או יותר מה המשכנתא שנקבל מהבנק..
ידוע ש:
– דירה ראשונה 75% משווי הנכס
– דירה שניה להשקעה 50% משווי הנכס
– החלפת נכס 70% משווי הנכס
העניין הוא פשוט מאוד! הבנק לא מאשר אוטומטית את המספרים האלה. הבנק עובד על דירוג האשראי של הלקוח, מוודא את יכולת ההחזר ומאשר משכנתא בצורה אינדיווידואלית לכל אחד.
ישנם מקרים שרוכשים איתרו נכס, חתמו על חוזה מכר מתוך ביטחון שהבנק יאשר את המשכנתא, בסוף הבנק לא אישר להם את מלוא הסכום שהם חשבו שיקבלו והם מצאו את עצמם עם התחייבות חוזית שהם לא מסוגלים לעמוד בה. לפעמים זה אפילו מגיע לכדי ביטול עסקה ומתן קנסות על אי-עמידה בחוזה.
לכן, עוד בטרם איתור הנכס, יש לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
אין צורך לספר לבנק שעדיין אין לכם נכס, אלא להגיד לבנק שאתם מעוניינים לרכוש נכס במחיר X (ע”פ חישוב לפי ההון העצמי שיש ברשותכם אותו אתם מעוניינים להשקיע ולמנף עם המשכנתא) ואתם מעוניינים לקבל את האישור העקרוני.
טיפ מס’ 5 ללקיחת משכנתא:
אל תסגרו אוטומטית עם הבנק הראשון שאישר לכם את המשכנתא
חשוב להבין. הבנק הוא הפירמה והמשכנתא היא המוצר. לבנק יש מתחרים שגם הם יודעים לתת את המוצר ולפעמים המוצר של המתחרים טוב יותר!
חשוב לבצע השוואת מחירים ומשא ומתן מול הבנקים על המשכנתא. גם אם קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק שלכם, לא לפחד וללכת לבנקים מתחרים לקבלת הצעת מחיר למשכנתא.
יש מן מחסום פסיכולוגי שעוצר הרבה אנשים לקחת משכנתא מבנק שהוא לא הבנק בו הם מנהלים חשבון. חבל, הבנקים המתחרים ישמחו לתת לכם משכנתא, ואפילו אם תעברו אליהם יתנו לכם ריביות טובות יותר והטבות.
לכן, חשוב מאוד לא להתאהב בבנק שלכם ולשמור לו אמונים, אלא לבצע משא ומתן מול הבנקים וללכת על הבנק הכי משתלם עבורכם!
מקווה שתפיקו תועלת מן המאמר וכמובן תמשיכו לעשות נדל”ן!
רוצים לעשות נדל”ן אבל חוששים לעשות לבד? תשאירו פרטים ובואו לעשות נדל”ן איתנו!
