קורסי הנדל”ן שלנו מתחלקים לחלק העיוני הנלמד בכיתה או בבית ולחלק המעשי – הירידה לשטח. במאמר זה נסביר בקצרה מה קורה בסיורי השטח, מה חשיבות הסיור ומה הכלים שמקבלים מי שמתלווה אלינו מהסיור עצמו.
לפני שנתחיל לדבר על הסיורים שלנו, ניתן הסבר לגבי החשיבות של הירידה לשטח:
רוב מוחלט של בחינת עסקה וההכנה לקראת עסקת הנדל”ן מתבצעת היום מהבית דרך המחשב. העבודה מהמחשב בבית כוללת איתור מכרזים, איתור אזורים בעלי פוטנציאל התפתחות גבוה, השוואת מחירים ומעקב אחר מחירי דיור באזור מסוים. כמו כן, בדיקת תוכניות אב עתידיות לאזור וכמובן חיפוש אחר נכס ספציפי אתו נרצה לבצע את העסקה. על פניו, כל המידע שצריך נמצא באינטרנט וניתן להשיגו בקלות יחסית.
גם הבדיקה של הנכס עצמו נעשית בחלקה מהבית. נסח טאבו, תיק בית משותף, תצלומי אוויר של האזור, חוות דעת על השכונה, בדיקת מידע על המוכר (רשתות חברתיות, משפטי), וכו’. לעיתים יש אפילו תמונות שדי משקפות את מצב הנכס ובעזרתן ניתן להעריך פחות או יותר את מצב הנכס ולהתרשם באופן כללי האם נדרש שיפוץ כבד, קוסמטי, או שאין צורך.
בעידן של מידע נגיש ניתן למצוא כמעט את כל המידע הרלוונטי במרשתת ולכן היום מרבית עבודת היזם נעשית מהבית. בחלק העיוני לומדים כיצד להשתמש בכלל הכלים שהרשת מציעה לנו על מנת לבחון כדאיות של עסקת נדל”ן.
יחד עם זאת, ברור כשמש כי אין לבצע קניה של נכס מבלי לראות אותו בעיניים. לא קונים חתול בשק. יש ללכת ולראות את מצב הנכס מקרוב. לגעת בקירות, לחפש אחר תקלות, למצוא מקומות ששופצו ולהבין מה עומד מאחורי השיפוץ, לוודא שאין רטיבות גם מאחורי רהיטים גדולים וכבדים שקשה להזיז, לראות כי אין שברים בבלטות שמחייבים החלפת רצפה, לבדוק כי הארון החשמל תקני ולא ידרוש תיקון ושיפוץ ועוד. (היום יש חברות אשר מספקות שירותי בדק בית באמצעים מתקדמים ובכך ניתן לקבל תמונת מצב מלאה על מצב הנכס עצמו).
מעבר למצב הנכס עצמו, יש להתרשם מעוד גורמים המשפיעים על איכות החיים בדירה אשר ניתן לעשות אך רק על ידי בדיקה פיזית ונוכחות בדירה.
למשל: ריח רע וזיהום אוויר שיכולים להגיע ממספר מקורות מזהמים, מפגעי רעש מדירות סמוכות / תחבורה / אתרי בניה ומפעלים. דירה חשוכה ללא כניסה של אור טבעי, זרימת אוויר טבעית בדירה וכו’.
התרשמות מהנכס עצמו אינה מספיקה וחשוב ביותר לבדוק מה קורה מחוץ לנכס. בדיקה של סביבת הנכס תיתן עוד אינדיקציות לגבי הצלחת או כשלון העסקה.
לבדיקת סביבת הדירה לא נתעצל ונלך להסתכל מסביב מה ניתן לראות ברחוב ובשכונה.
נושאים קשורים:
דברים שכדאי וחשוב לשים אליהם לב:
-
מצוקת חניה ופקקים
עלולה להבריח קונים, יש להגיע בשעות העומס (שעת פיזור הילדים למסגרות ויציאה לעבודה ושעת איסוף הילדים מהמסגרות וחזרה מהעבודה) ולהעריך את המצב. יזם שעשה שיעורי בית ידע להגיד תוך כמה שנים ואיך בדיוק, הרשות המקומית מתכננת להתמודד עם העומס הקיים. לפעמים שכונה עמוסה היא פוטנציאל ולפעמים היא הורגת עסקאות. -
צמתים מסוכנים קרוב לבית
פחות מתאים לזוגות עם ילדים, במיוחד אם הדרך לקריית החינוך ומרכזי הבילוי עוברת שם. צמתים מרכזיים נוטים להוות חלק גדול בתוכניות פיתוח עתידיות. כדאי לדעת מה מתוכנן עם הצומת המרכזי בשנים הקרובות. -
מרכזי מסחר עם חנויות נוחות ומוצרים
מהווים תמריץ נחמד לקונה עתידי -
מצב הבניה מסביב ותמ”א 38
יכולים להוות מטרד ע”י חסימת רחובות ומטרד רעש שעלול להבריח שוכרים -
מרכזים קהילתיים
ערך לקונים מבוגרים או משפחות לילדים -
נגישות בתחבורה ציבורית בשעות שונות של היום
(ישנם קווים הפעילים רק בשעות מסוימות)
גני משחקים ומה מצבם? ישנים ומוזנחים או כאלה שעברו התחדשות ומזמינים? -
מרכזי חינוך לגילאי גנים ובתי ספר
האם יש נגישות קלה מהנכס? כמה מעברי חציה יש לעבור בדרך לקריית החינוך? האם דרכי הגישה לרכבים מוסדרות או שהמקום יוצר עומס להורים בכל הכנסה והוצאה של הילדים מהמסגרות? -
לבדוק האם נעשתה הסבת דירות שכנות לגן ילדים או משפחתונים
דירות כאלה עלולות להוות מטרד רעש ולהוסיף על העומס בכבישים ובחניות בשעות פיזור הילדים והאיסוף (לרוב תואם את שעות היציאה והחזרה מהעבודה) -
קופות חולים קרובות
מהוות ערך נוסף לציבור הקונים והשוכרים המבוגרים שצורכים הרבה שירותי בריאות -
ועוד ועוד בלי סוף
כחלק מהסיור נכיר עוד דברים ונלמד כיצד יש לאתר דברים אשר עלולים להיות משמעותיים לביצוע העסקה.
דבר נוסף שחשוב לבצע בשטח הוא תחקור תושבי ועובדי הסביבה. הבנת הלך הרוח בשכונה ובאזור יעזרו לנו להתמקד ולהבין מי קהל היעד אליו אנו מייעדים את העסקה (שוכרים/קונים פוטנציאלים). לעיתים רק מתשאול אנשי המקום נחליט כי זו אינה עסקה כדאית וכי הסיכון גבוה מידי. בסיור השטח נלמד בין היתר כיצד יש לבצע את התחקור נכון, את מי כדאי לתחקר וכיצד יש לגשת.
כאשר אנו מגיעים לבחון שכונה ישנה הנמצאת בסמיכות לשכונה חדשה ולהיפך יש הרבה דברים שכדאי לשים אליהם לב. בין היתר פיתוח עתידי של צירי תנועה, ההבדל במעמדות האקוסוציונומים ובגילאי האוכלוסיות (דבר שגורם לעיתים לעימותים בין התושבים ולהורדת ערך בעקבותם), פיתוח בניה עתידי גם בשכונה החדשה וגם בשכונה הישנה, תשתיות מיושנות מול חדשות שעלולות לגרור עבודות פיתוח ארוכות שימשכו שנים, וכמובן מפגעים כגון אבק ורעש שמגיעים מהבניה בסביבה.
נקודה נוספת שכדאי להניח עליה את הדעת היא פרויקט שיקום שכונות. כדאי לבדוק האם המקום מתוכנן לשיקום ואילו פעולות נעשו כבר בשטח. למי שלא מכיר, מדובר בפרויקט שהחל בשנות ה60 אשר מטרתו לשקם שכונות עוני ומצוקה. במסגרת הפרויקט הוחלט על 210 שכונות אשר יעברו שיקום הכולל שיפוץ דירות קשישים, הרחבת דירות קיימות, פיתוח מרכזי החינוך, הוספת ושיפוץ גני משחקים, הגדלת מקומות התעסוקה ועוד.
במסגרת הפרויקט ניתן לקבל הלוואות בתנאים נוחים דבר שיכול להוזיל עלויות משמעותיות ליזמים. הרבה פעמים עיריות מבצעות מן “שיפוץ קוסמטי” לשכונות ישנות אשר נמצאות מול שכונות חדשות על מנת להעלות את ערך הדירות ותחושת הדיירים בשכונה הישנה. בסיורי השטח נכיר את המושגים ונראה בעיניים את המקומות בהן בוצע שיקום, איך מזהים מקום שכזה ולומדים על הפוטנציאל העסקי הטמון בו.
ישנם עוד דברים שחשוב וכדאי להכיר במיוחד בעת קניית מגרש.
למשל במצבים בהם אדם זוכה במכרז ועכשיו עליו לבחור מגרש. מגרש לא בוחרים רק מהתבוננות במפות, יש לצאת לשטח ולבחון את המגרשים בעיניים. יש דברים הברורים מאליהם בנוגע לבחירת המגרש, כמו למשל הנוף שישתקף והסביבה הקרובה. אך לא הרבה יודעים כי דברים אלו מהווים נדבך קטן בהחלטת היזם איזה מגרש יש לבחור.
ישנם עוד שיקולים רבים, למשל:
- האם יש מגרשים שקבלנים פינו לשם פסולת? (מעלה את מחיר פיתוח הקרקע רק בגלל עלויות פינוי הפסולת)
- האם יש באזור תשתיות ישנות שמצריכות עבודות פיתוח נוספות או העתקה
- האם ישנה אפשרות לחפירה ארכיאולוגית במקום שתעצור את ההליכים לתקופה ארוכה עד כדי ביטולם וכו’ וכו’.
בקיצור, יש לא מעט דברים שחשוב לדעת ולהכיר בעת שבוחנים עסקת נדל”ן מהשטח. רק לאחר שנבחן את העסקה נוכל לבנות דוח אפס עדכני אשר מאגד בתוכו את כלל העלויות שעלולות להגיע מפיתוח נוסף/שיפוץ וכו’.
בדיוק בשביל כל מה שהזכרנו ועוד, יש את סיורי השטח!
בסיורי השטח אנו יוצאים למקומות בהם כבר ביצענו עסקת נדל”ן שהצליחה, אנחנו מראים לאלו המגיעים מה הסיבה שבגינה בחרנו דווקא במיקום הזה לביצוע עסקת נדל”ן.
עוברים על כלל התהליך בצורה לימודית.
נותנים למי שמגיע להבין עד הסוף וכמו שצריך מה היו השלבים אותם עברנו, מדוע אלו השלבים שעברנו, מתקילים בתקלות שעמדנו בפניהם ועוזרים לתלמיד למצוא את צורת הפתרון לכל תקלה.
כמובן שמלמדים ומראים מה הדברים שחשוב לשים אליהם לב ואיך מגיעים לכלל המידע כולל מה שהזכרנו לעיל.
כל סיור מטרתו אחת. ללמד ברמה הגבוהה ביותר כיצד חוקרים עסקת נדל”ן בשטח, איזה מסקנות יש להסיק בזמן בחינת עסקה ומה הפעולות שיש לבצע.
במסגרת הקורס אנו נותנים ארבעה סיורי שטח מתוך אידאל והבנה כי הצגה של 4 אזורי השקעה שונים תיתן לאלו המגיעים את כל מה שצריך לדעת בכל תוואי קרקע וכי לאחר שראיתם ולמדתם כל מה שצריך לעשות מיזם הנדל”ן, תוכלו לצאת לשטח ולנתח כדאיות עסקאות בעצמכם.
תגובה אחת
שי, אני רוצה להגיד – הייתי ב2 הסיורים האחרונים וכמות הידע שהעברת בצורה כלכך מובנת וברורה פשוט תענוג!
מעבר לזה אני חייב להתייחס לאווירה – פשוט מהנה. הכל ברצינות מוחלטת עם חיוך.
תודה.
מאמין שעוד אחזור לסיור לפני העסקה הבאה שלי…