יש לכם חלום להפוך למשקיעי נדל”ן מצליחים, אבל לא בטוחים מאיפה להתחיל? רוצים סוף סוף לפצח את קוד התשואה ולהבין כמו מקצוענים אם העסקה הבאה תהיה מכרה זהב או בור ללא תחתית? אל דאגה, הגעתם למקום הנכון! ״קבוצת דה האס״ המובילה בליווי משקיעים והשקעות נדל”ן בישראל הכינה לכם את המדריך הבא כדי שתהיו מוכנים לרגע שבו תצטרכו לחשב נוסחאות תשואה.
במאמר נלמד את כל הסודות של המשקיעים המנוסים, ונגלה איך כל אחד יכול לחשב כמו אלוף את הרווחיות של ההשקעה הבאה. תחזיקו חזק, כי אחרי שתסיימו לקרוא את המדריך הזה, אתם תהיו מוכנים לצאת לדרך!
מה זה בכלל תשואה על דירה ולמה כולם מדברים עליה?
נתחיל מהבסיס – תשואה על דירה היא בעצם המדד העיקרי שמשקף את הרווחיות של ההשקעה שלכם בנכס. במילים פשוטות, התשואה מחשבת את היחס בין ההכנסות השנתיות מהשכרת הדירה, לבין ההון העצמי שהשקעתם ברכישה שלה. ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך הנכס נחשב לעסקה משתלמת יותר. למה זה כל כך קריטי? כי בלי הבנה מעמיקה ונכונה של התשואה, אתם בעצם משחקים פוקר בעיניים עצומות. אתם יכולים לקנות דירה שנראית מבטיחה על הנייר, רק כדי לגלות אחר כך שהיא בקושי מכסה את ההוצאות השוטפות. מצד שני, דירה עם תשואה גבוהה יכולה להיות קרש קפיצה לעצמאות כלכלית ולחופש פיננסי אמיתי. אז בואו נכיר את כל השחקנים על הלוח…
הגורמים המרכזיים שיקבעו את גובה התשואה שלכם
מה הם בעצם הפרמטרים שמרכיבים את התשואה? בואו נפרק את זה ביחד:
1. ההכנסה השנתית משכר דירה (ברוטו) – זה הבסיס לכל חישוב תשואה. ככל ששכר הדירה החודשי שתקבלו גבוה יותר, כך גם פוטנציאל התשואה שלכם יהיה גדול יותר. שימו לב לממוצע המחירים באזור בו אתם משקיעים, ואל תתפתו לנפח את המחיר מעבר לסביר.
2. עלות הרכישה הכוללת – לא מדובר רק במחיר ששילמתם עבור הדירה עצמה, אלא בסך כל ההוצאות שהיו כרוכות ברכישה, כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך וכו’. זכרו – ככל שההשקעה הראשונית שלכם תהיה גדולה יותר, כך יהיה קשה יותר להגיע לתשואה גבוהה.
3. הוצאות תחזוקה ותפעול שנתיות – גם אחרי שסגרתם את הדירה, צפויות לכם הוצאות קבועות כל חודש כמו ארנונה, ועד בית, חשבונות מים וחשמל בין שוכרים, תיקונים שוטפים ועוד. אומנם מדובר בסכומים קטנים יחסית, אבל לאורך השנים הם מצטברים ובהחלט מורידים את הרווח שלכם.
4. מיסים על ההכנסה מהשכירות – אל תשכחו שגם הכנסה מדמי שכירות נחשבת כמו משכורת לכל דבר, ולכן צפויים לכם תשלומי מס הכנסה בהתאם. בנוסף, ברוב המקרים תצטרכו להפריש גם מע”מ ומס ערך מוסף. לכו תמיד על הצד הבטוח ושמרו כ-30% מההכנסות השנתיות בצד לטובת תשלומי המיסים.
5. ירידת ערך שנתית (פחת) – עם כל הכבוד לנדל”ן, גם דירות מתבלות ומזדקנות עם הזמן. בחישוב התשואה חייבים לקחת בחשבון גם את אובדן הערך השנתי של הנכס, שיכול להגיע לכ-1%-2% מהשווי שלו מדי שנה. אחרת, בטווח הארוך אתם עלולים למצוא את עצמכם עם נכס שקשה למכור או להשכיר.
מכניסים את הנתונים למחשבון התשואה
עכשיו כשאנחנו מכירים את כל המרכיבים, הגיע הזמן ללמוד איך משתמשים בהם כמו מקצוענים. הנה כמה שלבים פשוטים לחישוב התשואה בעזרת מחשבון תשואה:
א. הזינו את שכר הדירה החודשי הממוצע שאתם צופים לקבל (בהתאם למחירי השוק).
ב. הכניסו את סך העלויות הראשוניות של הרכישה – מחיר הדירה בתוספת כל ההוצאות הנלוות.
ג. רשמו בנפרד סכום שנתי משוערלכל ההוצאות הקבועות – ארנונה, ועד בית, תיקונים וכו’.
ד. חשבו כ-30% מסך ההכנסות כעתודה למיסים על דמ”ש.
ה. הוסיפו סכום קבוע של כ-1% משווי הדירה כהפרשה שנתית לירידת ערך ובלאי.
ו. חלקו את ההכנסה השנתית בסך ההשקעה, והכפילו ב-100 כדי לקבל את אחוז התשואה.
זהו, יש לכם תשובה! אבל רגע, מה אם קיבלתם שני מספרים שונים? אל תילחצו, זה טבעי ונכון. הנה ההסבר…
שני סוגי התשואה – נטו מול ברוטו
הגיע הרגע לחשוף בפניכם את אחד הסודות הכי שמורים של עולם ההשקעות בנדל”ן. בעצם יש שתי תשואות:
1. תשואה ברוטו (גולמית) – זאת התשואה שמחושבת רק על בסיס ההכנסה השנתית אל מול עלות הרכישה, ללא התחשבות בכל ההוצאות האחרות. התשואה הברוטו נותנת לנו אינדיקציה ראשונית לפוטנציאל הרווחיות של הנכס.
2. תשואה נטו (נקייה) – זאת התשואה שמשקפת את הרווח האמיתי שנשאר ביד שלנו אחרי ניכוי כל ההוצאות, כולל מיסים. במילים אחרות, זה המספר שמשקף בצורה הכי מדויקת את כדאיות ההשקעה.
מה המשמעות מבחינתנו? אל תתנו לתשואה הגולמית “לסנוור” אתכם עם מספרים מנופחים. תמיד תמיד תבדקו גם את התשואה הנטו, כי היא משקפת את המציאות. בררו לעומק מהן ההוצאות שצפויות לכם, אל תפחדו להיות פסימיים בהערכות, ורק אז תוכלו באמת לדעת מה תהיה התמורה האמיתית שתקבלו על ההשקעה שלכם.
בלי להתפשר על הפרטים הקטנים
עכשיו בואו ניכנס לעובי הקורה ונבין לעומק איך הוצאות התחזוקה השונות יכולות לשנות את התמונה:
• ארנונה – שימו לב שהתעריפים משתנים משמעותית בין עיריות ורשויות. לפני שאתם קונים דירה, תמיד תבדקו מה תעריף הארנונה באזור. הבדל של 2,000 שקל בשנה לדירה לא נשמע כמו הרבה, אבל על פני עשור זה מצטבר לסכום נכבד.
• ועד בית – מנסיון, דמי הוועד הם ההוצאה ה”שקופה” שהרבה מהמשקיעים שוכחים לקחת בחשבון. דווקא בבניינים היוקרתיים, וועד הבית יכול בקלות להגיע ל-1,000 שקל ויותר בחודש. זה כבר נגיסה משמעותית בתשואה השנתית. לכן תמיד תבררו גם מה תשלום וועד הבית לפני שסוגר עסקה.
• תיקונים שוטפים – קחו בחשבון שלאורך השנים, מצטברות הוצאות על תיקוני אינסטלציה, צביעה, החלפת ברזים, מנעולים וכו’. אל תזלזלו בסכומים האלה – הם יכולים להצטבר בקלות לכמה אלפי שקלים בשנה. שימו בצד תמיד כמה אחוזים מההכנסה השנתית לטובת תיקונים ותחזוקה.
• מיסים – לא נעים להגיד, אבל תשלומי המיסים על הכנסה משכ”ד הם סעיף הוצאה משמעותי שאסור לשכוח אותו. חוץ ממס הכנסה, שיחושב בהתאם למדרגות המס האישיות שלכם, תצטרכו כנראה לשלם גם מע”מ בשיעור 17%. קחו את זה בחשבון כשאתם מתכננים את תזרים המזומנים השנתי.
לסיכום, עברנו על הפרמטרים המרכזיים המשפיעים על גובה התשואה – החל מההכנסות השנתיות, דרך עלויות הרכישה וההוצאות התפעוליות, ועד להיבטי המס והירידה בערך הנכס.
בנוסף, הבהרנו את ההבדל החשוב בין תשואה ברוטו לתשואה נטו, ועל חשיבות ההתעמקות בכל הפרטים גם כשנראה שהעסקה מבטיחה רווחים. רק כך תוכלו להבטיח שההשקעה שלכם אכן תניב את הרווחים המקסימליים.
אם אתם מחפשים להפוך את חלום להכנסה פאסיבית והעצמאות הפיננסית למציאות, צרו קשר עם נבחרת הנדל”ן של קבוצת דה האס ונעזור לכם לנתח ביסודיות את כל ההיבטים של העסקה הבאה. עם הידע והכלים המדויקים, אין דרך שבה תשקיעו בנדל”ן מבלי להבין לעומק את הרווחיות הפוטנציאלית. אז למה אתם מחכים? התחילו את הדרך להשקעות נדל”ניות מוצלחות!
