במאמר הנוכחי נעסוק בתמהיל משכנתא, ריבית פריים, עדכון בנק ישראל לתמהיל בעניין ריבית הפריים וכן נעסוק בסוגיה כיצד עלינו לפעול כמשקיעים וכיזמים אל מול העדכון החדש.
כל משכנתא מורכבת מתמהיל מסויים.
תמהיל = סך כל המסלולים המרכיבים את המשכנתא.
בכל משכנתא ניתן לחלק את ההלוואה למספר מסלולים המתאימים לכל לווה.
הבחירה במסלולים צריכה להתבצע על פי 3 קריטוריונים עיקריים:
- גובה הריבית
- רמת הסיכון
- עמלות וקנסות פירעון
בכל מסלול במשכנתא שלושת הנושאים שצויינו לעיל משתנים.
כאשר אנו נגשים לקחת משכנתא אנו בונים את התמהיל המתאים ביותר לעסקה הנוכחית, למטרות שלנו ממנה ולאופי נכונות הסיכון שלנו.
גובה הריבית משתנה ממסלול למסלול. יש מסלולים עם ריבית קבועה ויש מסלולים עם ריבית משתנה.
מסלול בריבית משתנה הוא בעל סיכון גבוה יותר מפני שיש ייתכנות שהריבית תעלה, לכן הבנקים מראש נותנים אחוזי ריבית נמוכים יותר.
ריבית קבועה שאינה משתנה אינה טומנת בחובה סיכון גבוה מפני שהריבית ידועה וקבועה, אך לרוב הריבית יחסית גבוהה.
בדר”כ כאשר לוקחים מסלול עם ריבית משתנה, פרעון המסלול הוא ללא קנסות יציאה פירעון מוקדם.
לאחר שדיברנו על נושאים בסיסיים אלו נעבור לנושא אחר – ריבית הפריים.
ריבית הפריים
ריבית הפריים היא ריבית שנגזרת מריבית בנק ישראל.
בנק ישראל הוא הגוף המפקח על הבנקים, מלווה להם כספים וחלק מכספי הבנקים מופקדים אצלו.
אחת לחודש מפרסם בנק ישראל את הריבית שלו שנגזרת משינויים מאקרו-כלכליים המשפיעים על המשק הישראלי.
ריבית בנק ישראל משתנה כאמר אחת לחודש, אלא אם אירע אירוע משמעותי המצריך את התערבות הבנק. למשל, מעקבות משבר הקורונה, בחודש אפריל 2020 הוריד בנק ישראל את הריבית מ-0.25% ל-0.1%.
שפל היסטורי ומשמעותי בריבית במדינת ישראל.
הפריים היא הריבית שהבנקים מוסיפים בנוסף לריבית בנק ישראל. בישראל הפריים הוא קבוע בכלל הבנקים ועומד על 1.5%. כלומר, ריבית הפריים שווה ל 1.5% בתוספת לריבית בנק ישראל הנוכחית. (באפריל 2020 ריבית הפריים עמדה על 1.6%).
כאשר נוטלים הלוואה מהבנק במסלול שצמוד לפריים הבנק נותן את ההלוואה במדד P+ או P-. כלומר, ריבית הפריים בתוספת או בניכוי מה שסוכם עם הבנק.
ככל שריבית הפריים תשתנה, כך תשתנה הריבית בהחזר ההלוואה.
עד לסוף שנת 2020 בנק ישראל הגביל את הבנקים בכך שהגביל את המרכיב של מסלול משכנתא צמודה לפריים במקסימום לשליש מתמהיל המשכנתא.
בעקבות משבר הקורונה, ועל מנת לעודד קניית דירות, הודיע בנק ישראל בדצבמר 2020 על הקטנת ההגבלה על מרכיב על מסלול ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא ומתאריך זה ניתן להצמיד לפריים עד לשני-שליש מהתמהיל!!
כיצד עלינו כיזמים ומשקיעים להתייחס לשינוי?
יש לזכור שבתאריך ההכרזה ואף נכון לזמן כתיבת שורות אלו, ריבית בנק ישראל היא בשפל של כל הזמנים ומכאן שריבית הפריים היא בשפל של כל הזמנים.
הבנקים מציעים כל מיני מסלולים מפתים של פריים בניכוי חצי אחוז או רבע אחוז ומכאן שהריבית על מסלולים אלו נמוכה בזכות הריבית הנמוכה.
אך יש לזכור, מדובר במסלול עם ריבית משתנה, כלומר מסלול בסיכון גבוה.
מה הסיכון? הרי אם הריבית היא בשפל של כל הזמנים, הכרח שהריבית תעלה. ולכן, יש סיכון משמעותי שההחזר החודשי יעלה בקרוב או בהמשך התקופה.
כפי שצויין לעיל, היתרון במסלול עם ריבית משתנה הוא שאין קנסות יציאה כאשר פורעים את החוב.
לכן, ליזמים ולמשקיעים הדבר ניתן לניצול!
כאשר אנו ניגשים לבצע עסקת אקזיט לטווח זמן קצר, נוכל לקחת את המקסימום ולהרוויח מכך שאין קנסות פירעון מוקדם על שני-שליש מהמשכנתא!
אך מה לעניין עליית מחיר הריבית? סביר להניח שבטווח הזמן הקרוב הריבית לא תעלה בצורה משמעותית ברמה שתהפוך את העניין ללא כדאי. לטווח הארוך הסיכון בהחלט קיים, אך לטווח הקצר נראה כי הסיכוי גבוה מהסיכון.
לכן, בהשקעות לטווח קצר מומלץ לנצל שני-שליש מהתמהיל לריבית משתנה. לטווח הארוך, פחות.
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל”ן!
