תמ”א 38 – מה לא עבד שם?
בשנת 2005 מדינת ישראל החליטה להפסיק להתעלם מבעיית רעידת האדמה הצפויה לפקוד את המדינה (כמו שכתבנו עליה כבר כאן) ולהתחיל לחזק את המבנים הישנים שקיבלו היתר בנייה עד לתאריך 01.01.1980.
מבנים אלו לא נבנו על פי תקן 413 המחייב יסודות מחוזקם נגד רעידות אדמה ולכן הסיכוי שבניין כזה יקרוס במהלך רעש אדמה, גבוה מאוד.
הלכה וכתבה המדינה את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה או בשמה המוכר “תמ”א 38”.
התמ”א עברה הרבה שינויים ותוספות על מנת ליצור מצב נוח בו כולם יוצאים מורווחים מחיזוק המבנה.
המדינה – מרוויחה מבנה שלא יקרוס ברעידת אדמה על כל ההשלכות הצפויות מכך.
הקבלן/היזם – קיבלו זכויות בנייה נוספות לבנייה על הגג ובכך הרוויחו דירות חדשות למכירה.
הדיירים – הרוויחו הרחבה של דירתם הקיימת. ממ”ד,חניה, מרפסת, מעלית או הרחבות אחרות.
העירייה – השיגה תושבים חדשים וכך גם תשלומי ארנונה נוספים.
על פניו, נראה כי המדינה יצרה מצב פנטסטי בו כולם מורווחים. יחד עם זאת, בשנת 2019 המליצה המועצה הארצית לתכנון ובנייה שלא להאריך את התוכנית והוחלט כי התוכנית תסתיים באוקטובר 2022. כלומר, פרויקט שיגיש בקשה להיתר בנייה עד לתאריך זה יוכל להמשיך ולהתקדם. לאחר תאריך זה לא יתקבלו בקשות היתרים חדשות.
מה קרה שם?
ובכן, המדינה יצרה מצב מנצח בו כולם מרוויחים, אז מה קרה שהוחלט להפסיק עם התוכנית?
חשוב להבין, התוכנית פיתחה סביבה שוק גדול ופעיל. אלפי בניינים עברו תמ”א 38 מאז 2005 והשוק סביב התוכנית גדול מאוד. החל מחברות יזמות ובניה, אדריכלים, קבלנים, סוכני חתימות עו”ד שהתמחו בתחום ועוד. להפסקת תוכנית שכזו יש השלכות על המשק ולכן החלטה שכזו מתקבלת בכובד ראש.
אם כן, מה קרה?
העיריות.
מה הכוונה?
העיריות, שנגמרו להם השטחים לבניה, זיהו את הפוטנציאל של התמ”א ואישורו הרבה יחידות דיור חדשות במרכזי הערים ובשכונות צפופות.
בניה לגובה מגדילה כמובן את מספר הדיירים ברחוב.
בהתחלה הכל היה טוב ויפה ואז החלו לצוף הבעיות, כאשר מגדילים בניין אחד או שניים ברחוב או שכונה אין באמת בעיית עומס. כאשר מגדילים כמות גדולה של בניינים ללא הכנה מוקדמת של התשתיות, פתאום יש עומס. על מערכת החשמל, הביוב, המים, החניה והכבישים.
עצם אישור כמות גדולה של בניינים על ידי העיריות, ללא הכנה מספקת ושיפוץ התשתיות על ידם, גרם לעומסים על התשתיות.
לפעמים אפילו הפקקים מתחילים ישר ביציאה מהחניה.
קחו לדוגמה רחוב שבנוי להכיל 200 בני אדם, עכשיו צריך להתמודד עם 450 נפשות.
לכן, המדינה הבינה שאומנם היא פותרת את בעיית הרעידת אדמה, אך היא יוצרת לעצמה בעיה נוספת.
באמצעות הוועדה לתכנון ובניה הודיעו שהם יפסיקו את התוכנית ולעבור לעבוד בצורה של פינוי בינוי
מה הכוונה בפינוי בינוי?
הכוונה היא לשינוי באישור תא שטח גדול, ברמת השכונה.
אך הפעם הורסים את הכל ובונים מחדש.
לכן הדיירים מפונים.
הם מוסבים למגורים במקום אחר, בזמן שהורסים להם את הבית ובונים להם חדש.
אומנם, גם בתיקון 2 לתמ”א 38 אישרו הריסה ובנייה מחדש, אך שוב, שם מדובר רק ברמת הבניין. כלומר, לא עבדו על התשתיות עצמן.
[שימו לב שהמדינה כבר התחילה לתכנן כיצד לשכן כמות גדולה של דיירים במגורים זמניים, וכבר במכרזים שרמ”י (רשות מקרקעי ישראל) מפרסמת, ניתן לראות שמכשירים מתחמים להשכרה בלבד. היזם שזוכה במכרז מחוייב להשכיר את הדירות ולא למכור אותן.. (הזדמנות נהדרת למשקיעים 😊)]
למעבר לאישור תוכניות של פינוי בינוי במקום התמ”א 38 יש השלכה רבה.
ראשית, התוכניות עצמן יועברו לאישור של כל עירייה לפי תכנון של תב”ע (תוכניות בניין עיר) , דבר שאומר שמדובר בוועדה מקומית שתאשר את התוכניות.
שנית, כל התעשייה שנוצרה סביב התמ”א 38 עלולה להיפגע. ואכן, אנו כבר מתחילים לשמוע תלונות מצד אנשי מקצוע מודאגים.
מנגד, תעשיית התמ”א 38 כרגע בתנופת עליה משמעותית וכן ניתן להגיש בקשות עד אוקטובר 2022 ובכך בהכרח יהיה ניתן להמשיך בתוכנית.
לכן כרגע ליזמי התמ”א 38 יש עבודה ויש הרבה בניינים שהדיירים שם מבינים את הפוטנציאל ומחפשים לבצע תמ”א 38.
מעבר לכך אנו ממליצים בחום לכל מי שעיקר עיסוקי הנדלני הוא סביב תמ”א 38 להתחיל לחשוב על התפתחות ולהתחיל מעבר לתחומי נדל”ן נוספים.
למשל: פינוי בינוי, יזמות ובניה וכו’
לסיכום, אומנם נראה כי הפסקת התוכנית עלולה ליצור בהלה בציבור ופאניקה למימוש התוכנית בדקה האחרונה, אך בפועל לדאגה זו אין בסיס. המעבר לצורת עבודה של פינוי בינוי תשיג תוצאות טובות ברמה הכלל מערכתית.
אומנם, יזמים יאלצו להתמודד עם עניין השיכון של הדיירים בצורה זמנית, אך הדבר יוצר הזדמנויות עסקיות נוספות בתחומי השכירות לטווח הקצר-בינוני (מלונאות, אכסניות, בנייני השכרה ועוד)
אם אתם רוצים לדעת עוד על תמ”א אתם מוזמנים להמשיך לקרוא במאמרים להלן:
אם אתם בתהליכי תמ”א, ומחפשים ליווי יזמי, צרו איתנו קשר, לכו תדעו לאן ניתן להגיע 😊
וכמובן,
תמשיכו לעשות נדל”ן!
