היי, אם הגעתם לכאן סימן שאתם מתעניינים בנדל”ן, חושבים לעשות את הצעד הראשון (לרוב) ורוצים לקבל ערך איכותי בנדל”ן!
הכנו לכם מדריך מטורף של 40 פרקים שילווה אתכם בדרך לביצוע עסקת הנדל”ן שלכם!
המטרה לתת כלים איך לאתר נכס מנצח, איך לבחון אותו, מה יש לעשות ע”מ שהעסקה תצא רווחית יותר, בקיצור.. כל השלבים שיש לעשות ע”מ לרכוש נכס שיניב (ויניב טוב) בוודאות גבוהה.
אז במקום לברבר מילים – בוא נתחיל תכלס!
חיפושים קשורים:
הכרת סוגי העסקאות והתאמתן לפרופיל האישי.
כאשר אנו חפצים בביצוע עסקת נדל”ן, הצעד הראשון אותו עלינו לבצע הוא בירור סוג המשקיע שאנחנו. הכוונה היא לביצוע ניתוח מצבי הפיננסי, הבנה לאן אנחנו רוצים להגיע, השאיפות שלי מבחינת ניהול זמן וע”י כך להבין מה העסקה הנכונה לנו.
לכניסה לשאלון הערכת משקיע לחץ כאן
חשוב להבין, ישנם המון סוגי עסקאות (נפרט בהמשך), כל עסקה רלוונטית ונכונה עבור פרופילים מסוימים בלבד. חשוב מאוד להכיר את הפרופיל האישי שלנו ומי אנחנו כמשקיעים על מנת לוודא שאנחנו פועלים במסלול הנכון לנו ולא ח”ס נבצע עסקה שנצטער עליה אח”כ.
לכניסה לשאלון הערכת משקיע לחץ כאן
סוגי העסקאות הן:
קבוצות רכישה
ניצול הכוח של קניה כקבוצה. פיזור סיכונים ע”י היעזרות בעוד אנשים. חשוב לשים לב הפופולריות של קבוצות רכישה רבה וישנם כאלו שמנצלים זאת לרעה! חשוב להכיר טוב טוב את הפרוייקט ולדעת לבחון אותו כמו שצריך.
נדל”ן מניב
הנדל”ן הקלאסי, קניית דירה והשכרה לדיירים לטווח ארוך – התעסקות בעיקר עם שוכרים
אקזיט/פליפ
קניה, השבחה מכירה. עסקאות מהירות לעיתים עם השכרה ולעיתים ללא (תלוי על איזה אסטרטגיה הולכים) המייצרות רווח מהיר וגבוהה (אם נעשות בצורה נכונה)
רכישה על הנייר
ניצול העובדה שאנו רוכשים נכס שעדיין לא בנוי כאשר בוודאות ערכו יעלה מרגע שיתקבל מפתח – חשוב לוודא מאיזה קבלן קונים!
תמ”א 38/פינוי בינוי/התחדשות עירונית
השבחת נכס באמצעות התוכנית, ממספר כובעים אפשריים (יזם, משקיע, משווק, סוכן חתימות)
נדל”ן מסחרי
נדל”ן שלא למגורים, לעיתים קרובות בעל אחוזי תשואה גבוהים מנדל”ן למגורים
יזמות בבניה
מכרז, קרקע, פיתוח. אחוזי תשואה בשמיים
למידע נוסף:
בחירת עיר להשקעה
בחירת עיר ההשקעה היא לא דבר של מה בכך, לאחר שהבנו מה סוג העסקאות הרלוונטי לנו, חשוב לאתר היכן הכי כדאי לבצע את העסקה, ברדיוס סביר מסביבנו (כל אחד והנוחות שלו). ישנם מספר כלים שניתן להשתמש בהם בעת שאנו מחפשים אזור השקעה. והקטע הכי כיף – הכלים האלו נמצאים ממש כאן. באינטרנט. אז תרווחו את הכורסה ותכינו את עצמכם למסע אינטרנטי באיתור הנכס המבוקש.
כלי ראשון: יד 2
מסייע באיתור ראשוני של עסקאות לפי אזורים, מחיר, סוג נכס. מנוע חיפוש מעולה!
כלי שני: מפות
או כל אפליקציה שיודעת לתזמן זמנים ולעזור לנו לבחון את דרכי ההגעה לאזור, מרחק וכו’.
כלי שלישי: ויקיפדיה
עוזרת להכיר את העיר, למצוא בה נקודות עניין, כמות תושבים ועוד נתונים מעניינים שיעזרו לנו בבניית פרופיל קונה. חשוב מאוד לבנות פרופיל קונה ולהבין מי הולכים להיות הקונים העתידיים של הנכס שלנו ולהתאים להם אותו כך שעורכו יעלה בעיניהם. כאשר נרצה להעלות את ערך הדירה נשתמש בידע הזה כדי למקסם את הרווח מהעסקה.
כלי רביעי: govmap.gov.il
אתר המפות הרשמי של המדינה. נותן המון המון המון המון ידע. ידע על העבר, על ההווה ואפילו ידע על העתיד! האתר הזה ישמש אותנו רבות ועוד נדבר עליו רבות בהמשך.
בחירת השכונה
כאשר אנו ניגשים לבחור שכונה חשוב למצוא שכונות נגישות לתחב”צ, כאלה עם פיתוח עתידי, מקומות שבהן אולי יש חשש שערך הדירה ירד – כדאי להתרחק.
חיפוש השכונה נעשה בעזרת מספר אתרים שכבר הכרנו בשלב הקודם:
- הדברים אותם נבדוק הם
- תחנות רכבת
- תחנות רכבת מהוות גורם חשוב המחבר ערים בפריפריה ובמרכז בצורה נוחה. שכונות בקרבה לרכבת מהוות משיכה ובתמורה גם עליית מחירים.
- כמות הנכסים
חשוב להעריך את גודל השכונה, כמות בתי האב וביצוע הערכה כללית לגבי כמות הנכסים המוצעים למכירה כרגע
אנטנות סלולריות
אנטנות סלולריות מהוות מפגע והרבה אנשים חוששים לקנות דירות ליד אנטנות. אנטנות (גלויות או חבויות) עלולות לגרום לירידת ערך הנכס.
שיקום שכונות – מבנים (עבר+הווה)
שכונות שעברו שיקום במימון הרשות המוניציפלית או משרד הבינוי והשיכון, מהוות מוקד מצוין אשר מעלה את ערך הנכסים באזור ומייצר עסקאות מגוונות. חשוב להכיר את הפרויקטים האלה ולנצל אותם לטובתנו ולטובת העסקה כאשר אנו מאתרים שכונה.
על מנת לאתר את הפרויקטים נשתמש באתר govmap
שיקום שכונות כללי (עתיד)
בשנת 1977 הכריזה מדינת ישראל על פרויקט “שיקום שכונות”. במסגרת הפרויקט אותרו 210 שכונות ברחבי הארץ אשר עתידות לעבור שיקום. עד היום עברו 160 שכונות את השיקום, כאשר ערך הדירות באזור עלה בהתאם. ישנן עוד עשרות שכונות שעתידות לעבור את הפרויקט, הכרת השכונות תוכל לסייע לנו בבחירת השכונה להשקעה. הדבר רלוונטי ביותר למשקיעים לטווח ארוך, שכן ערך הדירה יעלה משמעותית בעוד מספר שנים.
איך מאתרים את התוכנית? איך מוודאים מה קורה שם? האם התוכנית יוצאת לפועל בקרוב או שלא, מה עומד להיות? ועוד המון שאלות שכדאי לשאול על הפרויקט! אז איך מאתרים את מי שיש לו את התשובות ואיך ניגשים אליו?
הסוד מופיע בסרטון הבא:
