כל מה שדייר חייב לדעת לפני שמתחילים תמ”א 38 אצלו בבניין
בחודש אוקטובר בשנת 2022 תוכנית המתאר הארצית 38 (תמ”א 38) תסתיים וחיזוק מבנים יתבצע בצורות אחרות, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. עד אז, צפויה תנופה מסוימת בענף ועל כן, אנו יוצאים בסדרת כתבות על תמ”א 38 לטובת אלו המזדרזים להתחיל במהלך השנה וחצי הקרובות.
הכתבה הראשונה תעסוק בדיירים הרוצים לבצע פרויקט של חיזוק המבנה במסגרת התכנית.
מה עליכם כדיירים הרוצים לבצע תמ”א 38 בבניין שלכם צריכים להכיר, לדאוג ולבקש שיתבצע על מנת שהתהליך יעבור בצורה חלקה ונכונה. כי אמנם אין זמן רב לביצוע פרויקטים של תמ”א 38, אך אסור להיות פזיזים בנושא.
בכדי לבצע פרויקט תמ”א 38 מוצלח, חייב להבין את כמות הדיירים בעלי זכויות.
חשוב להבין כמה דיירים יש בחלקה שלכם, צריך להבין, תמ”א 38 מתבצע על חלקה. כבר יצא שהגיעו אלינו לשור יזמות דיירים שביקשו לעשות אצלם פרויקט, אחרי שלדבריהם כל הבניין חתום, ובבדיקה ראשונית התגלה שיש עוד בניינים בחלקה וגם אותם צריך להחתים.
על ידי כניסה לאתר הפורטל הגאוגרפי הלאומי ניתן לבחון את החלקה של הבניין עליו אנו רוצים לבצע את הפרויקט. נבדוק האם קיימים עוד בניינים ששותפים לחלקה ורשומים כבית משותף או שהבניין נמצא על חלקה משלו.
מדובר בשלב קריטי וראשוני על מנת שנוכל לדעת מה מצבת הדיירים שיש להחתים.
מינוי ועד או נציגות
הדבר הבא שיש להחליט עליו הוא החלטה על מינוי ועד או נציגות, בדרך כלל הנציגות תהיינה מתוך ועד הבית.
ועד הבית מתנהל מול היזמים, מול העורך דין ואל מול בעלי המקצוע. מומלצת קבוצה של 3-5 אנשים, היודעת לדבר ולהתבטא. קבוצה היודעת להתנהל ואתם סומכים שידאגו לכם.
במקרים רבים כל הדיירים רוצים להיות מעורבים, אך זו טעות. כשהדיירים רוצים להיות מעורבים, זה מוביל לפגיעה ישירה בפרויקט ולכן ההמלצה היא לדאוג לנציגות.
הנציגות כמובן תעדכן את הדיירים באופן שוטף אחרי פגישות עם כל איש מקצוע.
איך כדיירים מומלץ להתנהל מול היזמים?
ראשית, להיפגש ולשמוע את הצעתם של מספר יזמים. לאנשים יש נטייה לשמוע את המילה “יזם” ולהסיק מכך שהוא יודע הכל. בפועל, זו ממש לא המציאות. חשוב להגיע לכמה שיותר פגישות עם יזמים, גם כדי להבין את הפן האישי של הבן אדם וגם כדי להבין את הצד המקצועי שלו. אם אין למי להשוות נוטים לחשוב ש – “אוקי, הוא יודע מה הוא מדבר, הוא הכי טוב”. אך כאשר יש יזמים נוספים להשוואה, ניתן לקבל החלטה הרבה יותר חכמה.
מה יש לבדוק בפגישה עם היזם?
מיהו היזם, מהם הפרויקטים שהוא כבר ביצע ואיפה. חשוב להבדיל בין פרויקטים של יזמות רגילים, לבין יזמות של תמ”א 38. מדובר בסוג שונה לחלוטין של יזמות. כלומר, יזם שביצע עסקאות יזמות של קונבציונלית ולא ניתן להניח כי יש לו ניסיון בתמ”א 38.
ההכנה של היזם
מעבר לכך, חשוב לבדוק לגבי ההכנה של היזם לפרויקט עצמו. אם הוא מדבר בלשון החוק מה מותר (ואז ניתן לבצע לשינויים), או שהוא כבר הכין סקיצות והדמיות, וניתן להבין מה באמת הוא מתכנן. בחנו אותו ותראו עד כמה הוא מוכן לפרויקט עצמו ברמה התכנונית.
מומלץ בנוסף לזה לחקור קצת על היזם עצמו באינטרנט ולחפש עליו עוד מידע. פסקי דין, פרוייקטים של תמ”א 38 נוספים שהוא ביצע וכו’.
בעלי מקצוע
דבר נוסף שעל הדיירים לדרוש מהיזם הוא, ההבנה מי הם בעלי המקצוע שהוא עובד איתם. העו”ד, מפקח, או כל יועץ מיוחד שילווה את הדיירים. ניתן לדרוש שיעבוד עם אנשי מקצוע שמועדפים של הדיירים. במידה והיזם לא מסכים לדרישות, ייתכן והוא לא היזם שמתאים לביצוע הפרויקט.
שלב התכנון
השלב הבא הוא שלב התכנון, שלב זה הוא קריטי, הוא יקבע מה הדיירים עתידים לקבל, ואיך יראו הדירות של כל דייר ודייר. בגלל שמבוצעת עסקה משותפת עם היזם, הדיירים הינם חלק אינטגרלי מהעסקה, ולכן הדיירים חייבים להיות מעורבים בשלב התכנון.
ברגע שיש מפרט טכני, (פירוט של כל שלבי הגמר של הדירה למשל: גודל הריצוף, איזה מזגן יהיה, איך יראה המטבח, איך תראה האמבטיה, מכלי הדחה וכו’) הדיירים יקבלו מפקח והוא יעזור להבין ולקבל החלטות הקשורות למפרט הטכני.
מפקח
דיירים רבים חושבים שהמפקח הוא רק בשלב הביצוע או רק בשלב הבנייה, אך יש להיעזר בשירותיו כבר בשלב התכנון על מנת שהוא יעזור לדיירים להבין איך הבית עתיד להיראות מבחינת המפרט הטכני.
אדריכל
מעבר לעבודה בנושא המפרט הטכני עם המפקח, יש לדרוש שעות עבודה של הדיירים עם האדריכל של הפרויקט. הדירות עומדות להשתנות וחשוב שהדיירים יוכלו לעצב את השינוי כך שיתאים לצרכים ולרצונות של הדיירים. הזזת מטבח, שינוי סלון, העתקת וכו.
דבר נוסף שחשוב וקריטי לקבל מהיזם זה התחייבות על זמן הוצאת ההיתר הבנייה. יש הרבה פרויקטים שנמרחו והתעכבו בגלל ששלב התכנון התארך וכי היו עיכובים בהוצאת ההיתר גם מצד הדיירים וגם מצד היזם ולכן חשוב לקבע לוחות זמנים ברורים וידועים מראש.
אחרי שלב התכנון עוברים לשלב הביצוע, לשלב הבנייה. כאן המפקח לוקח משקל רציני מאוד. המפקח יגיע כל יום לאתר בנייה, יוודא שהיתר הבנייה שקיבל היזם באמת מבוצע בשטח. הוא מפקח על הקבלן כדי לשמור שהפרויקט מבוצע בצורה הכי טובה ולטובת הדיירים. אסור לשכוח שהוא לטובת הדיירים!
שינויים בבניה
נושא השינויים בבניה, פוגשים את הדיירים תמיד במהלך הבנייה.
הדיירים מגיעים לשטח ורוצים לעשות שינויים, מומלץ לא להגיד לקבלן שבשטח לעשות זאת. בשביל זה יש לדיירים את היזם ככתובת שהוא אחראי על הכל.
אומנם הדרך הקלה ביותר היא לבקש מהקבלן או ממנהל העבודה באזור באותו רגע, אבל אז הוא לוקח מחיר גבוה וזה לא מתוכנן מראש.
ברגע שדיירים פונים ליזם ומבקשים את זה ממנו, אז השינוי יגיע מהיזם והרי הוא זה שמשלם את הכסף והוא ידע להגיד אם כן או לא, הרי זה לא יצא מהכיס שלכם. ולכן לא לעשות ולבקש שינויים בשטח, אלא רק מול היזם.
קריטי להבין את שלבי הביצוע. כמה זמן ייקח עד לקבלת הדירות ועד למסירת כלל הנכסים לדיירים.
ערבויות
בשלב זה נכנס כל העניין של הערבויות של היזם מול הדיירים, חשוב לבדוק מול עורך-הדין מהן הערבויות שהדיירים מקבלים? מה קורה אם הקבלן מאחר בזמן המסירה? איזה קנסות יש? ועוד.
בפרויקט של פינוי-בינוי (או תמ”א 38 תיקון 2) מקבלים שכירות לאורך כל התקופה שהדיירים מתפנים מהבניין, אך אם מדובר בפרויקט של תמ”א 38 תיקון 1 (תוספת אחת), כדאי להשית קנסות במידה ויש אי-עמידה בזמנים.
גם בפינוי-בינוי מומלץ להשית קנסות, אך בפינוי-בינוי לפחות הדיירים מקבלים שכר דירה לכל אורך התקופה בכל מקרה ולכן פחות קריטי.
עדכון פנקס בית משותף
יש לזכור לאחר ביצוע הפרויקט לעדכן את פנקס בתים משותפים, לעדכן בטאבו את התשריט והתקנון כי בסופו של דבר יתווספו עוד דיירים חדשים וחשוב שזה יהיה מעודכן בטאבו, ברגע שזה יהיה מעודכן בטאבו כל דייר יידע את זכויותיו וחובותיו.
לאחר ההבנה של השלבים שעל הדיירים לבצע, וכי יש להתנהל מול דיירים אחרים, מול היזם, מה דייר צריך לדרוש בשלבי התכנון ובשלבי הביצוע, ניתן להתחיל לפעול מתוך סדר. תכנון מראש יביא לכך שהדברים יעבדו בצורה טובה וזורמת.
בהצלחה,
תמשיכו לעשות נדל”ן!
