עולם הנדל"ן: נותרו מקומות בקורס "נדל"ן לא רק לעשירים" שיפתח ב13.7.21
עולם המכירות: נותרו מקומות אחרונים בקורס "מאסטר במכירות" שיפתח בחודש הבא
חדשות הכסף: לפי נתוני הלמ"ס גובה החזר המשכנתא ביחס להכנסות משק הבית הממוצע הגיע ל33%
חדשות הכסף: עודכן מס הרכישה. מעתה יש לשלם על דירות שנמכרו מעל 1,747,865 ש"ח
חדשות הכסף: אושר - החל מ2022, אם רמ"י לא תתן תשובה בתוך 90 יום ממועד הבקשה הדבר ייחשב כהסכמת רמ"י להוצאת היתר הבניה
חדשות הנדל"ן: משרד המשפטים פרסם תזכיר שיאפשר לבעלי דירות לבנות בשטחים משותפים אשר בבעלותם, ללא הסכם הדיירים
ברכות ליזמים שהחלו את המחזור החדש של הקורס "נדל"ן לא רק ליזמים" ב16.6.21

סוגי עסקאות נדל"ן

נדל"ן מניב:

עסקת נדל"ן מניב כשמה כן היא, עסקה מניבה – אך חשוב לשים לב! מדובר בעסקה המניבה לטווח ארוך.

בעסקת נדל"ן מניב אנו מקדישים פחות זמן לאיתור הנכס המנצח (משקיעים זמן, לא מעט, בדר"כ פחות מעסקאות אחרות) וזאת מפני שאנו סומכים על עליית המחירים של שוק הנדל"ן בטווח הארוך.

אסטרטגיה

האסטרטגיה שמאחורי עסקת נדל"ן מניב היא פשוטה מאוד. רכישת נכס בעזרת משכנתא, השכרת הנכס ומימון המשכנתא באמצעות השוכר. על ידי שימוש באסטרטגיה הזו אנו בעצם רוכשים נכס מבלי לשלם עליו בפועל (רק את ההון העצמי ההתחלתי ללקיחת המשכנתא (וגם זה לא תמיד😊).

באסטרטגיה זו, יצרנו מצב בו בעוד מספר שנים קדימה (לרוב לפחות 15 שנה) יהיה לנו נכס אשר יניב בצורה מלאה בין אם בשכירות או בין אם במכירת הנכס לאחר עליית ערך של 20 שנה.

אסטרטגיה זו של עסקאות נדלן מניב, נחשבת לבטוחה יחסית ובעלת סיכון נמוך, אך אינה בטוחה במאה אחוז. ישנם מספר תרחישים אשר עלולים לפגוע בעסקה ולגרום לאיבוד של כספים. למשל, תקופה בה הנכס יעמוד ללא שוכרים. חשוב מאוד להתאים את הנכס לשוכרים איתם אתם רוצים להתעסק, האם אנו מחפשים דווקא חבר'ה צעירים, משפחות או קשישים. אזור שמאוד אהוב על משקיעי נדל"ן מניב הוא אוניברסיטאות המביאות איתן אזורים רבים להשכרת דירות לסטודנטים, משבר הקורונה הביא איתו את בשורת הלימודים מרחוק ובכך הרחיק את הסטודנטים מהאוניברסיטאות. משקיעים רבים לא הצליחו למצוא שוכרים והנכסים שברשותם הפכו להתחייבויות, מפני שלא היה מי שישלם עבורם את המשכנתא. דבר נוסף שחשוב לזכור בעסקת נדל"ן מניב לטווח ארוך הוא התיישנות הנכס והתקלות המגיעות עם הזדקנות הדירה. ככל שהדירה ישנה יותר, כך ההתעסקות וההוצאות סביב הדירה גדולות יותר.

עסקת אקזיט

עסקאות נדלן מסוג עסקת אקזיט הן עסקאות קצרות טווח, לרוב עד 3 שנים. עסקה זו מטרתה להגדיל את ההון העצמי של היזם.

אסטרטגיה

האסטרטגיה בעסקת אקזיט היא פשוטה: רכישה מתחת לשווי שוק, השבחת הנכס ומכירה.

המטרה בעסקאות נדל"ן מסוג זה, היא להתחיל מראש את המסלול כאשר אני לא מסתכל על עליית מחיר הנדל"ן באופן כללי בשוק כפקטור ברווח העסקה, אלא בהסתכלות על הנכס הספציפי הזה שאני יודע שאמכור אותו בקרוב במחיר גבוה מהמחיר בו קניתי. במידה ותהיה עליית מחירים כללית בשוק בלי קשר, הרווחתי יותר.

רכישה מתחת לשווי שוק ניתן לבצע במספר דרכים, החכמה היא למצוא מוכר שלחוץ למכור, לא משנה מה הסיבה ומשם לקחת אותו למשא ומתן. שיטה נוספת מוכרת היא כונס נכסים, אשר ניתן למצוא שם הזדמנויות נדירות.

דירה על הנייר

כאשר מדובר על עסקאות נדלן, דרך נוספת לקניה מתחת לשווי שוק היא על ידי קניית דירה על הנייר מהקבלן. ההבדל בין מחיר דירה כשהיא עוד על נייר לבין דירה לקראת אכלוס נע בין 8-12% ומהווה פאקטור משמעותי. הסיבה שקבלן מוכר במחיר זול יותר היא מפני שהסיכון גבוה יותר ויש יותר סיכויים שלא תקבלו את הנכס. בנוסף, ברגע שהקבלן מציג לבנק כי הוא התחיל למכור דירות הוא יכול להוריד את אחוזי הריבית ולחסוך לפעמים עד מיליוני שקלים.

יש לזכור! כאשר אנו קונים דירה על הנייר אנו מתחילים לשלם עליה עוד בטרם ניתן להשתמש בנכס וכל עוד הוא אינו בנוי,  הנכס אינו השקעה אלא התחייבות.

העלאת ערך נכס

לאחר שרכשנו את הנכס יש להעלות את ערכו מעל לשווי השוק. ניתן לבצע העלאה של ערך הנכס במגוון דרכים. הדרך הקלאסית היא על ידי שיפוץ הנכס, לרוב מדובר בשיפוץ קוסמטי זול יחסית אשר מטרתו היא שיפור הנראות והנעמת הבית. דרכים נוספות הן הגדלת השטח הבנוי בנכס ומיצוי זכויות הבניה בו, או מימוש של תוכנית פיתוח שתעלה את ערך הנכס כמו לדוגמא בניה של מרכז גדול אשר יעלה את ערך הנכסים סביבו.

מכירת הנכס

לאחר שהעלנו את הערך נמכור את הנכס ובכך נשלים את העסקה. במידה ואכן קנינו מתחת לשווי השוק והצלחנו להרים את הנכס למעל שווי השוק ולמכור אותו – הרווח הינו גבוה וההון העצמי של היזם גדל משמעותית בטווח זמן קצר יחסית

תמ"א 38

בתמ"א 38 אנו מנצלים את הרצון של המדינה לחזק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה. בעת חיזוק המבנה מרחיבים את השטח הבנוי בתוספת בניה שיכולה להגיע עד ל25 מטר רבוע לדירה, מוסיפים ממ"ד ובבניינים מעל 4 קומות מוסיפים מעלית. בצורה זו הדיירים מרוויחים בית גדול יותר, המדינה מרוויחה בניין שלא יקרוס במשבר רעידת אדמה צפוי והעיריה מרוויחה עוד ארנונה בגלל הגדלת השטח הבנוי. על מנת לתמרץ את השוק החופשי לביצוע חיזוק למבנים, המדינה נתנה בהתחלה רשות לבנות עוד קומה אחת מעל הבניין לבעלות הקבלן/יזם המבצע את הפרויקט. הדבר לא היה מספיק אטרקטיבי ובוצע במספר מקומות בודדים (ירושלים ותל אביב) לכן המדינה נתנה אופציה להגדיל בעוד קומה וחצי, כלומר 2.5 קומות ובאמת החלו פרויקטים בעוד ערים אך הפריפריה נזנחה. ע"מ לתמרץ ביצוע תמ"א 38 בפריפריה בשנת 2016 בוצע תיקון וכעת בפריפריה ניתן להגדיל ב3.5 קומות כלומר, 3 קומות + פנטהאוז.

אסטרטגיה

איתור נכס בעל פוטנציאל לתמ"א 38, החתמת הדיירים על אישורם לביצוע התוכנית וביצוע התמ"א בעזרת קבלן (או לבד) תוך הרווחת מספר דירות בקומות העליונות.

תמ"א 38 היא הזדמנות נהדרת עבור יזמים שרוצים לבצע עסקת נדל"ן עם רווח גבוה ביחס להשקעה הכספית, יחד עם זאת חשוב להבין כי מדובר בעסקה המערבת מספר רב של גורמים וביניהם את הדיירים הנוכחיים בבניין, הפיכת רחוב שכבר אינו אתר עבודה למקום בו נדרשים לעבור משאיות, מנופים ושאר כלים הנדסיים, דבר המקשה על הבאת חומרי גלם.. גורמים אלו ועוד, עלולים להוות מכשולים בדרך לביצוע העסקה.

*תוכנית תמ"א 38 פעילה כרגע רק עד לשנת 2022 מפני העומס הנוצר על התשתיות הקיימות. במידה והבעיה תיפתר, ייתכן והתוכנית תושאר.

נדל"ן חו"ל

השקעה של עסקאות נדל"ן בחו"ל לכאורה נשמעת קשה יותר, מהסיבה הפשוטה שהנכס רחוק והרבה יותר קשה לשלוט על מה שקורה בו. בנוסף, יש צורך להתמודד עם שוק פחות מוכר ולרוב בשפה זרה. אם כן, מדוע יזמים פונים לעסקאות נדלן בחו"ל?

יש לכך מספר סיבות. ראשית, המנטליות בהרבה ממדינות אירופה, בניגוד לישראל, היא השכרת נכס ללא קניית מקום מגורים. זאת פשוט המנטליות שם. מה זה אומר מבחינה נדל"נית? זה אומר ש:
א' אין כמות גבוהה מידי של משקיעים בהרבה מהשווקים והם אינם רוויים.
ב' ברגע שמצאת שוכר טוב הסיכוי שיישאר הוא גבוה.

מעבר לכך ישנו שוק ענק מלא במשברים והזדמנויות בכל העולם. בניצול נכון של משברים מסביב לעולם נוכל למצוא נדל"ן לאחר ירידת מחירים, לקנות אותו ולהנות מהתיקון (שכמעט תמיד, כך לפי ההיסטוריה) יגיע.

סיבה נוספת לעלייה בהשקעות בנדל"ן חו"ל לאחרונה היא העובדה שמחירי הדיור נמוכים ביחס למחירי השכירות, כך שניתן גם לקנות בזול יותר וגם לקבל אחוזי תשואה גבוהים יותר.

אסטרטגיה

בדיוק אותה האסטרטגיה שעושים בשאר סוגי העסקאות, פשוט בחו"ל. וכדאי גם לא לעשות בצורה עיוורת עם חברות שעושות עסקאות נדל"ן בחו"ל אלא לברר ולבדוק נכסים בגוגל לפי שפת המקור.

קרקעות לבניה

במקרה דנן אנו מדברים על קרקע שמותר לבנות עליה בעתיד הנראה לעין, לא בקרקע חקלאית עם הבטחה להיות מופשרת מתישהו בעתיד בלי לדעת מתי.

ראשית, יש צורך לאתר את הקרקע. ניתן לגשת דרך מכרזים, כונסי נכסים או קניה ישירה מבעלים. לרוב הרווח הגדול יותר יהיה דרך מכרז, את המכרזים ניתן למצוא באתר של רשות מקרקעי ישראל. חשוב להבין שהגודל של המגרש לא קובע, מה שקובע זה כמה ניתן יהיה לבנות על הקרקע.

השלב הבא הוא הוצאת היתר בניה. הוצאת היתר בניה הוא שלב ארוך המצריך עבודה מול מספר גורמי מקצוע ומול הוועדה לתכנון ובניה בעירייה. השלב עלול לקחת זמן רב ומספר פעמים של הנחיות חדשות מהוועדה לשינוי התוכנית האדריכלית. בסופו של התהליך מונפק היתר הבניה, מרגע שהוצאנו את ההיתר כבר ערך הקרקע עלה. השלב הבא הוא בניה בפועל, שגם היא כמובן מעלה את ערך הקרקע. ממוצע הרווח באחוזי תשואה בעסקאות של קרקעות ויזמות בניה הוא 15%.

אסטרטגיה

איתור מגרש, הוצאת היתרים ובניה בפועל.

קרקעות חקלאות

קרקעות חקלאיות אלו קרקעות אשר כרגע מיועדות לחקלאות וייתכן כי בעתיד יופשרו לבניה. את הקרקעות הללו ניתן לאתר דרך תוכנית תמ"א 35

(למי שלא יודע כיצד לאתר תמ"א מוזמן להיכנס לכתבה "כיצד אפשר לעסוק בנדל"ן און ליין מהבית" לחצו כאן)

על פניו, ברגע שקרקע חקלאית מופשרת ומשנה את הייעוד שלה לקרקע לבניה הערך שלה עולה במאות אחוזים! הבעיה היא שלא באמת ניתן לדעת איזה קרקע תופשר ומתי. עד כדי כך לא ניתן לדעת, עד ששינו את שמה של קרקע מסוג זה ל"קרקע ספקולטיבית". אדם שברשותו קרקע מסוג זה ויודע שהיא תופשר בקרוב לעולם לא היה מוכר אותה מהסיבה הפשוטה שמדובר במכרה זהב. אם הוא מוכר את הקרקע כנראה שהוא לא יודע מתי תופשר אם בכלל.

אסטרטגיה

איתור קרקעות בתמ"א 35, לקנות ולחכות. בקיצור, לא.

קבוצות רכישה

המטרה בקבוצות רכישה היא קניה מרוכזת ע"י מספר אנשים ומכוח הקניה הגדול להגיע למחירים נוחים. לרוב את הקבוצה מנהל יזם והקניה מתחילה בקניית קרקע, הוצאת היתרי בניה ובניית המגורים. בקבוצות רכישה ישנו סיכון של תת הערכה לגבי עלות הפרויקט, כפועל יוצא מכך פרויקטים עלולים להיתקע מפני שיש צורך בתשלומים נוספים מהקבוצה – דבר שלא תמיד ניתן לבצע. לכן חשוב לוודא מי היזם המאגד את הקבוצה, לדבר עם משקיעים מפרויקטים קודמים של היזם ולקבל הערכה לגבי יכולותיו. אחוזי התשואה הצפויים הם לרוב 10-15%.

אסטרטגיה

איתור קרקע, הקמה של קבוצת רכישה, הוצאת היתרים וחבירה לקבלן.

רוצים לדעת מה סוג העסקה הנכון עבורכם? לחצו כאן וגלו!

בהצלחה!

עולם המנטורים הישראלי

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אוהבים לקרוא על תחום הנדלן, השאירו פרטים והירשמו לקבלת עדכונים

על אילו נושאים אני כותב כאן?

פגישת יעוץ עם שי שור

שינוי גודל גופנים
אתם כמעט שם... מלאו פרטים ותועברו אל השאלון ב YOU TEST
50%

חשוב למלא את כל הפרטים במדוייק על מנת לקבל את התוצאות

יש לכם שאלות בנדל"ן? מתלבטים על עסקה או המהלך הבא שלכם? 

הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של היזמים שלנו מכאן ותוכלו לשאול כל שאלה! 

חינם! ! ! ! השאירו פרטים וקבלו את מצגת קורס המכירות שלנו! (אומנות ההשפעה)