נדל”ן מניב:
עסקת נדל”ן מניב כשמה כן היא, עסקה מניבה – אך חשוב לשים לב! מדובר בעסקה המניבה לטווח ארוך.
בעסקת נדל”ן מניב אנו מקדישים פחות זמן לאיתור הנכס המנצח (משקיעים זמן, לא מעט, בדר”כ פחות מעסקאות אחרות) וזאת מפני שאנו סומכים על עליית המחירים של שוק הנדל”ן בטווח הארוך.
אסטרטגיה
האסטרטגיה שמאחורי עסקת נדל”ן מניב היא פשוטה מאוד. רכישת נכס בעזרת משכנתא, השכרת הנכס ומימון המשכנתא באמצעות השוכר. על ידי שימוש באסטרטגיה הזו אנו בעצם רוכשים נכס מבלי לשלם עליו בפועל (רק את ההון העצמי ההתחלתי ללקיחת המשכנתא (וגם זה לא תמיד😊).
באסטרטגיה זו, יצרנו מצב בו בעוד מספר שנים קדימה (לרוב לפחות 15 שנה) יהיה לנו נכס אשר יניב בצורה מלאה בין אם בשכירות או בין אם במכירת הנכס לאחר עליית ערך של 20 שנה.
אסטרטגיה זו של עסקאות נדלן מניב, נחשבת לבטוחה יחסית ובעלת סיכון נמוך, אך אינה בטוחה במאה אחוז.
ישנם מספר תרחישים אשר עלולים לפגוע בעסקה ולגרום לאיבוד של כספים. למשל, תקופה בה הנכס יעמוד ללא שוכרים. חשוב מאוד להתאים את הנכס לשוכרים איתם אתם רוצים להתעסק, האם אנו מחפשים דווקא חבר’ה צעירים, משפחות או קשישים.
אזור שמאוד אהוב על משקיעי נדל”ן מניב הוא אוניברסיטאות המביאות איתן אזורים רבים להשכרת דירות לסטודנטים, משבר הקורונה הביא איתו את בשורת הלימודים מרחוק ובכך הרחיק את הסטודנטים מהאוניברסיטאות.
משקיעים רבים לא הצליחו למצוא שוכרים והנכסים שברשותם הפכו להתחייבויות, מפני שלא היה מי שישלם עבורם את המשכנתא.
דבר נוסף שחשוב לזכור בעסקת נדל”ן מניב לטווח ארוך הוא התיישנות הנכס והתקלות המגיעות עם הזדקנות הדירה.
ככל שהדירה ישנה יותר, כך ההתעסקות וההוצאות סביב הדירה גדולות יותר.
חיפושים קשורים:
עסקת אקזיט
עסקת אקזיט הן עסקאות קצרות טווח, לרוב עד 3 שנים. עסקה זו מטרתה להגדיל את ההון העצמי של היזם.
אסטרטגיה
האסטרטגיה בעסקת אקזיט היא פשוטה: רכישה מתחת לשווי שוק, השבחת הנכס ומכירה.
המטרה בעסקאות נדל”ן מסוג זה, היא להתחיל מראש את המסלול כאשר אני לא מסתכל על עליית מחיר הנדל”ן באופן כללי בשוק כפקטור ברווח העסקה, אלא בהסתכלות על הנכס הספציפי הזה שאני יודע שאמכור אותו בקרוב במחיר גבוה מהמחיר בו קניתי.
במידה ותהיה עליית מחירים כללית בשוק בלי קשר, הרווחתי יותר.
רכישה מתחת לשווי שוק ניתן לבצע במספר דרכים, החכמה היא למצוא מוכר שלחוץ למכור, לא משנה מה הסיבה ומשם לקחת אותו למשא ומתן.
שיטה נוספת מוכרת היא כונס נכסים, אשר ניתן למצוא שם הזדמנויות נדירות.
דירה על הנייר
כאשר מדובר על עסקאות נדלן, דרך נוספת לקניה מתחת לשווי שוק היא על ידי קניית דירה על הנייר מהקבלן.
ההבדל בין מחיר דירה כשהיא עוד על נייר לבין דירה לקראת אכלוס נע בין 8-12% ומהווה פאקטור משמעותי.
הסיבה שקבלן מוכר במחיר זול יותר היא מפני שהסיכון גבוה יותר ויש יותר סיכויים שלא תקבלו את הנכס.
בנוסף, ברגע שהקבלן מציג לבנק כי הוא התחיל למכור דירות הוא יכול להוריד את אחוזי הריבית ולחסוך לפעמים עד מיליוני שקלים.
יש לזכור! כאשר אנו קונים דירה על הנייר אנו מתחילים לשלם עליה עוד בטרם ניתן להשתמש בנכס וכל עוד הוא אינו בנוי, הנכס אינו השקעה אלא התחייבות.
העלאת ערך נכס
לאחר שרכשנו את הנכס יש להעלות את ערכו מעל לשווי השוק. ניתן לבצע העלאה של ערך הנכס במגוון דרכים.
הדרך הקלאסית היא על ידי שיפוץ הנכס, לרוב מדובר בשיפוץ קוסמטי זול יחסית אשר מטרתו היא שיפור הנראות והנעמת הבית. דרכים נוספות הן הגדלת השטח הבנוי בנכס ומיצוי זכויות הבניה בו, או מימוש של תוכנית פיתוח שתעלה את ערך הנכס כמו לדוגמא בניה של מרכז גדול אשר יעלה את ערך הנכסים סביבו.
מכירת הנכס
לאחר שהעלנו את הערך נמכור את הנכס ובכך נשלים את העסקה. במידה ואכן קנינו מתחת לשווי השוק והצלחנו להרים את הנכס למעל שווי השוק ולמכור אותו – הרווח הינו גבוה וההון העצמי של היזם גדל משמעותית בטווח זמן קצר יחסית
תמ”א 38
בתמ”א 38 אנו מנצלים את הרצון של המדינה לחזק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה. בעת חיזוק המבנה מרחיבים את השטח הבנוי בתוספת בניה שיכולה להגיע עד ל25 מטר רבוע לדירה, מוסיפים ממ”ד ובבניינים מעל 4 קומות מוסיפים מעלית.
בצורה זו הדיירים מרוויחים בית גדול יותר, המדינה מרוויחה בניין שלא יקרוס במשבר רעידת אדמה צפוי והעיריה מרוויחה עוד ארנונה בגלל הגדלת השטח הבנוי.
על מנת לתמרץ את השוק החופשי לביצוע חיזוק למבנים, המדינה נתנה בהתחלה רשות לבנות עוד קומה אחת מעל הבניין לבעלות הקבלן/יזם המבצע את הפרויקט.
הדבר לא היה מספיק אטרקטיבי ובוצע במספר מקומות בודדים (ירושלים ותל אביב) לכן המדינה נתנה אופציה להגדיל בעוד קומה וחצי, כלומר 2.5 קומות ובאמת החלו פרויקטים בעוד ערים אך הפריפריה נזנחה.
ע”מ לתמרץ ביצוע תמ”א 38 בפריפריה בשנת 2016 בוצע תיקון וכעת בפריפריה ניתן להגדיל ב3.5 קומות כלומר, 3 קומות + פנטהאוז.
אסטרטגיה
איתור נכס בעל פוטנציאל לתמ”א 38, החתמת הדיירים על אישורם לביצוע התוכנית וביצוע התמ”א בעזרת קבלן (או לבד) תוך הרווחת מספר דירות בקומות העליונות.
תמ”א 38 היא הזדמנות נהדרת עבור יזמים שרוצים לבצע עסקת נדל”ן עם רווח גבוה ביחס להשקעה הכספית, יחד עם זאת חשוב להבין כי מדובר בעסקה המערבת מספר רב של גורמים וביניהם את הדיירים הנוכחיים בבניין, הפיכת רחוב שכבר אינו אתר עבודה למקום בו נדרשים לעבור משאיות, מנופים ושאר כלים הנדסיים, דבר המקשה על הבאת חומרי גלם.. גורמים אלו ועוד, עלולים להוות מכשולים בדרך לביצוע העסקה.
*תוכנית תמ”א 38 פעילה כרגע רק עד לשנת 2022 מפני העומס הנוצר על התשתיות הקיימות. במידה והבעיה תיפתר, ייתכן והתוכנית תושאר.
נדל”ן חו”ל
השקעה של עסקאות נדל”ן בחו”ל לכאורה נשמעת קשה יותר, מהסיבה הפשוטה שהנכס רחוק והרבה יותר קשה לשלוט על מה שקורה בו. בנוסף, יש צורך להתמודד עם שוק פחות מוכר ולרוב בשפה זרה. אם כן, מדוע יזמים פונים לעסקאות נדלן בחו”ל?
יש לכך מספר סיבות. ראשית, המנטליות בהרבה ממדינות אירופה, בניגוד לישראל, היא השכרת נכס ללא קניית מקום מגורים. זאת פשוט המנטליות שם.
מה זה אומר מבחינה נדל”נית? זה אומר ש:
א. אין כמות גבוהה מידי של משקיעים בהרבה מהשווקים והם אינם רוויים.
ב. ברגע שמצאת שוכר טוב הסיכוי שיישאר הוא גבוה.
מעבר לכך ישנו שוק ענק מלא במשברים והזדמנויות בכל העולם. בניצול נכון של משברים מסביב לעולם נוכל למצוא נדל”ן לאחר ירידת מחירים, לקנות אותו ולהנות מהתיקון (שכמעט תמיד, כך לפי ההיסטוריה) יגיע.
סיבה נוספת לעלייה בהשקעות בנדל”ן חו”ל לאחרונה היא העובדה שמחירי הדיור נמוכים ביחס למחירי השכירות, כך שניתן גם לקנות בזול יותר וגם לקבל אחוזי תשואה גבוהים יותר.
אסטרטגיה
בדיוק אותה האסטרטגיה שעושים בשאר סוגי העסקאות, פשוט בחו”ל. וכדאי גם לא לעשות בצורה עיוורת עם חברות שעושות עסקאות נדל”ן בחו”ל אלא לברר ולבדוק נכסים בגוגל לפי שפת המקור.
קרקעות לבניה
במקרה דנן אנו מדברים על קרקע שמותר לבנות עליה בעתיד הנראה לעין, לא בקרקע חקלאית עם הבטחה להיות מופשרת מתישהו בעתיד בלי לדעת מתי.
ראשית, יש צורך לאתר את הקרקע. ניתן לגשת דרך מכרזים, כונסי נכסים או קניה ישירה מבעלים. לרוב הרווח הגדול יותר יהיה דרך מכרז, את המכרזים ניתן למצוא באתר של רשות מקרקעי ישראל. חשוב להבין שהגודל של המגרש לא קובע, מה שקובע זה כמה ניתן יהיה לבנות על הקרקע.
השלב הבא הוא הוצאת היתר בניה. הוצאת היתר בניה הוא שלב ארוך המצריך עבודה מול מספר גורמי מקצוע ומול הוועדה לתכנון ובניה בעירייה.
השלב עלול לקחת זמן רב ומספר פעמים של הנחיות חדשות מהוועדה לשינוי התוכנית האדריכלית.
בסופו של התהליך מונפק היתר הבניה, מרגע שהוצאנו את ההיתר כבר ערך הקרקע עלה. השלב הבא הוא בניה בפועל, שגם היא כמובן מעלה את ערך הקרקע. ממוצע הרווח באחוזי תשואה בעסקאות של קרקעות ויזמות בניה הוא 15%.
אסטרטגיה
איתור מגרש, הוצאת היתרים ובניה בפועל.
קרקעות חקלאות
קרקעות חקלאיות אלו קרקעות אשר כרגע מיועדות לחקלאות וייתכן כי בעתיד יופשרו לבניה. את הקרקעות הללו ניתן לאתר דרך תוכנית תמ”א 35
(למי שלא יודע כיצד לאתר תמ”א מוזמן להיכנס לכתבה ”כיצד אפשר לעסוק בנדל”ן און ליין מהבית” לחצו כאן)
על פניו, ברגע שקרקע חקלאית מופשרת ומשנה את הייעוד שלה לקרקע לבניה הערך שלה עולה במאות אחוזים!
הבעיה היא שלא באמת ניתן לדעת איזה קרקע תופשר ומתי. עד כדי כך לא ניתן לדעת, עד ששינו את שמה של קרקע מסוג זה ל”קרקע ספקולטיבית”.
אדם שברשותו קרקע מסוג זה ויודע שהיא תופשר בקרוב לעולם לא היה מוכר אותה מהסיבה הפשוטה שמדובר במכרה זהב.
אם הוא מוכר את הקרקע כנראה שהוא לא יודע מתי תופשר אם בכלל.
אסטרטגיה
איתור קרקעות בתמ”א 35, לקנות ולחכות. בקיצור, לא.
קבוצות רכישה
המטרה בקבוצות רכישה היא קניה מרוכזת ע”י מספר אנשים ומכוח הקניה הגדול להגיע למחירים נוחים.
לרוב את הקבוצה מנהל יזם והקניה מתחילה בקניית קרקע, הוצאת היתרי בניה ובניית המגורים.
בקבוצות רכישה ישנו סיכון של תת הערכה לגבי עלות הפרויקט, כפועל יוצא מכך פרויקטים עלולים להיתקע מפני שיש צורך בתשלומים נוספים מהקבוצה – דבר שלא תמיד ניתן לבצע.
לכן חשוב לוודא מי היזם המאגד את הקבוצה, לדבר עם משקיעים מפרויקטים קודמים של היזם ולקבל הערכה לגבי יכולותיו.
אחוזי התשואה הצפויים הם לרוב 10-15%.
אסטרטגיה
איתור קרקע, הקמה של קבוצת רכישה, הוצאת היתרים וחבירה לקבלן.
סיכום
בנוף המגוון של השקעות נדל”ן, אסטרטגיות שונות מציעות דרכים לרווחיות, כל אחת נושאת את מערכת ההזדמנויות והאתגרים שלה. ממיזמים ארוכי טווח הרותמים את הפוטנציאל של הערכה של נכס ועד עסקאות אקזיט קצרות טווח המתמקדות בקנייה ומכירה אסטרטגיים, שוק הנדל”ן מציג מגוון אפשרויות.
מינוף תוכניות כמו TMA 38 כדי לנצל יוזמות לחיזוק סיסמי יכול להניב רווחים משמעותיים, אם כי מלווה במורכבות עקב מעורבות מחזיקי עניין מרובים. יציאה לשווקים בינלאומיים יכולה להציע יתרונות כמו מחירים נמוכים יותר וביקוש יציב להשכרה, למרות שהם דורשים התייחסות מדוקדקת של נופים לא מוכרים.
פיתוח קרקע, בין אם לצורך בנייה או הסבה משימוש חקלאי למגורים, מציע הזדמנויות אך דורש תכנון מדוקדק וניווט מכשולים רגולטוריים. בנוסף, קבוצות רכישה מספקות כוח קולקטיבי למשא ומתן על תנאים נוחים, אך הצלחתן תלויה בניהול אפקטיבי והערכת עלויות מדויקת.
בכל האסטרטגיות הללו, מחקר יסודי, תכנון קפדני ולקיחת סיכונים מחושבת נותרים מרכיבי מפתח להשגת הצלחה בעולם הדינמי של השקעות נדל”ן.
רוצים לדעת מה סוג העסקה הנכון עבורכם? לחצו כאן וגלו!
בהצלחה!
עולם המנטורים הישראלי
שאלות נפוצות: עסקאות נדל”ן
מהי עסקת נדל”ן משתלמת?
עסקת נדל”ן משתלמת היא עסקה ארוכת טווח שבה משקיעים מאתרים נכס עם ציפייה לעלייה במחירים בשוק הנדל”ן לאורך זמן. האסטרטגיה כוללת רכישת נכס עם משכנתא, השכרתו ושימוש בהכנסות משכירות למימון המשכנתא. גישה זו שואפת להניב רווח באמצעות עליית ערך הנכס על פני טווח של 15 שנים לפחות.
מהי האסטרטגיה מאחורי עסקאות נדל”ן רווחיות?
האסטרטגיה כוללת רכישת נכס באמצעות משכנתא, השכרתו לשוכרים וכיסוי המשכנתא בהכנסה מדמי שכירות. גישה זו מאפשרת למשקיעים לרכוש נכס מבלי לבצע את מלוא התשלום מראש. העלייה הצפויה בשווי הנכס לאורך זמן תורמת לרווחיות העסקה.
אילו גורמים יכולים להשפיע על הצלחת עסקת נדל”ן משתלמת?
מספר גורמים יכולים להשפיע על הצלחתן של עסקאות כאלה. אלה כוללים מציאת שוכרים מתאימים, התאמת הנכס לדמוגרפית השוכר היעד והימנעות מתקופות שבהן הנכס נותר פנוי. בנוסף, התיישנות והזדקנות הנכס עלולים להוביל להוצאות תחזוקה מוגדלות.
מהן “עסקאות יציאה” בעסקאות מקרקעין?
עסקאות יציאה הן עסקאות נדל”ן קצרות טווח הנמשכות בדרך כלל עד 3 שנים. המטרה של עסקת יציאה היא להגדיל את ההון העצמי של המשקיע. האסטרטגיה כוללת רכישת נכס מתחת לשווי השוק, השבחתו ולאחר מכן מכירתו במחיר גבוה יותר.
במה שונות עסקאות אקזיט מעסקאות נדל”ן ארוכות טווח?
עסקאות אקזיט הן עסקאות לטווח קצר שמטרתן להגדיל את ההון העצמי במהירות. האסטרטגיה כוללת רכישת נכסים מתחת לשווי השוק, השבחתם ומכירתם תוך מספר שנים. לעומת זאת, עסקאות ארוכות טווח מתמקדות בהשכרת נכסים ובהסתמכות על ייסוף מחירי השוק לאורך תקופה ארוכה יותר.
מה זה תמ”א 38 בנדל”ן?
תמ”א 38 היא תוכנית המנצלת את המאמצים של הממשלה לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. באמצעות חיזוק מבנה המבנה יכולים בעלי הנכסים להרחיב את השטח הבנוי, להוסיף קומות ולשפר תשתיות. תוכנית זו מיטיבה עם דיירים עם בתים גדולים יותר, למדינה עם מבנים בטוחים יותר ולעיריות עם הכנסות מוגדלות מארנונה.
מהי האסטרטגיה מאחורי עסקאות Tama 38?
האסטרטגיה כוללת איתור נכסים המתאימים לפרויקטים של תמ”א 38, קבלת אישורי דיירים וביצוע השיפוצים הנדרשים מול קבלן. עם זאת, עסקאות תמ”א 38 יכולות להיות מורכבות עקב מעורבות של מספר צדדים ואתגרים פוטנציאליים כמו שיבושים לדיירים.
האם השקעה בנדל”ן בחו”ל היא אפשרות כדאית?
כן, השקעה בנדל”ן בחו”ל יכולה להיות אטרקטיבית בשל מנטליות והזדמנויות שונות בשוק. בחלק מהשווקים הזרים, שכירות שכיחה יותר מקנייה, מה שמוביל לרוויה פחותה של המשקיעים. ניצול משברים וירידות שוק יכול לספק הזדמנויות לרווח, במיוחד אם מחירי הדירות נמוכים ביחס להכנסות משכירות.
מהם האתגרים הפוטנציאליים של השקעה בנדל”ן בחו”ל?
האתגרים של השקעה בחו”ל כוללים שליטה מוגבלת בנכסים מרוחקים, שווקים ושפות לא מוכרים, והבדלים משפטיים או רגולטוריים אפשריים. חשוב לחקור היטב נכסים ולחפש מקורות אמינים לפני השקעה בנדל”ן זר.
מהו תהליך ההשקעה בקרקע חקלאית לבנייה?
השקעה בקרקע חקלאית לבנייה כרוכה באיתור קרקע מתאימה, קבלת היתרי בנייה וביצוע בנייה. שווי הקרקע עולה משמעותית לאחר קבלת היתר הבנייה וסיום הבנייה. אחוז התשואה הממוצע בעסקאות קרקע ובניה נע סביב 15%.
מהן קבוצות רכישה בנדל”ן?
קבוצות רכישה כוללות מספר אנשים המאגדים את המשאבים שלהם כדי לבצע רכישות נדל”ן. קבוצות אלו מנוהלות בדרך כלל על ידי יזם המפקח על רכישת קרקע, קבלת היתרי בנייה ותיאום בנייה. עם זאת, קיים סיכון לזלזל בעלויות הפרויקט, מה שעלול להוביל לתשלומים נוספים מחברי הקבוצה.
מה צריכים המשקיעים לקחת בחשבון כשהם מצטרפים לקבוצות רכישה?
על המשקיעים להעריך את המוניטין והיכולות של היזם המנהל את הקבוצה. חשוב לאסוף משוב מפרויקטים קודמים ולהעריך את הפוטנציאל לזלזל בעלויות. אחוזי ההחזר הצפויים בעסקאות קבוצת רכישה נעים בדרך כלל סביב 10-15%.
