עולם הנדל"ן: נותרו מקומות בקורס "נדל"ן לא רק לעשירים" שיפתח ב13.7.21
עולם המכירות: נותרו מקומות אחרונים בקורס "מאסטר במכירות" שיפתח בחודש הבא
חדשות הכסף: לפי נתוני הלמ"ס גובה החזר המשכנתא ביחס להכנסות משק הבית הממוצע הגיע ל33%
חדשות הכסף: עודכן מס הרכישה. מעתה יש לשלם על דירות שנמכרו מעל 1,747,865 ש"ח
חדשות הכסף: אושר - החל מ2022, אם רמ"י לא תתן תשובה בתוך 90 יום ממועד הבקשה הדבר ייחשב כהסכמת רמ"י להוצאת היתר הבניה
חדשות הנדל"ן: משרד המשפטים פרסם תזכיר שיאפשר לבעלי דירות לבנות בשטחים משותפים אשר בבעלותם, ללא הסכם הדיירים
ברכות ליזמים שהחלו את המחזור החדש של הקורס "נדל"ן לא רק ליזמים" ב16.6.21

אוהבים לקרוא על תחום הנדלן, השאירו פרטים והירשמו לקבלת עדכונים

על אילו נושאים אני כותב כאן?

שי שור - תמונה

השאירו פרטים לקביעת פגישה עם שי שור!

מימון מלא לעסקת נדל"ן

לאחרונה, יותר ויותר לקוחות שואלים אותנו לגבי רכישת דירה במשכון שני נכסים. על מנת להקל עליהם ועל שאר המתעניינים כתבנו את התוכן הבא, כדי לתת מידע והבנה בנושא.

ראשית יש להבין בכלל מהי משכנתא:

משכנתא היא במילים אחרות מימון לעסקת נדל"ן – הלוואה הנלקחת מגוף כלכלי כגון בנק או חברת ביטוח כנגד משכון נכס. כלומר – את ההלוואה מעמידים בתנאי והיה כי ההלוואה לא תשולם במלואה, הנכס יימכר על מנת להחזיר את ההלוואה.

משכנתא היא כלי המשמש את הרוכשים דירות הן למגורים והן להשקעה מזה שנים רבות. המשכנתא היא מכשיר נהדר המסייע למי שאין בידו את הסכום המלא לרכישת נכס מקרקעין מכל סוג, לבצע רכישה ולהחזיר בהחזר חודשי את ההלוואה בתוספת ריבית. היות והנכס מועמד כמשכון להלוואה, הבנק רואה בהלוואה כהלוואה בסיכון נמוך ועל כן הריביות בהלוואת משכנתא לרוב נמוכות משמעותית מריביות בהלוואות השונות האחרות.

סכנות בלקיחת משכנתא

יחד עם זאת, למשכנתאות יש סכנה כלכלית גם ברמת המאקרו וגם ברמת המיקרו. בשנת 2007 שוק הנדל"ן בארה"ב קרס בגלל משכנתאות שניתנו בצורה חופשית וללא ערבויות מתאימות, בשנת 2008 המשבר התגלגל למשבר כלכלי עולמי המוכר בשם משבר הסאבפריים.

גם ברמת המיקרו ניתן לראות אנשים או זוגות צעירים הנוטלים משכנתא בלי לבדוק בצורה נכונה את יכולת ההחזר שלהם, אשר מוצאים את עצמם במצב בו הם לא עומדים בתשלומים החודשיים ונאלצים להיכנס לתהליכי כונס נכסים. אנקדוטה נחמדה – המילה משכנתא באנגלית (mortgage) מגיעה במקור מלטינית ומשמעותה התחייבות עד מוות. יחד עם כל הסכנות הכרוכות בלקיחת משכנתא, שימוש נכון במכשיר הזה יכול להעלות משמעותית את אחוזי התשואה בעסקת נדל"ן ולסייע לאלו שאין ביכולתם להשיג סכום מלא לביצוע רכישת נכס.

משבר הסאבפריים שינה את עולם המשכנתאות וטילטל אותו בצורה גלובלית. המשבר נבע מכך שבנקים העניקו משכנתאות באוחזי מימון גבוהים ביותר ואישרו משכנתאות אף למי שלא היה בעל יכולת החזרה ברורה. הבנקים מצדם האמינו שערך הנדל"ן עולה וכך גם אם לא תשולם המשכנתא, הם ימכרו את הנכס וירוויחו מעליית הערך שלו. בפועל, הקלות בה ניתן היה לקחת משכנתא גרמה לכך שהביקוש יעלה בצורה משמעותית (כי כולם יכולים לקנות דירה) ולכן גם נראו עליות במחירי הנדל"ן. כאשר לקוחות הבנקים לא עמדו בתשלומים, הבנקים העמידו את הנכסים למכירה, דבר שהציף בתורו את השוק וגרם לירידת מחירים. הבנקים הפסידו כספים רבים בכמות גדולה ולא מעטים מהם אף נסגרו. בעקבות המשבר השתנו החוקים בהם ניתן לקבל משכנתא וכיום אחוז המימון הוא נמוך יותר, הריבית גבוהה יותר וצריך להוכיח יכולת עמידה בתשלומי המשכנתא.

אחוזי מימון משכנתא

בעבר בישראל ניתן היה לקבל מימון לעסקת נדלן, כלומר משכנתא אף במימון של 95% בעזרת ביטוח ההלוואה של חברת EMI, בהמשך בנק ישראל הקשיח את התנאים ואחוזי המימון במשכנתא. כיום על דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75%, משפרי דיור עד 70% ורוכשי דירה שניה ומעלה עד ל 50% מימון. בתוכנית "מחיר למשתכן" ניתן היה לקבל בנוסף להנחה המשמעותית בנכס, מימון של עד 90% – דבר שסייע רבות לזוגות צעירים לרכוש דירה על אף שאין ברשותם את ההון העצמי המספק הרגיל לרכישת נכס.

איך יועץ משכנתא יוכל לעזור

כאשר נוטלים משכנתא מומלץ ביותר לפנות ליועץ משכנתא. לא, לא זה של הבנק. הוא עובד של הבנק ותפקידו לדאוג לאינטרס של הבנק. הכוונה היא ליועץ חיצוני לבנק, שתפקידו הוא לדאוג לאינטרסים שלכם. יועץ המשכנתא יעבור אתכם על כל הנתונים הפיננסיים שלכם וידאג לוודא שהמשכנתא הנלקחת היא הנכונה והמדויקת עבורכם. יתרה מכך, יועץ המשכנתא בעל ניסיון מול הבנקים ויודע כיצד לבצע משא ומתן מולם, כולל הגדלת התחרות בין הבנקים. יועץ המשכנתאות ידאג לכך שתקבלו את הריבית הכי אטרקטיבית שניתן, ביחס לנתונים שלכם. מדובר על השקעה חד פעמית של אלפי שקלים בודדים המניבה חיסכון של עשרות ואף מאות אלפים בהחזר המשכנתא.

כפי שציינו, בעבר ניתן היה לקבל אחוז מימון נדלן גבוה ביותר מהעסקה (עד 95%), דבר שסייע רבות לרוכשים דירה אשר אין ברשותם הון עצמי גבוה. במציאות היום, בדר"כ נדרש להמציא לפחות 25% מערך הנכס כהון עצמי.

עם העלייה במחירי הדיור והצטמצמות אחוזי המימון נדלן יותר ויותר מתקשים להשיג את ההון העצמי הנדרש על מנת לרכוש נכס, ישנם מגוון פתרונות מימון לעסקאות נדל"ן עבור אלו שאין בידם את ההון העצמי נזיל. נעבור כעת על מגוון הדרכים להשלים רכישת דירה ללא ההון העצמי

קניית דירה במשכון 2 נכסים

כפי שציינו לעיל, הקושי היום בהשגת הון עצמי לדירה על מנת לקבל משכנתא הינו גדול עבור מרבית הזוגות הצעירים. הסיבה נובעת גם מעליית מחירי הנדל"ן לאורך השנים (בהשוואה למספר המשכורות הממוצעות שהיו נדרשות לקניית דירה בעבר) וגם מהדרישה להון עצמי של לפחות 25% משווי העסקה, כפי שנקבעה באמצעות שמאי מקרקעין המוכר ע"י הבנק. לדוגמא: בדירה שעלותה 1,000,000 ₪, יידרש הזוג להמציא 200,000 ₪. בהנחה שהזוג ללא חסכונות, ייקח לו לא מעט זמן להשיג את ההון הנדרש כאשר בינתיים עליו להוציא כספים על שכר דירה ובזמן שעלותו של הכנס בו הם חושקים ממשיכה לעלות ועל הזוג לצבור עוד יותר הון על מנת שיוכלו לרכוש את הנכס המבוקש.

שיטה בה ניתן להשלים את הסכום הדרוש, היא באמצעות נטילת משכנתא על נכס קיים. עוד ועוד הורים מסייעים לילדיהם בכך שהם מאפשרים להם למשכן את הנכס שברשותם, על מנת להשלים את ההון הדרוש ללקיחת משכנתא. על נכס בבעלות מבקש ההלוואה, ניתן לקבל עד 50% מערכו. כלומר, נכס שעלותו מוערכת ב1,000,000 ₪,  ניתן לקבל עבורו משכנתא בסכום של עד 500,000 ₪. במידה ועדיין יש להורים חוב על הנכס ניתן להשלים עד ל50%. כלומר, היה והנכס שעלותו 1,000,000 ₪  עדיין יש עליו חוב של 400,000 ₪,  ניתן יהיה לקבל עבורו 100,000 ₪.

בצורה זו ממשכנים 2 נכסים, את הנכס שכבר בבעלותנו ואת הנכס שאנו רוכשים.
ביצוע נכון של שיטה זו, יכול להביא לכדי רכישת דירה מבלי להצטרך להביא הון עצמי כלל.

לא רק זוגות צעירים יכולים להשתמש בשיטה הזו כמובן, גם מי שמחפש דירה להשקעה ויש בבעלותו נכס יכול ואף צריך לנצל את ההלוואה שניתן להעמיד מהבנק עבורו, ולרכוש נכס נוסף.

דרך נוספת להביא את ההון העצמי היא ע"י לקיחת הלוואה אחרת כמו למשל "הלוואה לכל מטרה". החיסרון בהלוואות שאינם משכנתא היא הריבית הגבוהה יותר מפני שאין בטחונות לבנק כנגד ההלוואה. ישנם מספר הלוואות שניתן לקחת, בהן יש לבנק ערובה על הכסף ולכן הריבית תהיה נמוכה.

הלוואות כנגד חסכונות לטווח ארוך

הלוואות נוספות שניתן לקבל עם תנאי ריבית מצוינת, הן הלוואות כנגד החסכונות לטווח ארוך, כגון: קרן השתלמות, קופות גמל, קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים.

היות וההלוואה ניתנת כנגד כספים קיימים, הסיכון של הבנק נמוך מאוד ועל כן זה מתבטא בריבית נמוכה ובתנאי הלוואה נוחים. היתרון הוא כמובן שניתן להמשיך להחזיק בכספים הנאגרים ולהנות מכספים עם הטבות מס משמעותיות.

כנגד קרן ההשתלמות ניתן לקבל עבור ההון הנזיל עד 80% מגובה ההון ועבור חסכון לא נזיל ניתן לקבל עד 50% מגובה ההון.
בקופות הגמל המספרים דומים: כנגד חסכון נזיל ניתן לקבל עד80% מגובה ההון אך עבור חסכון לא נזיל ניתן לקבל עד 30% מגובה ההון.
בקרן הפנסיה ניתן לקבל עד 30% מגובה ההון הצבור, כאשר לא כוללים בחישוב את כספי הפיצויים הצבורים שם.

שותפות בעסקת נדל"ן

שיטה נפוצה נוספת בקרב יזמים ומשקיעים, היא רכישת דירה בשותפות. יזם המעוניין לרכוש נכס ואין ביכולתו לגייס את ההון העצמי הנדרש, יכול לחבור למשקיע נוסף אשר יש בידו היכולת להשיג את ההון העצמי – ולבצע עסקת נדל"ן ביחד. בצורה זו ניתן לדאוג כי שותף אחד יביא את המשכנתא והשותף השני יביא את ההון העצמי. כמובן שניתן להוסיף עוד יזם ובכך לרשום את הדירה בבעלות 1/3 לכל אחד, בדרך זו לא יירשם לבעלי הנכס בעלות מלאה על הנכס ויוכלו להחשיב את הרכישה הבאה שלהם כדירה ראשונה (בהנחה שאין ברשותם דירה נוספת) ולקבל משכנתא במימון של עד 75% מגובה העסקה.

לסיכום:

הסברנו מהי משכנתא ומה נדרש על מנת שניתן יהיה לקבל משכנתא, הצגנו את תפקיד יועץ המשכנתאות ואת חשיבותו בהליך בחירת המשכנתא. כמו כן, עקב הקושי העולה בהשגת ההון העצמי על מנת לקבל משכנתא מהבנק, הצגנו מספר דרכים פחות קונבנציונליות להשגת הסכום הדרוש.

  1. הסברנו כי ניתן למשכן נכסים על מנת לרכוש את הנכס (נכס קיים והנכס הנקנה)
  2. הראנו כי ניתן לקבל הלוואה נוספת כנגד חסכונות לטווח ארוך בריביות משתלמות ביותר.
  3. הצגנו סיטואציה נוספת בה ניתן לבצע עסקת נדל"ן בשותפות ובכך להביא מימון נדלן נוסף לרכישת הנכס.

בהצלחה!

עולם המנטורים הישראלי.

רוצים לברר האם גם לכם יש יכולת לרכוש נכס ללא הון עצמי? השאירו פרטים כאן למטה ויועץ יחזור אליכם למתן יעוץ ובדיקה

לשיחת יעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שינוי גודל גופנים
אתם כמעט שם... מלאו פרטים ותועברו אל השאלון ב YOU TEST
50%

חשוב למלא את כל הפרטים במדוייק על מנת לקבל את התוצאות

יש לכם שאלות בנדל"ן? מתלבטים על עסקה או המהלך הבא שלכם? 

הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של היזמים שלנו מכאן ותוכלו לשאול כל שאלה! 

חינם! ! ! ! השאירו פרטים וקבלו את מצגת קורס המכירות שלנו! (אומנות ההשפעה)