מימון מלא לעסקת נדל”ן

לאחרונה, יותר ויותר לקוחות שואלים אותנו לגבי רכישת דירה במשכון שני נכסים.

על מנת להקל עליהם ועל שאר המתעניינים כתבנו את התוכן הבא, כדי לתת מידע והבנה בנושא מימון נדל”ן.

ראשית יש להבין בכלל מהי משכנתא:

משכנתא היא במילים אחרות מימון לעסקת נדל”ן (מימון נדל”ן)- הלוואה הנלקחת מגוף כלכלי כגון בנק או חברת ביטוח כנגד משכון נכס. כלומר – את ההלוואה מעמידים בתנאי והיה כי ההלוואה לא תשולם במלואה, הנכס יימכר על מנת להחזיר את ההלוואה.

משכנתא היא כלי המשמש את הרוכשים דירות הן למגורים והן להשקעה מזה שנים רבות. המשכנתא היא מכשיר נהדר המסייע למי שאין בידו את הסכום המלא לרכישת נכס מקרקעין מכל סוג, לבצע רכישה ולהחזיר בהחזר חודשי את ההלוואה בתוספת ריבית.

היות והנכס מועמד כמשכון להלוואה, הבנק רואה בהלוואה כהלוואה בסיכון נמוך ועל כן הריביות בהלוואת משכנתא לרוב נמוכות משמעותית מריביות בהלוואות השונות האחרות.

• סוגי עסקאות נדל”ן
• סיורי שטח בקורס הנדל”ן
• קורס השקעות נדל”ן

 

סכנות בלקיחת משכנתא

יחד עם זאת, משכנתאות הן דרך למימון לעסקת נדלן המלווה בסכנה כלכלית גם ברמת המאקרו וגם ברמת המיקרו.

בשנת 2007 שוק הנדל”ן בארה”ב קרס בגלל משכנתאות שניתנו בצורה חופשית וללא ערבויות מתאימות, בשנת 2008 המשבר התגלגל למשבר כלכלי עולמי המוכר בשם משבר הסאבפריים.

גם ברמת המיקרו ניתן לראות אנשים או זוגות צעירים הנוטלים משכנתא או מימון נדל”ן באמצעות מימון חיצוני בלי לבדוק בצורה נכונה את יכולת ההחזר שלהם, אשר מוצאים את עצמם במצב בו הם לא עומדים בתשלומים החודשיים ונאלצים להיכנס לתהליכי כונס נכסים.

אנקדוטה נחמדה – המילה משכנתא באנגלית (mortgage) מגיעה במקור מלטינית ומשמעותה התחייבות עד מוות.

יחד עם כל הסכנות הכרוכות בלקיחת משכנתא, שימוש נכון במכשיר הזה יכול להעלות משמעותית את אחוזי התשואה בעסקת נדל”ן ולסייע לאלו שאין ביכולתם להשיג סכום מלא לביצוע רכישת נכס.

משבר הסאבפריים שינה את עולם המשכנתאות וטלטל אותו בצורה גלובלית.

המשבר נבע מכך שבנקים העניקו משכנתאות באחוזי מימון גבוהים ביותר ואישרו משכנתאות אף למי שלא היה בעל יכולת החזרה ברורה.

הבנקים מצדם האמינו שערך הנדל”ן עולה וכך גם אם לא תשולם המשכנתא, הם ימכרו את הנכס וירוויחו מעליית הערך שלו.

בפועל, הקלות בה ניתן היה לקחת משכנתא גרמה לכך שהביקוש יעלה בצורה משמעותית (כי כולם יכולים לקנות דירה) ולכן גם נראו עליות במחירי הנדל”ן.

כאשר לקוחות הבנקים לא עמדו בתשלומים, הבנקים העמידו את הנכסים למכירה, דבר שהציף בתורו את השוק וגרם לירידת מחירים.

הבנקים הפסידו כספים רבים בכמות גדולה ולא מעטים מהם אף נסגרו.

בעקבות המשבר השתנו החוקים בהם ניתן לקבל משכנתא וכיום אחוז המימון לעסקת נדל״ן הוא נמוך יותר, הריבית גבוהה יותר וצריך להוכיח יכולת עמידה בתשלומי המשכנתא.

אחוזי מימון משכנתא

בעבר בישראל ניתן היה לקבל מימון לעסקת נדלן, כלומר משכנתא אף במימון של 95% בעזרת ביטוח ההלוואה של חברת EMI, בהמשך בנק ישראל הקשיח את התנאים ואחוזי המימון במשכנתא.

כיום על דירה ראשונה ניתן לקבל מימון נדל”ן עד 75%, משפרי דיור עד 70% ורוכשי דירה שניה ומעלה עד ל 50% מימון.

בתוכנית “מחיר למשתכן” ניתן היה לקבל בנוסף להנחה המשמעותית בנכס, מימון של עד 90% – דבר שסייע רבות לזוגות צעירים לרכוש דירה על אף שאין ברשותם את ההון העצמי המספק הרגיל לרכישת נכס.

איך יועץ משכנתא יוכל לעזור במימון נדל”ן

כאשר נוטלים משכנתא מומלץ ביותר לפנות ליועץ משכנתא. לא, לא זה של הבנק. הוא עובד של הבנק ותפקידו לדאוג לאינטרס של הבנק.

הכוונה היא ליועץ חיצוני לבנק, שתפקידו הוא לדאוג לאינטרסים שלכם בדרך להשגת מימון לעסקת נדלן (ליווי פיננסי).

יועץ המשכנתא יעבור אתכם על כל הנתונים הפיננסיים שלכם וידאג לוודא שהמשכנתא הנלקחת היא הנכונה והמדויקת עבורכם. יתרה מכך, יועץ המשכנתא בעל ניסיון מול הבנקים ויודע כיצד לבצע משא ומתן מולם, כולל הגדלת התחרות בין הבנקים.

יועץ המשכנתאות ידאג לכך שתקבלו את הריבית הכי אטרקטיבית שניתן, ביחס לנתונים שלכם. מדובר על השקעה חד פעמית של אלפי שקלים בודדים המניבה חיסכון של עשרות ואף מאות אלפים בהחזר המשכנתא.

כפי שציינו, בעבר ניתן היה לקבל אחוז מימון נדלן גבוה ביותר מהעסקה (עד 95%), דבר שסייע רבות לרוכשים דירה אשר אין ברשותם הון עצמי גבוה. במציאות היום, בדר”כ נדרש להמציא לפחות 25% מערך הנכס כהון עצמי.

עם העלייה במחירי הדיור והצטמצמות אחוזי המימון נדלן יותר ויותר מתקשים להשיג את ההון העצמי הנדרש על מנת לרכוש נכס, ישנם מגוון פתרונות מימון של עסקאות נדל”ן עבור אלו שאין בידם את ההון העצמי נזיל. נעבור כעת על מגוון הדרכים להשלים רכישת דירה ללא ההון העצמי

קניית דירה במשכון 2 נכסים

כפי שציינו לעיל, הקושי היום בהשגת הון עצמי לדירה על מנת לקבל משכנתא הינו גדול עבור מרבית הזוגות הצעירים. הסיבה נובעת גם מעליית מחירי הנדל”ן לאורך השנים (בהשוואה למספר המשכורות הממוצעות שהיו נדרשות לקניית דירה בעבר) וגם מהדרישה להון עצמי של לפחות 25% משווי העסקה, כפי שנקבעה באמצעות שמאי מקרקעין המוכר ע”י הבנק.

לדוגמא: בדירה שעלותה 1,000,000 ₪, יידרש הזוג להמציא 200,000 ₪. בהנחה שהזוג ללא חסכונות, ייקח לו לא מעט זמן להשיג את ההון הנדרש כאשר בינתיים עליו להוציא כספים על שכר דירה ובזמן שעלותו של הכנס בו הם חושקים ממשיכה לעלות ועל הזוג לצבור עוד יותר הון על מנת שיוכלו לרכוש את הנכס המבוקש.

שיטה בה ניתן להשלים את הסכום הדרוש, היא באמצעות נטילת משכנתא על נכס קיים. עוד ועוד הורים מסייעים לילדיהם בכך שהם מאפשרים להם למשכן את הנכס שברשותם, על מנת להשלים את ההון הדרוש ללקיחת משכנתא.

על נכס בבעלות מבקש ההלוואה, ניתן לקבל עד 50% מערכו. כלומר, נכס שעלותו מוערכת ב1,000,000 ₪,  ניתן לקבל עבורו משכנתא בסכום של עד 500,000 ₪. במידה ועדיין יש להורים חוב על הנכס ניתן להשלים עד ל50%. כלומר, היה והנכס שעלותו 1,000,000 ₪  עדיין יש עליו חוב של 400,000 ₪,  ניתן יהיה לקבל עבורו 100,000 ₪.

בצורה זו ממשכנים 2 נכסים, את הנכס שכבר בבעלותנו ואת הנכס שאנו רוכשים.
ביצוע נכון של שיטה זו, יכול להביא לכדי רכישת דירה מבלי להצטרך להביא הון עצמי כלל.

לא רק זוגות צעירים יכולים להשתמש בשיטה הזו כמובן, גם מי שמחפש דירה להשקעה ויש בבעלותו נכס יכול ואף צריך לנצל את ההלוואה שניתן להעמיד מהבנק עבורו, ולרכוש נכס נוסף.

דרך נוספת להביא את ההון העצמי היא ע”י לקיחת הלוואה אחרת כמו למשל “הלוואה לכל מטרה”. החיסרון בהלוואות שאינם משכנתא היא הריבית הגבוהה יותר מפני שאין בטחונות לבנק כנגד ההלוואה. ישנם מספר הלוואות שניתן לקחת, בהן יש לבנק ערובה על הכסף ולכן הריבית תהיה נמוכה.

הלוואות כנגד חסכונות לטווח ארוך

הלוואות נוספות שניתן לקבל עם תנאי ריבית מצוינת, הן הלוואות כנגד החסכונות לטווח ארוך, כגון: קרן השתלמות, קופות גמל, קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים.

היות וההלוואה ניתנת כנגד כספים קיימים, הסיכון של הבנק נמוך מאוד ועל כן זה מתבטא בריבית נמוכה ובתנאי הלוואה נוחים. היתרון הוא כמובן שניתן להמשיך להחזיק בכספים הנאגרים ולהנות מכספים עם הטבות מס משמעותיות.

כנגד קרן ההשתלמות ניתן לקבל עבור ההון הנזיל עד 80% מגובה ההון ועבור חסכון לא נזיל ניתן לקבל עד 50% מגובה ההון.
בקופות הגמל המספרים דומים: כנגד חסכון נזיל ניתן לקבל עד80% מגובה ההון אך עבור חסכון לא נזיל ניתן לקבל עד 30% מגובה ההון.
בקרן הפנסיה ניתן לקבל עד 30% מגובה ההון הצבור, כאשר לא כוללים בחישוב את כספי הפיצויים הצבורים שם.

שותפות בעסקת נדל”ן

שיטה נפוצה נוספת בקרב יזמים ומשקיעים, היא רכישת דירה בשותפות. יזם המעוניין לרכוש נכס ואין ביכולתו לגייס את ההון העצמי הנדרש, יכול לחבור למשקיע נוסף אשר יש בידו היכולת להשיג את ההון העצמי – ולבצע עסקת נדל”ן ביחד.

בצורה זו ניתן לדאוג כי שותף אחד יביא את המשכנתא והשותף השני יביא את ההון העצמי. כמובן שניתן להוסיף עוד יזם ובכך לרשום את הדירה בבעלות 1/3 לכל אחד, בדרך זו לא יירשם לבעלי הנכס בעלות מלאה על הנכס ויוכלו להחשיב את הרכישה הבאה שלהם כדירה ראשונה (בהנחה שאין ברשותם דירה נוספת) ולקבל משכנתא במימון של עד 75% מגובה העסקה.

מימון לעסקת נדל”ן – לסיכום:

הסברנו מהי משכנתא ומה נדרש על מנת שניתן יהיה לקבל משכנתא, הצגנו את תפקיד יועץ המשכנתאות ואת חשיבותו בהליך בחירת המשכנתא. כמו כן, עקב הקושי העולה בהשגת ההון העצמי על מנת לקבל משכנתא מהבנק, הצגנו מספר דרכים פחות קונבנציונליות להשגת הסכום הדרוש.

1. הסברנו כי ניתן למשכן נכסים על מנת לרכוש את הנכס (נכס קיים והנכס הנקנה)
2. הראנו כי ניתן לקבל הלוואה נוספת כנגד חסכונות לטווח ארוך בריביות משתלמות ביותר.
3. הצגנו סיטואציה נוספת בה ניתן לבצע עסקת נדל”ן בשותפות ובכך להביא מימון נדלן נוסף לרכישת הנכס.

בהצלחה!

עולם המנטורים הישראלי.

רוצים לברר האם גם לכם יש יכולת לגייס מימון נדל”ן ולרכוש נכס ללא הון עצמי? השאירו פרטים כאן למטה ויועץ יחזור אליכם למתן יעוץ ובדיקה

 

שאלות נפוצות – מימון נדל”ן

מהו מימון נדל”ן?

מימון נדל”ן, המכונה גם מימון משכנתא, כרוך בקבלת הלוואה ממוסד פיננסי, כמו בנק או חברת ביטוח, לתמיכה בעסקת נדל”ן. הלוואה זו מובטחת על ידי הנכס הנרכש, ואם הלווה לא יצליח להחזיר את ההלוואה, הנכס עשוי להימכר לכיסוי החוב.

מהי משכנתא ואיך היא עובדת?

משכנתא היא סוג של הלוואה המשמשת לעסקאות נדל”ן. זה מאפשר לאנשים לרכוש נכס מבלי לשלם את מלוא הסכום מראש. הנכס הנרכש משמש כבטוחה להלוואה. אם הלווה לא מצליח לבצע החזרים, ניתן למכור את הנכס כדי לגבות את סכום החוב.

כיצד מימון נדל”ן מועיל לרוכשים?

מימון נדל”ן מספק הזדמנות לאנשים פרטיים לרכוש נכס גם אם אין להם את מלוא הסכום הזמין. זה מאפשר לקונים לפזר את עלות הנכס לאורך זמן באמצעות החזרים חודשיים, מה שהופך את הבעלות על הנכס לנגישה יותר.

מהן הסכנות הכרוכות במשכנתא?

למשכנתאות יכולות להיות סיכונים ברמת מאקרו ומיקרו. ברמת המאקרו, הלוואות משכנתאות בפיקוח גרוע תרמו למשבר הפיננסי העולמי בשנת 2008. ברמת המיקרו, אנשים הנוטלים על עצמם משכנתאות מבלי להעריך את יכולת ההחזר שלהם עלולים להתמודד עם קשיים פיננסיים, מה שיוביל לעיקול פוטנציאלי.

אילו שינויים חלו בתקנות המשכנתאות לאחר המשבר של 2008?

בעקבות המשבר של 2008, תקנות המשכנתאות הפכו מחמירות יותר. המלווים דורשים כעת מהלווים להוכיח את יכולתם להחזיר את ההלוואה, ואחוזי המימון המקסימליים הופחתו. שיעורי הריבית עשויים גם להיות גבוהים יותר כדי לקחת בחשבון את הבדיקה המוגברת והערכת הסיכון.

מהם אחוזי המימון האופייניים לעסקאות מקרקעין?

בעבר ניתן היה לקבל אחוזי מימון גבוהים, אך כיום הופחתו אחוזי המימון. עבור דירה ראשונה, בדרך כלל ניתן לקבל עד 75% מימון. משפרי דיור עשויים לקבל עד 70%, ורוכשי נכס שני עשויים לקבל עד 50% מימון.

כיצד יועץ משכנתאות יכול לסייע במימון נדל”ן?

יועץ משכנתאות הוא יועץ חיצוני שיכול לסייע במציאת המשכנתא המתאימה לצרכיך. בניגוד לעובדי הבנק, הם פועלים לטובתך. הם מעריכים את מצבך הפיננסי, מנהלים משא ומתן עם בנקים ועוזרים להבטיח את הריביות התחרותיות ביותר, מה שעלול לחסוך לך סכומים משמעותיים לאורך חיי המשכנתא.

איך אנשים יכולים לקנות נכס ללא הון עצמי מספיק?

ישנן מספר אפשרויות למי שאין מספיק הון עצמי. גישה אחת כוללת נטילת משכנתא על נכס קיים שבבעלותם, תוך שימוש בו כבטוחה. שיטה נוספת היא הבטחת הלוואה מפני חיסכון ארוך טווח, כגון קרנות השתלמות או קופות גמל. שותפות בעסקת מקרקעין היא גם דרך לאגור משאבים עם אחרים.

האם תוכל להסביר את הרעיון של רכישת נכס עם משכנתא על שני נכסים?

רכישת נכס עם משכנתא על שני נכסים כרוכה בשימוש בנכס קיים כבטוחה להשגת הכספים הדרושים למשכנתא חדשה. לדוגמה, הורים עשויים למשכן את הנכס שבבעלותם כדי לספק את ההון העצמי הנדרש לרכישת הנכס של ילדיהם. זה יכול לאפשר רכישת נכס חדש ללא צורך בהון עצמי משמעותי מראש.

איך עובדת שותפות בעסקאות מקרקעין?

שותפות בעסקת מקרקעין כרוכה בשיתוף פעולה עם משקיע אחר שיש לו את ההון העצמי הדרוש. על ידי שיתוף בעלות ואחריות, שותף אחד יכול להבטיח את המשכנתא בעוד שהשני מספק את ההון העצמי. שיטה זו יכולה להיות שימושית במיוחד עבור אלה שחסרים את הכספים הנדרשים בעצמם.

מהם היתרונות של מימון מול חיסכון ארוך טווח?

הלוואות כנגד חיסכון ארוך טווח כמו קרנות השתלמות, קופות גמל, קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים מציעות ריביות אטרקטיביות בשל הסיכון הנמוך לבנק. הלוואות אלו מאפשרות ליחידים ללוות כנגד הכספים הקיימים שלהם, תוך שמירה על היתרונות של חסכונות אלו תוך השגת ההון הנדרש.

כיצד השפיע המשבר הפיננסי העולמי על תקנות המשכנתאות?

המשבר הפיננסי העולמי גרם לתקנות מחמירות יותר בנושא הלוואות משכנתאות כדי למנוע שיטות הלוואות פזיזות. שינויים אלו כוללים בדיקה קפדנית יותר של יכולת ההחזר של הלווים ואחוזי מימון שמרניים יותר כדי להפחית את הסיכון למשבר נוסף.