מדריך לעסקת אקזיט בנדל”ן

ראשית, על מנת לזהות האם עסקת אקזיט היא העסקה הנכונה עבורכם, אתם מוזמנים לבצע את השאלון להערכת סוג משקיע

מטרות עסקת אקזיט:

עסקת אקזיט מטרתה השגת תשואה גבוהה על ההון העצמי ומתוך כך להגדיל את ההון העצמי. עסקת אקזיט זו עסקה בטווח קצר, שימו לב שטווח קצר בעולם הנדל”ן הוא בין חצי שנה לשלוש שנים. המטרה בביצוע עסקת אקזיט היא לא לסמוך על עליית מחירי הנדל”ן, אלא לאתר נכס אשר בוודאות המקסימלית שניתן להשיג, יעלה את ערכו כאשר נמכור אותו.

על מנת להבטיח עליית ערך הנכס ניתן להשתמש בכמה אסטרטגיות:
1. איתור נכס מתחת לשווי השוק
2. איתור נכס באזור מתפתח שבוודאות גבוהה ערכו יעלה
3. האהובה עלינו: שילוב של 1+2

למי מתאים עסקת אקזיט?

1.מי שמעוניין לבצע עסקה מהירה (יחסית) ומניבה.
2. מי שלא מפחד מביצוע חקר שוק ולעבוד לא מעט על מנת לאתר את הנכס המושלם לעסקה.
3. מי שמעוניין להגדיל את ההון העצמי הזמין שברשותו.
4. עסקת אקזיט נחשבת לעסקה בסיכון יחסית גבוה, עסקה זו מתאימה יותר למשקיעים המוכנים לקחת סיכון ופחות למשקיעים סולידיים.

שלבי ביצוע עסקת אקזיט:

שלב ראשון – בניית פרופיל פיננסי

הצעד הראשון בכל ביצוע עסקת נדל”ן, הוא הבנת המצב הפיננסי הנוכחי על מנת להיערך נכון לגודל העסקה.
על מנת להעריך נכון את המצב הפיננסי, עליך לרשום את כל הסכומים הנזילים והלא נזילים שיש ברשותך.

הון נזיל – מה שנמצא בעובר ושב וניתן למשוך ולממש אותו ברגע שתבחר.
הון לא נזיל – נכס שניתן למשכן, קרנות וחסכונות שניתן למשוך בנקודות יציאה או שניתן לקבל הלוואות עבורן.

לאחר שהבנת מה הוא ההון אותו ניתן לגייס, ניתן להעריך את גובה העסקה שתתבצע. אומנם, לפני חתימת חוזה יש צורך לבדוק כמה השותף שלך לעסקה מוכן לשים עבורה. השותף לעסקה הוא כמובן הבנק, בצורת המכשיר הפיננסי שנקרא משכנתא.
על מנת להעריך כמה משכנתא תינתן יש לקבל אישור עקרוני, אך עוד קודם לקבלת האישור העקרוני ניתן להעריך כמה משכנתא ניתן לקחת.

כמה משכנתא ניתן לקחת

גבולות הגזרה שהגדיר בנק ישראל לבנקים הן כדלקמן:
דירה ראשונה עד 75% מימון
משפרי דיור עד 70% מימון
דירה שניה ומעלה עד 50% מימון

לאחר שהבנתם כמה הון יש ברשותכם וכמה סביר להניח שהבנק ישתתף, ניתן לקבל הערכה גסה לגבי עלות העסקה.

*יש לזכור כי ישנן הוצאות נוספות מעבר לדירה עצמה, על בעלי מקצוע שיסייעו בביצוע העסקה וכן במידת הצורך לביצוע השבחה לנכס.

שלב שני – איתור הנכס

על מנת לאתר את הנכס, יש קודם כל צורך בקביעת גבולות הגזרה בהם נאתר נכס.
על מנת לקבוע את גבולות הגזרה יש צורך לבצע בירור מול עצמכם: בהנחה שתאלצו פעמיים בחודש להגיע לנכס – עד כמה אתם מוכנים לנסוע ולהתרחק.

משהגעתם למסקנה מה המרחק אותו אתם מוכנים לנסוע, בשילוב עם ההבנה הפיננסית לגבי עלות הנכס בו אתם מעוניינים, ניתן להתחיל את איתור הנכס – איתור הנכס נעשה ברובו דרך המחשב.
למדריך כיצד יש לאתר נכס באמצעות המחשב לחצו כאן

איתור הנכס נעשה על פי עקרונות איתור נכס מתחת לשווי שוק. ישנם דרכים רבות למצוא נכס מתחת לשווי השוק. המשותף לכולם הוא מוכר הלחוץ למכור. מוכר שלחוץ למכור, ניתן יהיה לבצע מולו משא ומתן. גם הוזלה של חצי אחוז, יכולה להיות משמעותית לשורת הרווח בסוף העסקה.

שלב שלישי – קבלת אישור עקרוני וביצוע משא ומתן

לכן, לאחר שאיתרנו נכס פוטנציאלי יש צורך לבצע משא ומתן. ישנם מספר כללים חשובים שצריך להכיר בעת ביצוע משא ומתן מול מוכר. קצרה היריעה מלהכיל פה את כולם, ניתן מספר טיפים:

 הראשון שבהם – תגיע עם מספר מדוייק בו אתה עדיין מוכן לבצע את העסקה ואל תעלה מעליו. כמובן, התחל במספר נמוך משמעותית ותן למוכר להעלות אותך מעט במחיר. ברגע שתתן לו להעלות אותך במחיר הוא ירגיש טוב כאילו באת לקראתו ולרוב יהיה מוכן להתפשר.

עקרון נוסף – הראה למוכר כי אתה בהחלט מעוניין לקנות את הנכס אך אינך לחוץ וכי ישנם עוד אפשרויות עבורך.

על מנת להעריך מה גובה העסקה אותה אתה מוכן לבצע, יש צורך לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. על מנת לקבל את האישור העקרוני פשוט נחייג לבנק, נגיד שכבר ביצענו עסקה ואנו רוצים לדעת כמה הם מוכנים לממן. שימו לב: חשוב להגיד לבנקאי כי כבר חתמתם חוזה! אחרת, הוא לא ייתן אישור עקרוני אלא יבקש כי תחתמו חוזה ורק לאחר מכן יינתן האישור. שימו לב כי הבנק עלול להסכים למימון נמוך יותר מהעסקה מאשר המספרים הרגילים. במידה ותחתמו חוזה לפני קבלת האישור מהבנק אתם עלולים לגלות שאין לכם מספיק מימון לביצוע העסקה.
ברגע שקיבלנו אישור עקרוני למשכנתא ניתן לקבוע מה המחיר ממנו לא נסכים לעלות בעת ביצוע העסקה לפי הבניה של התוכנית העסקית:

גובה הון עצמי,
גובה מימון,
עלות אנשי מקצוע,
עלות שיפוץ,
עלות מכירה.

 עכשיו ניתן לבצע משא ומתן ולסגור את העסקה. מזל טוב! כמובן שעדיין לא סיימנו את התהליך:

שלב רביעי – העלאת ערך הנכס

העלאת ערך הנכס לרוב תיעשה בשיפוץ קטן, קוסמטי ולא יקר. אין צורך בשיפוץ גדול על מנת להעלות ערך נכס, לפעמים ניתן להוסיף מחסן / לפתוח חדר / לסגור חדר או מגוון פעולות זולות יחסית באמצעותן ניתן להעלות את ערך הנכס. החכמה היא להתאים את הנכס לשוכרים ולקונים הפוטנציאלים הבאים ומקסום ערך הנכס עבורם.

שלב חמישי – מימוש העסקה

לאחר שהעלנו את ערך הנכס ניתן לממש את העסקה.
ישנם 2 אופציות למימוש העסקה:

אופציה ראשונה

הוצאה מיידית של הדירה למכירה. היתרונות באופציה זו היא מימוש רווח בצורה מהירה, אי הכנסת שוכר אשר יכול לפגוע בשלמות השיפוץ אותו ביצעתם להעלאת ערך הדירה.

החסרונות – אתם עלולים למצוא את עצמכם תקופה יחסית ארוכה ללא קונים, כאשר כל הזמן הזה אתם נושאים בעלויות המימון. ניתן להתגבר על בעיה זאת ע”י לקיחת הלוואת גרייס בה לא מחזירים את ההלוואה בהתחלה, לעומת משכנתא רגילה אשר מתחילים להחזיר מיידית. חשוב לשים לב כי לרוב, הריביות על הלוואת גבוהות יותר מאשר על משכנתאות.

אופציה שניה

הכנסת שוכרים ורק לאחר מכן פרסום הנכס למכירה.

היתרונות הם בכך שלא תאלצו לשלם מכיסכם את עלויות המימון עד מציאת קונה והלחץ למכור מעט יורד. בנוסף ייתכן כי תרוויחו מעליית ערך נוספת בעקבות עליית מחירי הנדל”ן באזור כולו באותה תקופה.

החסרונות הם שהדיירים עלולים לפגוע בשלמות השיפוץ ולהוריד מעט את ערך הדירה, בנוסף במידה וחתמתם חוזה שכירות לתקופת זמן מסוימת, אתם עלולים לאבד קונים שרוצים לקנות עכשיו ולא רוצים לחכות.

השלבים לביצוע עסקת אקזיט הם:

1. הבנת המצב הפיננסי (קביעת מחיר העסקה המשוער)
2. איתור נכס מתחת לשווי שוק
3. משא ומתן
4. מימון העסקה
5. קניית הנכס
6. העלאת ערך הנכס למקסימום
7. מכירת הנכס ומימוש העסקה

בהצלחה!
עולם המנטורים הישראלי