אחת ההחלטות המשמעותיות והמורכבות ביותר שעומדות בפני זוגות צעירים ומשפחות בישראל היא האם לרכוש דירה או להישאר בשכירות. מבט ראשוני יכול להעיד שהרכישה היא התשובה המובנת מאליו, אבל האמת היא שלא תמיד זאת הבחירה הנכונה.
״קבוצת דה האס״ המובילה בליווי משקיעים והשקעות נדל”ן בישראל, ממליצה לקחת נשימה עמוקה ולשקול את כלל ההיבטים של ההחלטה הגורלית הזאת. במאמר הבא, נבחן יחד את היתרונות והחסרונות של כל אופציה, ההשלכות הכלכליות והנפשיות, ונתחשב בתנאי השוק הדינמי.
קדימה, בואו נתחיל.
היתרונות והחסרונות של קניית דירה בישראל
נפתח בצד ה”מתוק” של משוואת הקנייה. רכישת דירה נותנת תחושת יציבות, ביטחון ושליטה על העתיד שלנו. אין יותר צפי של עליית שכר דירה או דרישה לפינוי מצד בעל הבית, והופכים להיות הבעלים של עצמנו.
בנוסף, הדירה היא נכס שהשווי שלה צפוי לעלות לאורך השנים, מה שמאפשר בניית הון משמעותי. בסוף, כבעלי הבית אנחנו יכולים לממש את היצירתיות שלנו ולהתאים את המרחב לטעם האישי שלנו.
מצד שני, לבעלות על דירה יש גם לא מעט חסרונות. קודם כל, מדובר בהתחייבות כלכלית ארוכת טווח, שכוללת גם הוצאות שוטפות של אחזקה ושיפוצים. שנית, כדי לרכוש דירה נדרש הון עצמי התחלתי לא מבוטל שלא תמיד עומד לרשותנו. שלישית, הקונים חשופים לסיכוני שוק כמו אפשרות לירידת מחירים. ולבסוף, דירה בבעלותנו מקשה על ניידות ומעברי דירה עתידיים.
השיקולים הכלכליים בין קנייה לשכירות
בואו נדבר רגע על… כסף. ההיבט הפיננסי הוא גורם מפתח בהחלטה. כדי להשוות בין האופציות, אנחנו צריכים לבחון את העלות הכוללת על פני השנים. נתחיל בלהשוות בין שכר דירה ממוצע באזור המבוקש לבין ההחזר החודשי המשוער של המשכנתא (כולל הוצאות נלוות כמו ארנונה ואחזקה). שימו לב שבמרוצת השנים צפויות עליות בתשלומי המשכנתא בעקבות הצמדות והתייקרויות.
שיקול חשוב נוסף הוא היחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה החודשי. ככל שהיחס גבוה יותר, ככה פחות כדאי לקנות. בסוף, חשוב לנסות ולחזות את קצב עליית הערך של הנכס לאורך השנים. ככל שהצפי אופטימי יותר, כך גדל הסיכוי שהקנייה תהיה ההשקעה הנכונה לטווח הארוך.
השפעת מחירי הנדל”ן על ההחלטה לקנות או לשכור
כשבאים לקבל החלטת “קנייה מול שכירות”, אסור להתעלם ממגמות השוק. אם אנו נמצאים בשוק “לוהט”, עם זינוק מתמשך במחירי הדירות, קנייה יכולה להיות בעייתית. במצב כזה יש חשש מבועה שתתפוצץ, והמחירים המנופחים מקשים על רכישה. לעומת זאת, בתקופה בה מחירי הנדל”ן יורדים או מתייצבים, נוצרת הזדמנות אטרקטיבית יותר לקפוץ על “רכבת” הקנייה.
בנוסף, כדאי לנסות ולחזות את פוטנציאל השינוי במחירי הדירות באזור המדובר. אם צפויים באזור פרויקטי פיתוח ושיפור תשתיות משמעותיים, סביר שהביקוש לדירות יעלה ובהתאמה גם מחירי הנדל”ן. לעומת זאת, באזור בו נבנות המון דירות חדשות, דווקא פה יכולה להיווצר הצפה והורדת מחירים.
איך שינויים בריבית משפיעים על קנייה ושכירת דירות
“אז מה קורה עם הריבית?” – זאת שאלה ששווה מיליון (תרתי משמע). הסיבה היא ההשפעה העצומה של רמת הריבית במשק על שוק הנדל”ן. ריבית נמוכה הופכת את לקיחת המשכנתא ל”זולה” יותר, ולכן מגבירה את הביקוש לדירות ומעודדת עליית מחירים. זה זמן מצוין לרכוש נכס. לעומת זאת, כשהריבית עולה, תשלומי ההחזר של ההלוואה מאמירים, וחלק מהקונים הפוטנציאלים נרתעים ונשארים בשכירות. לכן, בתקופות של ריבית גבוהה, סביר שיהיו פחות ביקושים לדירות, והמחירים ירדו או יתייצבו. זה יהיה זמן פחות אידיאלי לרכישה. שימו עין על ה”מגדל” של בנק ישראל…
השפעות פסיכולוגיות של בעלות על דירה מול שכירות
ההחלטה אם לשכור או לקנות לא מתמצה רק בכסף והיצע. היא נוגעת גם בהיבטים רגשיים ונפשיים עמוקים. הצורך שלנו ב”קן” משלנו, מקום קבוע שיהיה עוגן ובסיס לחיים שלנו, הוא צורך אנושי בסיסי. יש בו גם מימד של הגשמה עצמית, הישג וסטטוס חברתי. קנייה מאפשרת התחברות ארוכת טווח למרחב, ונותנת לנו חופש מוחלט לעצב את הבית איך שאנחנו רוצים ואוהבים. מצד שני, אורח חיים דינאמי ומשתנה, רצון בניידות ובאי קביעות מחייבים דווקא שכירות. גם תחושת המחויבות ו”הכבילה” שבבעלות, יכולה להרתיע אנשים. לכל אחד יש את האופי והצרכים שלו, שחשוב לתרגם גם לשיקולי הדיור.
איך תנאי השוק משפיעים על החלטת הקנייה או השכירות
עד עכשיו דיברנו על שיקולים כלכליים כמו מחיר מול שכ”ד, או רמת הריביות. אבל יש עוד היבטים רחבים יותר בכלכלת המדינה, שמשליכים ישירות על ההתלבטות קנייה-שכירות.
למשל, בתקופות של חוסר ודאות כלכלית ועלייה באבטלה, עדיף לרוב להישאר גמישים ולא להתחייב על רכישת דירה. קריסה אפשרית בהכנסה יכולה להפוך משכנתא לנטל בלתי אפשרי. גם כשיש חשש לאינפלציה או להתרסקות שערי המטבע, יש יתרון בהשקעה בנכס יציב כמו נדל”ן, שהוא מגן מפני שחיקת הערך של הכסף.
תנאי השוק המקומי גם הם משפיעים. בזמנים של האטה משמעותית בקצב הבנייה, מתפתח מחסור בדירות שמביא לעליית מחירים ומעודד קנייה. וכשהשוק מוצף בדירות חדשות, דווקא השוכרים מרוויחים, עם יותר היצע ומחירים תחרותיים יותר.
מתי עדיף לשכור דירה במקום לקנות
עכשיו כשסקרנו את כל ההיבטים, בואו נסכם את המקרים העיקריים שבהם שכירות עדיפה על פני רכישה:
1. כשידוע שבשנים הקרובות צפויים מעברי דירה תכופים.
2. אם אין ביכולתנו לגייס את ההון העצמי או המשכנתא הנדרשים.
3. במקומות שבהם מחירי הדירות גבוהים באופן משמעותי יחסית לשכר הדירה.
4. כשהשוכר הצליח להשיג חוזה שכירות ארוך-טווח במחיר אטרקטיבי.
5. בתקופות של אי-ודאות ומשבר כלכלי במשק כולו או בענף הנדל”ן.
6. למי שחשוב לו לשמור על רמת נזילות ופניות גבוהה.
דוגמאות מהחיים לקניה ושכירת נדל”ן
• משפחת כהן חסכה במשך שנים והצליחה לרכוש דירת 4 חדרים בפרברי תל-אביב ב-2005. הם משלמים משכנתא של 4,000 ₪ לחודש במקום שכ”ד של 7,000 ₪, וההשקעה כבר הכפילה את הערך שלה.
• דני, רווק בן 32, החליט לשכור דירת סטודיו במרכז ירושלים. הוא נהנה מגמישות שמאפשרת לו להתקדם בקריירה, להרחיב אופקים בטיולים ולחסוך לעתיד.
• רינת ויוסי נשואים טריים ועברו לגור בדירה שכורה בבאר שבע, ליד האוניברסיטה בה הם לומדים. השכירות אפשרה להם להתמקד בהשלמת התואר מבלי להתמקד על חיפוש דירה כל תקופה מסוימת.
• יעל ודרור קפצו על הזדמנות לרכוש דירת גן מרווחת בכפר סבא עם פוטנציאל השבחה בעזרת סוכן נדל״ן, בזכות ירידה במחירים בתקופת הקורונה. דמי השכירות מכסים להם את רוב ההחזר.
לסיכום, אין פתרון אחד שמתאים לכולם. המפתח הוא לשבת בנחת, להכיר את עצמכם ולשקול בהיגיון את השיקולים השונים שסקרנו במאמר. “קבוצת דה האס” ממליצה לקחת בחשבון לא רק את המצב “כאן ועכשיו”, אלא גם תרחישים עתידיים אפשריים בחייכם האישיים והמקצועיים.
בנוסף, אל תשכחו לבחון את התנהלות שוק הנדל”ן בזמן אמת – האם מדובר בסביבה יציבה או תנודתית? האם יש בועות מחירים מקומיות? האם צפויים שינויי ריבית משמעותיים? בסופו של דבר, צוות המומחים של “קבוצת דה האס” יעזור לכם להגיע להחלטה שתשקף את הערכים, הצרכים והיכולות הפיננסיות הייחודיות שלכם.
אם גם אתם חולמים להיות משקיעי נדל”ן מוצלחים, אבל אתם לא יודעים מאיפה להתחיל, פנו עכשיו אל קבוצת דה האס. ניתן לכם את הכלים, הליווי והידע הדרושים להפוך את החלום למציאות, תוך הבטחת התשואות הכלכליות והעצמאות הפיננסית שאתם רוצים להשיג.
