עולם הנדל"ן: נותרו מקומות בקורס "נדל"ן לא רק לעשירים" שיפתח ב13.7.21
עולם המכירות: נותרו מקומות אחרונים בקורס "מאסטר במכירות" שיפתח בחודש הבא
חדשות הכסף: לפי נתוני הלמ"ס גובה החזר המשכנתא ביחס להכנסות משק הבית הממוצע הגיע ל33%
חדשות הכסף: עודכן מס הרכישה. מעתה יש לשלם על דירות שנמכרו מעל 1,747,865 ש"ח
חדשות הכסף: אושר - החל מ2022, אם רמ"י לא תתן תשובה בתוך 90 יום ממועד הבקשה הדבר ייחשב כהסכמת רמ"י להוצאת היתר הבניה
חדשות הנדל"ן: משרד המשפטים פרסם תזכיר שיאפשר לבעלי דירות לבנות בשטחים משותפים אשר בבעלותם, ללא הסכם הדיירים
ברכות ליזמים שהחלו את המחזור החדש של הקורס "נדל"ן לא רק ליזמים" ב16.6.21

אוהבים לקרוא על תחום הנדלן, השאירו פרטים והירשמו לקבלת עדכונים

על אילו נושאים אני כותב כאן?

שי שור - תמונה

השאירו פרטים לקביעת פגישה עם שי שור!

לאיזה מכרז מקרקעין הכי כדאי לגשת

לאיזה מכרז מקרקעין הכי כדאי לגשת?!

במאמר הנוכחי נתחיל לעסוק בנושא חדש – מכרזים.

הנושאים עליהם נעמוד במאמר הם:

  1. מהו מכרז מקרקעין?
  2. מהן שלושת השיטות של המכרזים?
  3. לאיזה מכרז הכי כדאי לגשת?

מהו מכרז מקרקעין?


מכרז מקרקעין הוא הצורה בה המדינה מציעה למכירה קרקע מיד ראשונה שברשותה.
הסיבה שהמדינה מפרסמת את הקרקע בתהליך של מכרז, היא על מנת לתת הזדמנות שווה ככל הניתן לרכישת הקרקע ליזמים ולאזרחים של מדינת ישראל.

כאשר המדינה מבצעת את הליך המכירה בצורה של מכרז, היא יוצרת מצב בו כולם שווים ומי שזוכה במכרז הוא מי שעמד בתנאים לפי סוג המכרז. (לא תמיד ההצעה הגבוהה היא ההצעה שזוכה במכרז).

כאשר המדינה מפרסמת מכרז, היא מפרסמת בנוסף את 'חוברת המכרז' בחוברת המכרז המדינה נותנת את כל המידע הרלוונטי לעניין המכרז הספציפי. מה מותר? מה אסור לעשות לאחר הזכיה? מהן ההגבלות בעת ההגשה למכרז? מה הם התנאים? ועוד.

לאחר ההבנה מהו מכרז מקרקעין, נסביר כיצד ניתן לאתר מכרזים.

היכן ניתן לאתר מכרזים שהמדינה מפרסמת?

הגוף הממונה מטעם המדינה על עריכת מכרזי מקרקעין הוא אותו הגוף האחראי על רוב הקרקעות בישראל, הלוא הוא רמ"י – רשות מקרקעי ישראל.

באתר הרשות ניתן לצפות במכרזים המפורסמים לציבור הרחב. ניתן להשיג את חוברות המכרזים ולאתר מכרזים לפי יישוב ספציפי, סוג המכרז, יעוד הקרקע וכו'.

לאחרונה עבר האתר שדרוג, לחצו כאן  לסרטון המציג את השינויים אותם עבר האתר

משהבנו מהו מכרז ואיפה ניתן לאתר אותו נעבור לדבר על שלושת שיטות המכרזים.

שיטות מכרזי המקרקעין

שיטה ראשונה – מכרז למגרש בלתי מסוים

בשיטה זו, המדינה מציעה מכרז לא על מגרש ספציפי, אלא היא מפרסמת מכרז על כמות מסוימת של יחידות קרקע. בשיטה זו המציעים הגבוהים ביותר יגיעו לבחור מגרש ראשונים, כאשר סדר בחירת המגרשים הוא לפי גובה ההצעה. כלומר, המציע שהגיש את המחיר הגבוה ביותר, יקבל את הזכות להיות הבוחר הראשון, לאחריו השני וכו' וכו' .

נניח לדוגמא שהמכרז הינו על 10 יחידות קרקע, אז 10 המציעים הגבוהים ביותר יגיעו בתורם לבחור מגרש.
לא תמיד 10 המקומות הגבוהים אכן מעוניינים לממש את הזכיה במכרז ולכן, המציעים הבאים בתור יקבלו את זכות הבחירה. לכן, בכל מכרז בלתי מסויים ישנה רשימת המתנה.
רשימת ההמתנה נותנת גיבוי לנושא הביטולים. כלומר, אם מישהו מעשרת הזוכים הראשונים יבטל את הזכות שלו במכרז, המקום הבא ברשימה (מקום 11) מתברג למעלה ויוכל לבחור מגרש בתור המקום האחרון.

שיטה שנייה – הרשמה והגרלה

בהרשמה והגרלה, בשונה לחלוטין ממכרז בלתי מסוים, אין הצעת מחיר על המגרש, אלא רמ"י מפרסמת בחוברת המכרז את מחיר הקרקע וכל מי שמעוניין לזכות בקרקע במחיר המפורסם ניגש להגרלה.
המחיר אותו מפרסמים הוא מחיר אטרקטיבי מאוד עבור המגרש היות ומטרת המדינה לא למקסם רווח על הקרקע.
בתהליך, כל המעוניין, ניגש למכרז ולבסוף מגרילים זוכים מבין כל הניגשים.
הזוכה מקבל את הזכות לרכוש את הקרקע במחיר מוזל ולפי התנאים בהגרלה.
חשוב לדעת כי בהגרלות ישנן הגבלות בדרך כלל. כמו למשל, הגבלה בזמן למכירת המגרש, או מהו הזמן המקסימלי בו מתחייבים לבניה ועוד. ההגבלות נועדו בכדי לא להפוך את ההגרלה להזדמנות לעסקה רווחית אלא לעסקה משתלמת למגורים שזה בסופו של דבר מה שהמדינה מעוניינת לייצר.

שיטה שלישית – מכרז פומבי

בשיטה זו מציעה רשות מקרקעי ישראל, את המכרז ליחידות קרקע ספציפיות.
המציע בוחר מראש איזה מגרש מסויים הוא מעוניין לקנות. כך יוצא שהתחרות בין המציעים היא אך ורק על המגרש הספציפי ולא על כל המגרשים במכרז (כמו שתי השיטות הראשונות).
בתהליך זה ההצעה הגבוהה היא הזוכה. במכרז מסוג זה, האסטרטגיה היא לדעת לבחור את המגרש הנכון, זה שלא יהיו עליו הרבה מציעים אך הוא עדיין מהאיכותיים ולא מהגרועים במכרז. אם יש רצון לגשת למגרש הכי איכותי, סביר להניח שאנשים יתנו עליו הצעות גבוהות ויהפכו אותו לפחות כלכלי ליזמים.
אם הרצון הוא לגשת למגרשים הכי פחות אטרקטיביים, יהיה קשה לממש את העסקה ולמכור. לכן, השאיפה היא לגשת למגרשים הבינוניים. לא הכי טובים ולא הכי גרועים.

לאחר הבנת סוגי המכרזים נעבור לענות על השאלה הגדולה מכולן –

לאיזה מכרז מקרקעין הכי כדאי לגשת?

לשאלה הזו, אין תשובה אחת נכונה! הכל תלוי בפרופיל האישי של אותו רוכש. משלושת השיטות ניתן להסיק כי סוג העסקה אותה אנו מבקשים להוציא לפועל צריכה להתאים לצורך של הרוכש. אם ישנה משפחה הרוצה לרכוש קרקע ולבנות את ביתה – הרשמה והגרלה יכולה להתאים מאוד.
אם ישנו משקיע הרוצה לבצע עסקה מהירה על קרקע ולמכור אותה לאחר הזכייה – מכרז פומבי יכול להתאים. ישנן דוגמאות רבות, אך חשוב לזכור כי הכל תלוי בצורך של המציע.

לכל שיטה יש יתרונות וחסרונות. אין שיטה אחת הכי נכונה. כל שיטה מתאימה למטרה אחרת.

יתרונות וחסרונות בכל שיטה:

מגרש בלתי מסויים:

יתרונות:
המחיר המוצע ידוע מראש,כי ההחלטה איזה מחיר היא לפי שיקול דעתו של המציע אותה אנו מוכנים להציע וגם אם לא נזכה יש סיכוי טוב שהמציעים הזוכים יוותרו לבסוף על הזכיה ונזכה מתוך רשימת ההמתנה.
חסרונות:
לא ניתן לדעת מה המגרש בו נזכה ולפעמים בדיעבד יתברר כי המגרש בעייתי ולא משתלם כפי שחשבנו.

הרשמה והגרלה:

יתרונות:
אם זכינו הרווחנו מגרש במחיר מעולה
חסרונות:
אי אפשר לתכנן אסטרטגיה לזכיה אלא הכל תלוי נטו במזל. בנוסף לרוב ישנן הגבלות, עלינו לוודא כי ההגבלות לא סותרות את המטרה לשמה אנו מבצעים את עסקת הנדל"ן.

מגרש מסוים:

יתרונות:
ניתן לבצע חקר שוק מעמיק על מגרש ספציפי ולבחור בצורה אסטרטגית את המגרש שהכי מתאים למטרה לשמה אנו מבצעים את העסקה. בנוסף, ניתן לתכנן את הזכיה בצורה אסטרטגית על ידי בחירת מגרש ומתן הצעה נקודתית.
חסרונות:
במידה ולא זכינו במגרש, אין מגרש אחר שניתן לזכות בו כ"פרס ניחומים". זה או המגרש הספציפי או כלום.

לכן, אין דבר כזה "המכרז הכי נכון".

אם אתם נמצאים באזור ההשקעה שלכם, או המקום בו אתם רוצים לקנות נכס למגורים בשבילכם והגיעה אופציה למכרז כלשהו – תיגשו! בצורה זו אתם מגדילים את הסיכויים שלכם ליהנות מעסקה מעולה.
ישנם אנשים החוששים ממכרזים בין אם זה בגלל האופי התחרותי, ההגבלות או כל סיבה אחרת שהם מוצאים לתרץ לעצמם.

חבל! ככל שניגשים ליותר מכרזים, כך סיכויי ההצלחה יגדלו ובכך תייצרו עסקה משתלמת במיוחד.
לכן, אם מצאתם מכרז באזור ההשקעה שלכם אחרי שחקרתם ובדקתם את המקום וביצעתם חקר שוק על האזור – תגשו!

לקריאה נוספת על חקר שוק לחצו כאן

בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!

לשיחת יעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שינוי גודל גופנים
אתם כמעט שם... מלאו פרטים ותועברו אל השאלון ב YOU TEST
50%

חשוב למלא את כל הפרטים במדוייק על מנת לקבל את התוצאות

יש לכם שאלות בנדל"ן? מתלבטים על עסקה או המהלך הבא שלכם? 

הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של היזמים שלנו מכאן ותוכלו לשאול כל שאלה! 

חינם! ! ! ! השאירו פרטים וקבלו את מצגת קורס המכירות שלנו! (אומנות ההשפעה)