לאיזה מכרז מקרקעין הכי כדאי לגשת

לאיזה מכרז מקרקעין הכי כדאי לגשת?!

במאמר הנוכחי נתחיל לעסוק בנושא חדש – מכרזים.

הנושאים עליהם נעמוד במאמר הם:

1. מהו מכרז מקרקעין?
2. מהן שלושת השיטות של המכרזים?
3. לאיזה מכרז הכי כדאי לגשת?

מהו מכרז מקרקעין?

מכרז מקרקעין הוא הצורה בה המדינה מציעה למכירה קרקע מיד ראשונה שברשותה.
הסיבה שהמדינה מפרסמת את הקרקע בתהליך של מכרז, היא על מנת לתת הזדמנות שווה ככל הניתן לרכישת הקרקע ליזמים ולאזרחים של מדינת ישראל.

כאשר המדינה מבצעת את הליך המכירה בצורה של מכרז, היא יוצרת מצב בו כולם שווים ומי שזוכה במכרז הוא מי שעמד בתנאים לפי סוג המכרז. (לא תמיד ההצעה הגבוהה היא ההצעה שזוכה במכרז).

כאשר המדינה מפרסמת מכרז, היא מפרסמת בנוסף את ‘חוברת המכרז’ בחוברת המכרז המדינה נותנת את כל המידע הרלוונטי לעניין המכרז הספציפי. מה מותר? מה אסור לעשות לאחר הזכיה? מהן ההגבלות בעת ההגשה למכרז? מה הם התנאים? ועוד.

לאחר ההבנה מהו מכרז מקרקעין, נסביר כיצד ניתן לאתר מכרזים.

 

חיפושים קשורים:

• ארכיון עולם הנדל״ן המסחרי

• עולם הנדלן עם המנטור שי שור

• אודות נבחרת הנדל”ן – הכירו את המנטורים שלנו

 

היכן ניתן לאתר מכרזים שהמדינה מפרסמת?

הגוף הממונה מטעם המדינה על עריכת מכרזי מקרקעין הוא אותו הגוף האחראי על רוב הקרקעות בישראל, הלוא הוא רמ”י – רשות מקרקעי ישראל.

באתר הרשות ניתן לצפות במכרזים המפורסמים לציבור הרחב. ניתן להשיג את חוברות המכרזים ולאתר מכרזים לפי יישוב ספציפי, סוג המכרז, יעוד הקרקע וכו’.

לאחרונה עבר האתר שדרוג, לחצו כאן  לסרטון המציג את השינויים אותם עבר האתר

משהבנו מהו מכרז ואיפה ניתן לאתר אותו נעבור לדבר על שלושת שיטות המכרזים.

שיטות מכרזי המקרקעין

שיטה ראשונה – מכרז למגרש בלתי מסוים

בשיטה זו, המדינה מציעה מכרז לא על מגרש ספציפי, אלא היא מפרסמת מכרז על כמות מסוימת של יחידות קרקע. בשיטה זו המציעים הגבוהים ביותר יגיעו לבחור מגרש ראשונים, כאשר סדר בחירת המגרשים הוא לפי גובה ההצעה. כלומר, המציע שהגיש את המחיר הגבוה ביותר, יקבל את הזכות להיות הבוחר הראשון, לאחריו השני וכו’ וכו’ .

נניח לדוגמא שהמכרז הינו על 10 יחידות קרקע, אז 10 המציעים הגבוהים ביותר יגיעו בתורם לבחור מגרש.
לא תמיד 10 המקומות הגבוהים אכן מעוניינים לממש את הזכיה במכרז ולכן, המציעים הבאים בתור יקבלו את זכות הבחירה. לכן, בכל מכרז בלתי מסויים ישנה רשימת המתנה.
רשימת ההמתנה נותנת גיבוי לנושא הביטולים. כלומר, אם מישהו מעשרת הזוכים הראשונים יבטל את הזכות שלו במכרז, המקום הבא ברשימה (מקום 11) מתברג למעלה ויוכל לבחור מגרש בתור המקום האחרון.

שיטה שנייה – הרשמה והגרלה

בהרשמה והגרלה, בשונה לחלוטין ממכרז בלתי מסוים, אין הצעת מחיר על המגרש, אלא רמ”י מפרסמת בחוברת המכרז את מחיר הקרקע וכל מי שמעוניין לזכות בקרקע במחיר המפורסם ניגש להגרלה.
המחיר אותו מפרסמים הוא מחיר אטרקטיבי מאוד עבור המגרש היות ומטרת המדינה לא למקסם רווח על הקרקע.
בתהליך, כל המעוניין, ניגש למכרז ולבסוף מגרילים זוכים מבין כל הניגשים.
הזוכה מקבל את הזכות לרכוש את הקרקע במחיר מוזל ולפי התנאים בהגרלה.
חשוב לדעת כי בהגרלות ישנן הגבלות בדרך כלל. כמו למשל, הגבלה בזמן למכירת המגרש, או מהו הזמן המקסימלי בו מתחייבים לבניה ועוד. ההגבלות נועדו בכדי לא להפוך את ההגרלה להזדמנות לעסקה רווחית אלא לעסקה משתלמת למגורים שזה בסופו של דבר מה שהמדינה מעוניינת לייצר.

שיטה שלישית – מכרז פומבי

בשיטה זו מציעה רשות מקרקעי ישראל, את המכרז ליחידות קרקע ספציפיות.
המציע בוחר מראש איזה מגרש מסויים הוא מעוניין לקנות. כך יוצא שהתחרות בין המציעים היא אך ורק על המגרש הספציפי ולא על כל המגרשים במכרז (כמו שתי השיטות הראשונות).
בתהליך זה ההצעה הגבוהה היא הזוכה. במכרז מסוג זה, האסטרטגיה היא לדעת לבחור את המגרש הנכון, זה שלא יהיו עליו הרבה מציעים אך הוא עדיין מהאיכותיים ולא מהגרועים במכרז. אם יש רצון לגשת למגרש הכי איכותי, סביר להניח שאנשים יתנו עליו הצעות גבוהות ויהפכו אותו לפחות כלכלי ליזמים.
אם הרצון הוא לגשת למגרשים הכי פחות אטרקטיביים, יהיה קשה לממש את העסקה ולמכור. לכן, השאיפה היא לגשת למגרשים הבינוניים. לא הכי טובים ולא הכי גרועים.

לאחר הבנת סוגי המכרזים נעבור לענות על השאלה הגדולה מכולן –

לאיזה מכרז מקרקעין הכי כדאי לגשת?

לשאלה הזו, אין תשובה אחת נכונה! הכל תלוי בפרופיל האישי של אותו רוכש. משלושת השיטות ניתן להסיק כי סוג העסקה אותה אנו מבקשים להוציא לפועל צריכה להתאים לצורך של הרוכש. אם ישנה משפחה הרוצה לרכוש קרקע ולבנות את ביתה – הרשמה והגרלה יכולה להתאים מאוד.
אם ישנו משקיע הרוצה לבצע עסקה מהירה על קרקע ולמכור אותה לאחר הזכייה – מכרז פומבי יכול להתאים. ישנן דוגמאות רבות, אך חשוב לזכור כי הכל תלוי בצורך של המציע.

לכל שיטה יש יתרונות וחסרונות. אין שיטה אחת הכי נכונה. כל שיטה מתאימה למטרה אחרת.

יתרונות וחסרונות בכל שיטה:

מגרש בלתי מסויים:

יתרונות:
המחיר המוצע ידוע מראש,כי ההחלטה איזה מחיר היא לפי שיקול דעתו של המציע אותה אנו מוכנים להציע וגם אם לא נזכה יש סיכוי טוב שהמציעים הזוכים יוותרו לבסוף על הזכיה ונזכה מתוך רשימת ההמתנה.
חסרונות:
לא ניתן לדעת מה המגרש בו נזכה ולפעמים בדיעבד יתברר כי המגרש בעייתי ולא משתלם כפי שחשבנו.

הרשמה והגרלה:

יתרונות:
אם זכינו הרווחנו מגרש במחיר מעולה
חסרונות:
אי אפשר לתכנן אסטרטגיה לזכיה אלא הכל תלוי נטו במזל. בנוסף לרוב ישנן הגבלות, עלינו לוודא כי ההגבלות לא סותרות את המטרה לשמה אנו מבצעים את עסקת הנדל”ן.

מגרש מסוים:

יתרונות:
ניתן לבצע חקר שוק מעמיק על מגרש ספציפי ולבחור בצורה אסטרטגית את המגרש שהכי מתאים למטרה לשמה אנו מבצעים את העסקה. בנוסף, ניתן לתכנן את הזכיה בצורה אסטרטגית על ידי בחירת מגרש ומתן הצעה נקודתית.
חסרונות:
במידה ולא זכינו במגרש, אין מגרש אחר שניתן לזכות בו כ”פרס ניחומים”. זה או המגרש הספציפי או כלום.

על כל פנים

בעולם הדינמי של מכרזי נדל”ן, הבנת שלושת שיטות המכרזים היא המפתח לקבלת החלטות מושכלות. מהשדה הפתוח של המגרשים הבלתי מוגדרים ועד אלמנט המקרה ברישום והגרלה, והדיוק האסטרטגי של בחירת מגרש מסוים, כל שיטה מציעה סט ייחודי של יתרונות ושיקולים.

אין תשובה חד-משמעית לגבי איזו מכירה פומבית היא הטובה ביותר; הבחירה תלויה במטרות שלך, בין אם זה בניית בית חלומות, חיפוש החזר השקעה מהיר או שאיפות אחרות. בנוף המורכב הזה, זכרו שידע מעצים אתכם.

אז, בין אם אתה משקיע שאפתן או בעל בית פוטנציאלי, אימוץ מכרזים כהזדמנויות יכול להוביל לפתיחת מיזמי נדל”ן יוצאי דופן שמתואמים באופן מושלם עם הצרכים והשאיפות שלך.

לכן, אין דבר כזה “המכרז הכי נכון”.

אם אתם נמצאים באזור ההשקעה שלכם, או המקום בו אתם רוצים לקנות נכס למגורים בשבילכם והגיעה אופציה למכרז כלשהו – תיגשו! בצורה זו אתם מגדילים את הסיכויים שלכם ליהנות מעסקה מעולה.
ישנם אנשים החוששים ממכרזים בין אם זה בגלל האופי התחרותי, ההגבלות או כל סיבה אחרת שהם מוצאים לתרץ לעצמם.

חבל! ככל שניגשים ליותר מכרזים, כך סיכויי ההצלחה יגדלו ובכך תייצרו עסקה משתלמת במיוחד.
לכן, אם מצאתם מכרז באזור ההשקעה שלכם אחרי שחקרתם ובדקתם את המקום וביצעתם חקר שוק על האזור – תגשו!

לקריאה נוספת על חקר שוק לחצו כאן

בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל”ן!

שאלות נפוצות: כיצד לגשת למכרזי נדל”ן בישראל

מהו מכרז נדל”ן?

מכרז מקרקעין הוא שיטה שבאמצעותה המדינה מוכרת קרקעות ממקור ראשון שברשותה. זה נעשה באמצעות הליך מכרז כדי לספק הזדמנויות שוות ליזמים ולאזרחים לרכוש את הקרקע. ההצעה הגבוהה ביותר לא תמיד מבטיחה זכייה במכרז; עמידה בתנאי המכרז חשובה.

היכן ניתן למצוא מכרזים שפרסמה המדינה?

רשות מקרקעי ישראל, האחראית על רוב קרקעות ישראל, עורכת מכרזי מקרקעין. מכרזים שפורסמו, חוברותיהם ופרטים תוכלו למצוא באתר הרשות שעבר שדרוג לאחרונה.

מהן שלוש השיטות למכרזי קרקעות בישראל?

ישנן שלוש שיטות:

מכרז מגרש לא מוגדר: המציעים מתחרים על מספר מסוים של יחידות קרקע. המציעים הגבוהים ביותר יכולים לבחור מגרשים על סמך סדר ההצעות שלהם.
רישום והגרלה: לא מוגשת הצעה על המגרש. מתעניינים נכנסים להגרלה כדי לזכות במגרש במחיר מוזל הנקוב בחוברת המכירה הפומבית.
מכרז פומבי: המציעים בוחרים מראש מגרשים ספציפיים. ההצעה הגבוהה ביותר זוכה. האסטרטגיה היא המפתח לבחירת המגרש הנכון בשיטה זו.

מהם היתרונות והחסרונות של שיטת המגרש הלא מוגדר?

יתרונות: אתם יודעים את המחיר המוצע מראש ויש לכם סיכוי לזכות מרשימת ההמתנה.
חסרונות: אתה לא יודע באיזה מגרש תזכה, וייתכן שהמגרש הנבחר לא יהיה רווחי כמצופה.

מהם היתרונות והחסרונות של שיטת הרישום וההגרלה?

יתרונות: אם אתה מנצח, אתה מקבל עסקה מצוינת.
חסרונות: זכייה תלויה אך ורק במזל, ויכולות להיות הגבלות שצריכות להתאים למטרת העסקה שלך.

מהם היתרונות והחסרונות של שיטת המכרז הציבורי?

יתרונות: אתה יכול לחקור אסטרטגית ולבחור הרבה שמתאים למטרה שלך. אתה יכול גם לתכנן הצעת מחיר אסטרטגית.
חסרונות: אם לא תזכה, אין “פרס ניחומים”. זה כל כך הרבה או כלום.

איזו שיטת מכירה פומבית של נדל”ן הכי מתאימה לי?

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. השיטה הטובה ביותר תלויה בפרופיל האישי שלך ובמטרות העסקאות שלך. לבניית בית משפחה עשויים להתאים רישום והגרלה. משקיעים המחפשים עסקאות מהירות יכולים לשקול מכרז פומבי. אין שיטה אוניברסלית נכונה; כל אחד מתאים למטרה אחרת.

כיצד אוכל להגדיל את סיכויי ההצלחה שלי במכרזי נדל”ן?

הגש מועמדות למכרזים באזור ההשקעה שלך או במיקום הנכס הרצוי. ככל שתיגשו ליותר מכרזים, כך סיכויי ההצלחה שלכם גבוהים יותר. אל תתנו לתחרות או להגבלות להרתיע אתכם; ככל שתשתלב יותר, כך תוכל להשיג עסקאות רווחיות יותר.

האם מחקר שוק חשוב בעת ניגשים למכרזים?

בהחלט. לפני השתתפות במכרזים, עריכת מחקר שוק מעמיק על האזור, הבנת היישוב הספציפי ובדיקת הפוטנציאל של המקום יכולים לסייע לכם לקבל החלטות מושכלות ולהגדיל את סיכויי ההצלחה.

איך אני יכול להצליח בשוק הנדל”ן?

המשיכו לעסוק בעסקאות נדל”ן ובמכרזים. הגש בקשה להזדמנויות בתחום ההשקעה שלך, עשה את המחקר שלך והבין את תהליך המכרז. התמדה וידע הם המפתח ליצירת עסקאות רווחיות בנדל”ן.