הסוד לעסקת נדל”ן מנצחת הוא ידע
להגיע עם הידע הנכון, להסיק ממנו את המסקנות המתבקשות ומכאן לבצע עסקה מניבה ומוצלחת. הדרך להשגת המידע עוברת במספר תחנות, כאשר הראשונה שבהן היא ממש כאן, במחשב!
במאמר הקרוב נסקור חלק מרכזי מהכלים האינטרנטיים אשר עומדים לרשותו של היזם בדרך לעסקת נדל”ן.
מטרת המאמר היא לתת ליזמים היכרות עם הכלים המרכזיים, לתת הסבר קצר על השימוש בהם, על המסקנות שניתן להסיק מהנתונים ולהעניק עוד ידע שתוכלו בעזרתו לבצע עסקת נדל”ן מניבה!
הדרך בה נעבור על הכלים היא תהיה במקביל למסלול אותו עובר משקיע או יזם שמעוניין לבצע עסקה.
כמובן שהמסלול הוא לא קבוע ומשתנה מסוג עסקה אחת לאחרת, כרגע נעבור על המסלול הקלאסי שעובר יזם בחיפושו אחר נכס מסוג דירת מגורים.
אם כן, הצעד הראשון הוא בחירת האזור בו תתבצע העסקה.
על מנת לבחור את האזור לעסקה, יש לענות על מספר שאלות:
1. מה מטרת העסקה?
ברור כי כאשר נחפש בית למגורים נצטרך להתחשב באזור שמתאים לנו מבחינת הסטטוס המשפחתי שלנו, קרבה למרכזים שחשובים לנו, קרבה למקור פרנסה, קרבה למשפחה לפעמים וכו’. לא כך כאשר מחפשים נכס להשקעה.
כאשר נחפש נכס להשקעה נחפש את האזור אשר יניב לנו מקסימום אחוזי תשואה ובמקביל יהיה מספיק קרוב ע”מ שנוכל לדאוג לנכס בקלות יחסית.
אין שום בעיה לבצע עסקת נדל”ן רחוקה ממכם, אך יש לקחת בחשבון שיש להגיע למקום מספר פעמים לפני ביצוע העסקה ולעיתים מספר פעמים לאחר מכן. במיוחד בעסקאות נדל”ן מניב בהן יש לתחזק את הנכס. כל אחד לפי השיקולים שלו. לאחר שהחלטנו מה מטרת העסקה עוברים לשלב הבא:
2. מה התקציב לביצוע העסקה?
שימו לב! לא מדובר בכמה כסף יש לי, אלא – מה התקציב לביצוע העסקה. עסקה טובה לא בהכרח ממומנת (כולה או חלקה) מהכסף של היזם או המשקיע.
ברגע שידוע התקציב ניתן לכוון לכיוון המתאים. עסקה בתקציב גבוה תתרכז יותר במרכז ועסקאות בתקציב נמוך נוטות להיות יותר באזור הפריפריה. חשוב להבין כבר בשלב זה – כאשר אנו מדברים על תקציבים וכספים בעסקאות, מה שמעניין אותנו זה לא כמה כסף הרווחנו – אלא כמה אחוזי תשואה השגנו. להרוויח מיליון ש”ח אחרי השקעה של מאה מליון מול להרוויח 10,000 לאחר השקעה של 100,000 – מה עדיף?
אם נחשב אחוזי תשואה נגלה שהרווח של מיליון הוא אחוז תשואה לעומת הרווח של 10,000 שהוא 10% תשואה. לא נחפש את העסקאות שנרוויח בהן הכי הרבה כסף, אלא את העסקאות שבהן הכסף עושה הכי הרבה כסף ביחס להשקעה.
* לא בטוחים מה התקציב שלכם? לחצו כאן לקביעת שיחת התייעצות חינם עם אחד מיועצי הנדל”ן שלנו. **
ברגע שיש לנו את 2 התשובות לגבי המטרה והתקציב – אפשר להתחיל לאתר את העסקה.
איתור העסקה נעשה מהמאקרו למיקרו. מהגדול לקטן.
תחילה בוחרים אזור/עיר, לאחר מכן שכונה, אח”כ רחוב ורק לבסוף מאתרים נכס מתחת למחיר השוק איתו נבצע את העסקה.
הסיבה שזאת הדרך בה יש לפעול היא ע”מ לצמצם את הסיכון למינימום האפשרי.
על ידי ניתוח השוק והאזורים הנדלניים נוכל לדעת שאנו מבצעים עסקה שבכל מקרה תהיה בעלת עליית ערך – גם אם מחירי הנדל”ן בארץ ירדו – בעסקה שלנו הערך יעלה. לדוגמה קניית דירה בבניין בו יתבצע פרויקט פינוי בינוי, ערך הדירה בוודאות יהיה גבוה יותר לאחר הבינוי מחדש. לכן זאת הסיבה שאנו פועלים מהמאקרו למיקרו – צמצום הסיכון למינימום והעלאת הערך למקסימום.
לרוב, בחירת העיר נעשית בצורה די פשוטה. צריך למצוא עיר מתפתחת, כזאת שעוד תמשוך אליה תנועה עתידית. ע”מ לאתר עיר שכזאת, ראשית עלינו לבדוק אילו ערים נכנסות בטווח אותו אנו מוכנים לנסוע. נפתח כל אתר מפות שקיים, ונבדוק אילו מקומות נמצאים בטווח הפעולה שלנו.
אחרי שרשמנו את המקומות הפוטנציאלים, זה הזמן להתחיל להשוות ביניהם.
אין עניין ללכת דווקא על “עיר חזקה” ששמענו עליה מאחרים כ”השקעת העשור”. חשוב להבין, אם כולם יודעים שזאת עיר טובה להשקעה – היא כבר פחות טובה להשקעה ממה שהיא הייתה לפני.
המטרה היא למצוא בעצמנו את המקום הבא להשקיע. ככל שיש יותר משקיעים באזור מסוים, התחרות גדולה יותר.
איפה שיש תחרות = יש ירידת מחירים (ולא מהסוג שאנחנו היזמים אוהבים).
לכן, נחפש מקומות בהם צפויה עליית ערך עקב שינויים עתידיים שננתח מצפיה בתוכניות. כדי שנוכל לאתר מקומות כאלו עלינו להבין מה גורם לעליית מחירים.
ישנם מספר גורמים שגורמים לעליית מחירים, לרוב מדובר בעליית מחירים ברמת השכונה ולא ברמת כל העיר. לכן, העיר תופסת פחות חשיבות לעומת בחירת השכונה עצמה.
יש מעט מאוד גורמים שיעלו מחירים ברמת עיר שלמה. לעומת זאת, עליית מחירים ברמת השכונה ניתן לראות חדשות לבקרים. כמו כל מוצר בשוק שמחירו נקבע על היצע וביקוש – כך גם מחירי הנדל”ן, כל מה שיעלה את הביקוש יעלה את ערך הנכס (כמובן שיש עוד גורמים שמעלים מחיר נכס כמו למשל שיפוץ וחידוש או הגדלת שטח הנכס).
ברמת השכונה, מספיק פרויקט אחד שיהווה מרכז חדש שמושך אליו קהל ע”מ להעלות מחירים. בנוסף, חיבור בצורה חדשה למרכזים מושכי קהל גם יעלו מחירים.
לדוגמה:
- בניה של קריית חינוך חדשה ונגישה – תעלה מחירים.
- כביש שיחבר את השכונה לכביש מהיר – גם יעלה את המחירים בצורה יפה.
על מנת שנוכל לדעת מה צפוי בהמשך בשטח אותו אנו בוחנים, יש לקרוא בתוכניות עתידיות.
נושאים קשורים:
תוכניות עתידיות:
התכניות העתידיות ברמה הארצית נקבעות על פי התמ”א – תוכנית מתאר ארצית. ישנם המון תמ”אות שהחלו שלוש שנים לאחר קום המדינה והמשיכו והתפתחו עד ימינו.
תמ”א מאוד מוכרת היא תמ”א 38, התוכנית לחיזוק מבנים לרעידות אדמה. לאחר שהוצגה תוכנית מתאר ברמה הארצית נבנית תמ”מ – תוכנית מתאר מחוזית. תוכניות אלו מפרטות את התוכניות הארציות ומפשטות אותן לרמה המחוזית. (ישראל מחולקת ל6 מחוזות צפון,דרום, מרכז, ירושלים, חיפה, תל אביב). בהמשך נבנית תב”ע – תוכנית בניין-עיר שמפרטת לרמת הביצוע בתוך העיר עצמה.
כאשר אנו נבחן שטח נרצה לדעת מה עתיד לקרות בו מבחינת התוכניות. האם הוא כבר פותח לרמה המקסימאלית המפורטת בתוכניות או שמה יש עוד פיתוח עתידי העתיד לשנות את תמונת המצב. שינויים כאלו יכולים לגרום לעליה או לירידת ערך.
חשוב שנדע מה עומד לקרות באזור בעתיד על מנת שנוכל להעריך את כדאיות העסקה.
לאיתור התוכניות נשתמש באתר של רשות מקרקעי ישראל.
ראשית, באיתור תוכניות מתאר ארציות. לצורך הדוגמה נשתמש בתמ”א 3 – התוכנית הארצית לכבישים ודרכים.
נלחץ באתר על תכנון > תוכניות מתאר ארציות.
רשימה זו מכילה את כלל התמ”א.
נלחץ על סימן ה + שליד התמ”א 3 ויפתחו לנו כל העדכונים:
בכל תוכנית ושינוי מופיעים משקפיים ודף.
לחיצה על המשקפיים תציג לנו את התוכנית המיועדת כמפה:
לחיצה על הדף תתן לנו את התוכנית הכתובה. מה שרלוונטי לנו בכל התוכנית הכתובה זה “מטרות התוכנית” “ותוכניות ושימושים” (לא מופיע בכל תמ”א):
לאחר שבדקנו תוכניות ברמה הארצית תוך התמקדות לאזור החיפוש שלנו – מתקדמים ומתחילים לבדוק את תוכניות המתאר המחוזיות:
הפעם באתר לאחר שנלחץ על תכנון, נלחץ על תוכנית מתאר מחוזיות:
נפתח את המחוז הרלוונטי לנו וניגש לתוכנית בעיר בה אנו מעוניינים:
גם כאן משקפיים נותנות את השינוי במפה:
ובדף נחפש את מטרות התוכנית.
מהתבוננות במפות ובנתונים נסיק איזו עיר בעלת פוטנציאל גדילה ועליית ערך (ערים עם תוכניות פיתוח עתידיות בתוך העיר או מחוץ לה), משהתקבענו על עיר מסוימת הגיע הזמן להתקדם עוד ולבחון ברמת המיקרו.
לאחר בחירת העיר מתחילים לחפש את האזור או השכונה. המטרה: שכונה עם עליית מחירים פוטנציאלית.
עליית מחירים פוטנציאלית ברמת השכונה יכולה להיות ממספר סיבות, למשל:
- תוכנית עתידית לפיתוח (למשל כחלק מהתחדשות עירונית)
- קרבה וחיבור עתידי נוח למרכזי קהל (מקומות עבודה/אוניברסיטה/בית חולים/מרכזי מסחר)
- סיבות נוספות ומגוונות שקצרה היריעה מלהכיל.
רוצה להכיר את כלל הסיבות התורמות לעליית מחירים?
מעוניין לשמוע על התוכנית להכשרת משקיעים/יזמים שלנו?
ע”מ לנתח מה עומד לקרות ברמת השכונה נצטרך לפתוח תוכניות בנין-עיר, או בשמם המוכר תב”ע. התב”עות מתפרסמות במספר מקומות: בעיריות ובמועצות המקומיות, אתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר מפות ישראל (נקרא בעבר הפורטל הגיאוגרפי הלאומי).
בשלב זה נעבוד עם האתר GOVMAP. האתר הוא בעצם שדרוג של הפורטל הגיאוגרפי הלאומי שיצא לדרך בשנת 2007. האתר אוגד בתוכו מידע ממספר רב של רשויות ומאגד את הכל לכדי תצוגה במפה אחידה.
כתובת האתר:
https://www.govmap.gov.il
השימוש באתר נעשה ב2 דרכים, או ע”י שכבות או ע”י ישומים.
לאיתור תוכניות תב”ע נשתמש ביישום “איתור תוכניות תב”ע”: נלחץ על יישומים > איתור תוכניות תב”ע לאחר מכן יפתח החלון הבא:
לרוב, אין בידנו את מספר התוכנית ולכן נחפש לפי מיקום.
כאשר נלחץ בחיפוש לפי מיקום נקבע את הרדיוס בו אנו מחפשים ונמקם את הסמן על העיר בה אנו מעוניינים לבצע את ההשקעה:
לחיצה על החיפוש תציג לנו את התוצאות מהחדש לישן:
כניסה לתוכנית תציג לנו את התוכנית על גבי המפה
ניתן לשחק עם השקיפות על מנת להבין מה יהיה בתוכנית. בשקיפות 0 נראה את המקום לפי מצבו הנוכחי:
בשקיפות 100 נראה את התוכנית כשהיא מכסה על המפה לחלוטין
לאחר שמצאנו תוכנית שנראית לנו בעלת פוטנציאל, נלחץ על התוכנית ותפתח לנו האופציה לגשת לפרטי התוכנית באתר רשות מקרקעי ישראל:
לחיצה תוביל אותנו לפרטי התוכנית:
לחיצה תוביל אותנו לפרטי התוכנית:
הפעם אין צורך ללחוץ על המשקפיים מפני שאת המפה כבר ראינו. כעת אנחנו יודעים את מספר התוכנית ונשאר לעיין בתקנון. בתקנון כרגיל נחפש את מטרות התכנית, תוכניות ושימושים:
בסיום החלק הזה ננתח את הממצאים וננסה להבין לקראת מה השכונה הולכת. ממצאים כמו שתיארנו מקודם, למשל בניה של מרכז חדש מושך קהל או כביש המנגיש את האזור יעלו את המחירים. כמובן שיש עוד גורמים המעידים על עליית מחירים אפשרית בעתיד.
לאחר שמצאנו את השכונה בה אנו מעוניינים לבצע את העסקה נמשיך להתמקד ונחפש את הרחוב המתאים לנו.
חשוב לא להתקבע מיד על רחוב אחד, אלא לבדוק 2-4 רחובות ובהם לחפש את ההזדמנות הטובה ביותר.
זכרו! לאו דווקא הרחובות היפים והחדשים הם הקרקע לעסקה טובה, הרבה פעמים דווקא ברחובות הישנים והמוזנחים מסתתרות להם הזדמנויות עסקיות נדירות!
על מנת לקבל מידע אודות הרחוב ניתן להשתמש במגוון כלים אשר מטרתם להכווין אותנו לגבי אחוזי התשואה הצפויים לנו באותו הרחוב, מידע על התושבים ועל הקונים הפוטנציאלים.
נתחיל בחישוב אחוזי התשואה הצפויים: על מנת שנוכל לחשב את אחוזי התשואה הצפויים יש להכיר את הנוסחה לחישוב אחוזי תשואה:
את התוצאה נכפיל ב100 ונקבל את התשואה באחוזים.
הסיבה שאנו מחשבים את השכירות ל11 חודשים ולא לשנה שלמה היא מפני שאנו לוקחים מרווח ביטחון של חודש שכירות מפני שאולי יהיה חודש בו לא נצליח להשכיר או שנצטרך לשלם על אחזקת הנכס וכו’. במידה והכל יהיה תקין – מבחינתנו זה בונוס.
אם כן, עלינו למצוא את מחיר הנכס הצפוי ואת ההכנסה משכירות.
- לשם כך נשתמש בשני כלים אינטרנטים נוספים:
אתר מידע נדלן של רשות המיסים
https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010
- אתרי מודעות לשכירות
באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים
נוכל לקבל את מחירי עסקאות הנדל”ן שנעשו באותו הנכס / הרחוב / שכונה
ובאתרי המודעות נאתר את מחירי השכירות המבוקשים כרגע.
אתר מידע נדל”ן של רשות המיסים:
נמלא את העיר והרחוב, סוג הנכס ואת קוד האבטחה.
לאחר מכן נקבל את כלל עסקאות הנדל”ן שבוצעו באזור על סמך הקריטריונים שהזנו
בצורה זו נוכל לדעת מהם מחירי הנדל”ן ברחוב וכיצד הם השתנו עם השנים.
בבדיקה מדוקדקת של התוכניות וזמן הוצאתם לפועל אל מול מחירי הדיור באותה התקופה ולאחריה, נוכל למצוא קורולציה בין ביצוע בפועל של התוכניות ובין עליית המחירים – דבר שיעזור לנו להבין את עליית הערך העתידית לאור ניסיון העבר.
אתרי מודעות:
באתרי מודעות כמו למשל אתר “יד 2” נשתמש ע”מ לאתר מחירי שכירות נוכחיים ברחוב, נבדוק מחירים מבוקשים עבור נכסים העומדים להשכרה כרגע וכמובן נתחיל כבר לראות הזדמנויות להשקעה.
דבר נוסף: כדאי באתרים כמו יד 2 לעקוב אחר המודעות לאורך תקופה ולראות באיזה במהירות נמכרים נכסים. האם על מנת להצליח למכור המוכרים מורידים מחירים? על ידי מעקב טוב ניתן גם למצוא מוכרים לחוצים המורידים מחירים מהר ע”מ לזרז את העסקה.
חקר השכונה והרחוב – איתור פרופיל קונה / שוכר פוטנציאלי
לאחר שהחלטנו על הרחובות בהם אנו מעוניינים לבצע עסקה, יש ללמוד את הסביבה. מטרת לימוד הסביבה היא פשוטה: הבנת השוק המקומי, הבנת הלקוחות הפוטנציאלים ואיזה נכס עדיף להשקיע כפועל יוצא ממרקם החיים ברחוב ובשכונה. על ידי ההבנה נגיע בסוף למציאת הנכס המדוייק לנו.
הדרך הטובה ביותר היא להגיע לסייר ברחובות מספר פעמים בשעות שונות של היום, להתוודע לאנשים, לדיירים, לבעלי העסקים המקומיים ולתשאל אותם. לקבל מידע לגבי סוג האוכלוסיה, קשיים שעלולים לצוץ ועוד.
מכיוון שאנו עוסקים כרגע בכלים בהם ניתן להשתמש און ליין נכיר כמה שיטות לבצע חקר שוק מקומי דרך האינטרנט.
אתרי מודעות – מודעה פיקטיבית.
שיטה מוכרת היא העלאה של מודעה פיקטיבית למכירת דירה באתרי המודעות ולחכות לטלפונים.
לתשאל את הפונים לגבי מה הם מחפשים, להבין מה פרופיל האנשים שפונים לגבי נכס מסוג זה.
לא להתבייש לשאול כל מה שהייתם רוצים לדעת לגבי הסיבה מדוע הם בחרו ספציפית במודעה שהצבתם.
כדאי על ההתחלה לשתף אותם כי מדובר במודעה פיקטיבית וכי אתם מחפשים לקנות נכס באזור.
מי יודע, אולי עוד תמכרו להם נכס באמת:)
הרשתות החברתיות:
כמעט לכל עיר/שכונה יש את קבוצת הפייסבוק שלה ולפעמים אפילו תצליחו להתחבר לקבוצת הווטסאפ השכונתית. מידע מהקבוצות הוא רב ערך ועוזר להבין את ההווי השכונתי.
ניתן אף לפרסם כי הייתם רוצים לקנות דירה באזור ומעניין אתכם לשמוע מהתושבים על החזקות והחולשות בשכונה. ככה תדעו מול איזה קשיים אתם עתידים לעמוד.
אם מדובר במקום קרוב לאוניברסיטה ואתם מכוונים להשכיר לסטודנטים – תוכלו להתחבר לקבוצות הסטודנטים ולשמוע מהם מה הצרכים שלהם בכל הנוגע לדיור ומה הקשיים.
שם המשחק הוא יצירתיות.
חשוב להדגיש – אין תחליף טוב לסיורים עצמאיים בשטח ותשאול מספר רב של אנשים בגובה העיניים.
אחרי שהבנו מה קורה ברחוב – הגיע הזמן להתחיל לאתר נכס מתחת למחיר השוק:
ישנם מספר דרכים לאתר נכס מתחת לשווי שוק. לפני שנכיר את השיטות לאתר נכס, נכיר את הסיבות בגינן נכס נמכר מתחת לשווי שוק.
סיבות:
- סיבה ראשית – מוכר לחוץ למכור!
- בעיה משפטית בנכס
- בעיות ירושה
- בעיות כלכליות
- בעיות בגירושין
אלה הן הסיבות הנפוצות – ישנן עוד לא מעט סיבות!
מוכר לחוץ למכור זו אם כל הסיבות.
אם מוכר לחוץ למכור הוא יסכים לרדת במחיר. כל הסיבות שצוינו לעיל מלחיצות את המוכר למכור, אך לא חשובה הסיבה – המטרה היא למצוא מוכר שרוצה למכור ומוכן למשא ומתן.
לאחר שהבנו את הסיבות, ניתן להבין כיצד נאתר נכסים אלה.
יש את הנכסים המפורסמים בערוצים המקובלים ויש את אלו שנצליח למצוא רק בדרכים יצירתיות.
שיטות חיפוש מקובלות:
כונס נכסים:
כונס נכסים הינו עורך דין או רואה חשבון שמינה בית המשפט או ההוצאה לפועל על מנת למכור את רכושו של חייב.
לרוב החייב הוא מי שלא הצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא או בתשלומים אחרים שהתגלגלו על הדירה.
הסיבות יכולות להיות גם סכסוך עסקי או משפטי על נכס, אי הסכמות בתוך המשפחה או בתהליך גירושין ועוד.
כאשר נפסק כי על אדם למכור רכוש על מנת לשלם את חובותיו, מתמנה כונס הנכסים ועל הכונס למכור את הדירה. ישנו לחץ מצד הגוף שחייבים לו (הבנק) לקבל את הכספים במהירות ולכן התהליך הוא מהיר יחסית.
היתרונות להליך מהיר הוא שלא כל השוק חשוף למידע ולא יספיק להיות חשוף עד שתתבצע העסקה.
על מנת מנת למלא את תפקידו כראוי על הכונס לפרסם לפחות ב2 עיתונים את הנכס. הכונס מפרסם תאריכים בהם הוא מבצע סיור בנכס, המעוניינים יכולים להגיע לסיור. במקביל, שמאי מעריך את הנכס ומראש נותן הערכת מחיר של 15-20% מתחת למחיר השוק מפני שמדובר בנכס שבעליו חייב ולחוץ למכור (הערכת השמאי לא מוצגת בדרך קבע למשתתפים בתהליך).
לאחר מכן, מי שמעוניין להגיש הצעה משאיר דמי ערבות בסך 5-10% מהעסקה (נתון להחלטת הכונס) ומגיש הצעה הנמוכה משווי השוק.
מטרת הערבות היא להשאיר בתהליך רק כאלה רציניים ולא שיגישו אנשים הצעות סתם. לאחר מכן הכונס מזמן אליו את אלו שהציעו את הסכומים הגבוהים ביותר ועורך בניהם מן מכירה פומבית. חשוב לשים לב לא להיסחף בשלב זה ולעלות למחיר הקרוב למחיר השוק. כבר קרה שבלהט המכירה אנשים בסוף התקרבו למחיר השוק ואף חצו אותו.
מי שמציע את ההצעה הגבוהה ביותר זוכה, אך עדיין אין זה אומר שהנכס שלו. על ראש הוצאה לפועל לאשר את הרכישה, כאשר עוד טרם יעלו את הרכישה בפניו על הכונס לתת אופציה לחייב לקנות את הנכס במחיר שהושג. במידה ולא יקנה- יעבירו לראש ההוצאה לפועל לאישור ורק לאחר מכן תתבצע המכירה. כמובן שהמחיר יהיה בניקוי תשלום הערבות.
בעסקאות מכונס אפשר להביא נכסים עד 30% מתחת לשווי השוק אך כמובן שישנם סיכונים. קונים את הדירה כמות שהיא כלומר – אם יש חריגות בניה וכיוצא בזה הם עוברים להיות הבעיה של הקונה. לכן, חייבים לבדוק את הנכס טוב טוב ולוודא שאין הפתעות.
מעוניינים ללכת על נכס מכונס?
רוצים לוודא שתעשו עסקה טובה?
השאירו פרטים ואחד היועצים שלנו יחזור אליכם לשיחת בירור והתאמה
הצורה בה מאתרים נכס מכונס היא או על ידי חיפוש בעיתונים או על ידי חיפוש באתרים. לאחרונה, יותר ויותר אתרים מאגדים פרסומים מכונסי נכסים ומפרסמים אותם.
לרוב העלויות באתרים אלו מגיעות לכדי 800-1200 ש”ח למנוי שנתי. מרבית האתרים מאפשרים תקופת ניסיון קטנה של עד שבוע וחצי. האם לעשות מנוי זה משתלם? בהחלט. תמורת מחיר נמוך ביחס לעסקה, נוכל להיחשף לנכסים ועסקאות עם חיסכון של מאות אלפי שקלים רק בקנית הנכס. שוב נדגיש ונאמר כי לא מדובר בהליך בטוח ב100% ועל מי שניגש למכרז מכונס חייב לעשות שיעורי בית ולהגיע מוכן. בחקר שוק נכון ובדיקת העסקה כהלכה ניתן להגיע לעסקה טובה מאוד!
דרך אתרי מודעות:
חיפוש דירה נעשה לרוב באתרי המודעות השונים. מעקב של מספר ימים עד שבועות אחרי המודעות יתן לנו מידע לגבי הלחץ של המוכר.
מוכר שמעדכן כל יום את המודעה, מוכר שמוריד מחירים, מוכר שמתחיל לפרסם לבד ואז דרך מתווך – כל אלו מעידים על מוכר לחוץ למכור ועל הזדמנות לבצע עסקה מתחת לשווי שוק.
דרך מתווכים:
אמנם שימוש במתווכים עולה כסף ומייקר את העסקה, אך חשוב לזכור – המתווך (חשוב לפנות למתווכים שזה אזור ההתמחות שלהם) לומד את השוק המקומי ומנסה להכיר כל נכס שיש במקום למכירה. הרבה מאוד פעמים המתווכים מכירים את המקומות המתאימים להשקעה – גם אלו שאינם מתפרסמים באתרי המודעות.
מומלץ לא לפנות למתווך בתחילת החיפוש מפני שמתווך יוביל אותנו בתחילה לדירות בהן יש לו אינטרס גדול שימכרו. הפניה למתווכים מומלצת, אך כדאי לפנות לאחר שחיפשתם בעצמכם ואתם מכירים את מבנה הדירות באזור והמגוון.
עד כאן צורות החיפוש המקובלות.
נעבור למספר דרכים פחות קונבנציונליות:
ישנם הרבה אנשים אשר מעוניינים למכור את הנכס שלהם אך אינם לחוצים מספיק כדי לפרסם את הנכס. אם תופיע בדרכם הזדמנות, הם ישמחו לקפוץ עליה או שלאחר קצת שיחות מכירה הם יסכימו למכור:)
איך מוצאים אותם?
שמועות בשכונה: הכי טוב זה כמובן להתערבב בשכונה, לשאול את אנשי המקום אם הם מכירים מישהו שמחפש למכור כבר תקופה.
אם כן, תבקשו קצת שיכינו אתכם לקראת המפגש עם הבעלים. זה המקום להוסיף כי היות ואנחנו מדברים על כלים אינטרנטים – דרך מצויינת לאתר נכסים מהסוג הזה זה לפרסם מודעה בקבוצות של השכונה ברשתות החברתיות. אתם תתפלאו כמה אנשים אוהבים לעזור ולנדב מידע.
סיבוב בשכונה: בכל מקרה סיבוב בשכונה הוא קריטי, במהלך הסיבוב כדאי לחפש דירות מוזנחות. כאלה עם גינות לא מטופחות, דורשות שיפוץ וכו’ לא להתבייש לפנות אל בעל הבית וליצור איתו שיח. בנוסף ניתן לחפש בתחנות אוטובוס ולוחות מודעות. עדיין יש כאלה שמנסים למכור את הדירה עם מודעה מודפסת, כן כן – אלו עם הפתקים לתלישה. חפשו אותם.
ברמת האינטרנט ניתן לבצע סיבוב ווירטואלי בשכונה דרך אתר google maps בכתובת
פשוט מוצאים את הרחוב, לוצים על תצוגת לויין ועושים מקסימום זום. תוכלו לבצע סיור ווירטואלי מנקודת מבטו של הולך רגל (יש לשים לב כי לא תמיד תתקבל תמונה עדכנית):
פניה לקבלנים מהאזור. קבלנים הפועלים באזור מסוים, לרוב מכירים עסקאות פוטנציאליות טובות. ניתן לחפש קבלנים באזור דרך דפי מידע ואפליקציות. אם במהלך הסיור אתם מוצאים נכס בשיפוצים בכלל טוב – תפנו אל הקבלן, תשאלו אותו לגבי דירות באזור שפנו אליו לשיפוץ אך לא סגרו איתו. הרבה פעמים לפני שאנשים מוכרים את הדירה הם מחפשים לשפץ אותה, מי שמתעניין אך בסוף אין לו תקציב לשיפוץ – זה בדיוק סוג המוכרים שאנו מחפשים.
פניה לבעלי דירות המחפשים להשכיר את הנכס.
הרבה פעמים בעלי דירות אשר משכירים נכסים נמאס להם מההתעסקות והבלאגן, אך המחשבה על למכור לא תמיד עוברת להם בראש או לפחות לא בצורה רצינית מספיק כדי לפעול בנושא. ניתן לפנות לבעלי דירות המוצעות להשכרה (במיוחד אם עקבנו אחר לוחות המודעות וראינו שהוא לא מצליח להשכיר) ולהציע לו לרכוש את הדירה – אתם תתפלאו כמה בעלי דירות המציעים להשכרה ולא למכירה מעוניינים למכור את הנכס.
מעוניין להכיר וללמוד עוד דרכים למציאת נכס מתחת לשווי שוק?
השאירו פרטים ואחד היועצים שלנו יחזור אליכם לשיחת בירור והתאמה
מצאתם דירה? מזל טוב!
לפני שאנו רצים לסגור עסקה, חשוב לוודא כי הנכס אותו אנו מעוניינים לקנות תקין ושאין הפתעות לגבי הנכס הספציפי אשר עלולות לפגוע לנו בכדאיות העסקה.
הבדיקה הראשונית על הנכס נעשית דרך הנסח טאבו.
נסח טאבו
מהו נסח טאבו ?
נסח טאבו מהווה מעין ת.ז. של הנכס. בנסח טאבו רשומים רכיבים קריטיים בנוגע לנכס. תיאור הנכס, זכויות בנכס, הערות, פעולות שיעבודים וכו’. חשוב מאוד כחלק מבדיקה של נכס לעבור על הנסח טאבו ולוודא שאין הפתעות. את נסח הטאבו מוציאים דרך האתר של משרד המשפטים
על מנת למצוא את נסח הטאבו עלינו לדעת מס’ גוש וחלקה. במקרה של דירה בבניין עלינו להכניס גם תת חלקה.
- גוש = שכונה
- חלקה = בניין
- תת חלקה = דירה
במידה ואיננו יודעים את מספר הגוש והחלקה ניתן לאתרם באתר govmap בכתובת:
https://www.mapi.gov.il//Pages/LotAddressLocator.aspx
ע”י הכנסת הכתובת נוכל לאתר מספר הגוש והחלקה.
חשוב לדעת כי ישנם הרבה אתרים אשר מציעים להוציא נסח טאבו עבורכם בתשלום, הדרך הכי טובה היא להגיע למקור – משרד המשפטים.
על ידי הגעה למקור אנו חוסכים את המתווכים ובכך מגיעים למחיר הזול ביותר. מחיר הוצאת נסח טאבו רגיל עומד היום על 15 ש”ח.
מה אנחנו רוצים לראות בנסח הטאבו?
ראשית – כי אכן הבעלים של הדירה הוא מי שמוכר לנו את הנכס, ככה נוכל להימנע מעוקצים שונים ומשונים.
שימו לב כי ברוב המקרים הבעלים של הקרקע היא המדינה והבעלים מחכיר את הקרקע. צריך לשים לב עד מתי מוחכרת הקרקע ואם היא מוחכרת לתאריך קרוב – כדאי להתייחס לנושא במהלך המשא ומתן.
שנית – האם ישנם הערות על הנכס, במידה ויש עלינו לברר מה משמעותן. לעיתים, בעקבות ההערות נחליט לוותר על העסקה הנוכחית.
דוגמא לדירה עם 2 בעלים המתחלקים באופן שווה בדירה:
דוגמא לרישום הערות בטאבו:
עוד מסמך שחשוב להכיר וניתן להשיג דרך המחשב הוא התיק בית משותף. תיק זה נכתב כאשר מדובר על מבנה המחולק למספר בתים.
בתיק זה יש את כלל המידע לגבי הזכויות של כל דירה, תוספות לדירה ועוד מידע שלנו כמתעניינים יכול להיות רלוונטי ולתת עוד אינדיקציות לגבי איכות העסקה. כמובן שלא מספיק רק לדעת להשיג אותו אלא גם לדעת לקרוא בו ולהבין.
ראשית, בניגוד לנסח טאבו המגיע מיד עם התשלום, אתה תיק בית משותף לוקח יותר זמן להכין ולכן לוקח מעט זמן עד הגעתו. גם כאן ישנם מספר אתרים המתיימרים לספק את השירות, אך הכי בטוח, זול ויעיל זה להזמין דרך אתר משרד המשפטים שאחראי גם על תיק בית משותף.
כתובת האתר:
https://www.gov.il/he/service/common_house_files
גם כאן נצטרך להזין לפי גוש וחלקה. במידה ואין בידנו את מספר הגוש והחלקה דפדפו למעלה ותזכרו איך מאתרים
(או שפשוט תלחצו על הקישור המופיע באתר ותאתרו לפי הכתובת:)
לאחר שתמלאו את הפרטים תבצעו את ההזמנה. יש לשים לב כי תיק זה מתעדכן לעיתים. מחיר תיק יחיד הוא 33 ש”ח ליחידה. על כל תיק נוסף תאלצו לשלם 33 ש”ח נוספים.
לאחר ביצוע ההזמנה ישלח אליכם מייל אישור, מספר שעות לאחר מכן יישלח התיק עצמו כקובץ ZIP הדורש חילוץ.
נכנס למייל ונכנס ללינק המצורף,
לאחר לחיצה על הלינק יפתח אתר ובו נזין דוא”ל ואת מספר ההזמנה כפי שמופיע במייל ונלחץ אישור.
ירד הקובץ ונצרך לחלץ אותו. לאחר החילוץ נכנס לתיקיה בשם catalog. יהיו שם לפחות שני מסמכים. המסמך הכבד יותר הוא השרטוטים והקלים זה התקנון ותוספות שנוספו לאחר מכן.
מעיון במסמכים נוכל להבין מה הזכויות בנכס, איזה אופציות עתידיות קיימות וכן נוכל לזהות חריגות בניה.
מערכת IGS
עוד מערכת אוטומטית מצוינת היא מערכת הIGS של העירייה
כל עירייה מחזיקה במערכת מפות מתקדמת הדומה בתכונותיה למפה הממשלתית. ניתן מעיון במפות ובשכבות ללמוד עוד הרבה מידע לגבי השכונה, פיתוחים עתידיים, וזכויות בקרקע.
ביקור בעירייה
בשלב זה נהוג ללכת לעיריה ולעיין במספר מסמכים ולשאול שאלות לגבי הממצאים שהעלנו בחכתנו. מטרת הביקור היא ללמוד עוד ולקבל מידע שיבטיח את כדאיות העסקה – כמו למשל עד כמה דחוף למחלקת הנדסה לקדם פרויקט מתוכנן שראינו.
רוצים ללמוד מהטובים ביותר
כיצד יש לקרוא את המפות,
לגשת לעיריה והכי חשוב – מה הלקחים שיש להסיק?.
השאירו פרטים ואחד היועצים שלנו יחזור אליכם לשיחת בירור והתאמה
בדיקת המוכר
מעבר לבדיקת הנכס עצמו – כדאי גם להכיר יותר לעומק את המוכר (לאחר שוידאנו מול הטאבו שאכן הוא הבעלים). כניסה לפרופילים האישיים ברשתות החברתיות יכולה להניב מידע רב ערך.
דרך נוספת היא פשוט לרשום את השם בגוגל. במידה ויש פסקי דין בהם הוא מופיע הדבר יעלה בחיפוש קצר ע”י אתרים האוספים פסקי דין ומציגים אותם.
אחרי שהבנתם מה פרופיל הקניה שלכם, בחרתם עיר, שכונה, רחוב ושמתם עין על נכס ספציפי, בדקתם כל מה שדרוש על הנכס ואתם מרוצים – הגיע הזמן לרוץ ולעשות את העסקה!
כמובן שלא מדובר פה בקניה במכולת אלא בהליך קניה מורכב יותר אבל בסופו של דבר יהיה לכם נכס ביד שיניב!
רוצים לקבל מאיתנו מנטור מומחה שילווה אתכם יד ביד לאורך התהליך ויוודא הצלחת העסקה?
השאירו פרטים ואחד היועצים שלנו יחזור אליכם לשיחת בירור והתאמה
עכשיו ניתן עוד קצת טיפים ליזמים רעבים:)
נדל”ן חול
השקעות נדל”ן בחו”ל נפוצות מאוד ויש סיבה לכך, השקעות בחו”ל יכולות להיות מניבות מאוד וניתן להשקיע גם בסכומים יחסית נמוכים – דבר המושך משקיעים מכל הגדלים.
חשוב לדעת כי ישנם מספר לא מבוטל של סיכונים, אשר חשוב להכיר ולדעת איך להימנע מהם.
הונאת פונזי
לצערנו נתקלנו אצל מספר מלווים שלנו בהונאה מסוג פונזי, כאשר חברת השקעות בנדל”ן חו”ל הבטיחה הרים וגבעות. המשותף לכולם היה זרם התשלומים היציב בשנים הראשונות, אשר לאט לאט הלך ודעך עד שפסק.
“אין שוכרים בנכס” “אנו עושים כל שביכולתנו למצוא דיירים” היו התשובות שקיבלו אם בכלל.
נתקעה הבניה
מלווה נוסף שלנו השקיע 220,000 בפרוייקט שהיה אמור להפוך בית מלון לבניין דירות לסטודנטים. הוא ידע שלא יקבל תשואה ב4 השנים הראשונות, היום לאחר 7 שנים ללא קבלת תמורה, עדיין מודיעים לו שיש תקלות במהלך הבניה.
צרות מסוגים אלו נפוצות ומבדיקות התגלה כי רוב הנכסים היו ממוקמים במקומות גרועים ולא נכונים לעסקת נדל”ן.
לכן ההמלצה היא לחפש מידע בגוגל על מיקום הנכס והשכונה בשפת המקום אותו עומדים לחפש. אם נחפש בשפתינו נגיע למידע המועבר על ידי בעלי אינטרס.
חיפוש בשפת המקור יניב לנו נתונים אותנטיים ואתרי נדל”ן מקומיים עם מידע אמין ונכון. חשוב לשים לב שנכנסים לאתרים עם סיומת המקומית של אותה מדינה ולא סיומות אחרות.
פשוט רושמים בגוגל טרנזלייט בעברית “דירות למכירה בXXXX”, מתרגמים לשפת המקום ומחפשים אתרים מקומיים.
אל תשכחו לבצע המרה של המטבע המקומי בשקל ישראלי 🙂
מחשבון משכנתא
עוד כלי נהדר שיש באינטרנט זה מחשבוני משכנתא. ישנם הרבה סוגים ובמספר אתרים. פשוט תקלידו בגוגל “מחשבון משכנתא” ותגיעו למספר מחשבונים. רובם של הבנקים אך יש גם של חברות חיצוניות. תשחקו קצת עם המספרים ותבינו פחות או יותר מה ההון העצמי שלכם ורמת ההכנסה החודשית מאפשרים לכם. כמובן שמשכנתא נכונה מומלץ לקחת עם יועץ משכנתאות שידאג לכל הדברים החשובים. ניתן להשתמש במחשבון המשכנתא במשרד האוצר בכתובת
https://haotzarsheli.mof.gov.il/Calculators/Pages/Mortgage.aspx
סרטוני הדרכה והסברה
בעמוד רשתות חברתיות מקבלים מידע וערך חינמי רב!
בסרטונים תראו את שי שור מנטור הנדל”ן שלנו מסביר ונותן המון מידע יקר ערך וחינמי לחלוטין! הצפיה מומלצת עם מחברת ועט 🙂 תהנו!
מכירים עוד כלים אינטרנטיים שיכולים לעזור? ספרו לנו עליהם בתגובות
מעוניינים לקבל מידע אודות מגוון תוכניות הליווי שלנו והקורסים?
השאירו פרטים ויועץ מלווה יחזור אליכם עם כל הפרטים!
6 תגובות
וואו! כמה מידע! תודה רבה!!
עולם המנטורים אתם פשוט אלופים! כמה מידע וכמה סדר
אני מכירה את רוב מה שהוצג פה ואני חייבת להגיד שאם היה לי מדריך כזה בהתחלה זה היה חוסך לי הרבה כאב ראש
וכמובן – תודה רבה על הטיפים שלא הכרתי ☺️
אני מרגיש שעברתי תהליך עם המדריך הזה מ0 ל 100!
קראתי הכל, איך אני מתרגם את זה לכסף בסוף היום בתכלס? הרי אם אני יושב בבית כל היום ולא יוצא החוצה לראות את הנכסים ולדבר עם אנשים, אני לא מאמין שאראה שקל.
בהחלט, כמו שכתבנו במדריך – אין ברירה וצריך בשורה התחתונה לצאת לשטח. ההבדל הוא האם יוצאים לשטח לאחר הכנה נכונה מהבית או לא. יזם שיצא לשטח לאחר שעשה בדיקות מקיפות ומדויקות באונליין לפני, יהיה הרבה יותר ממוקד ויחסוך לעצמו זמן רב של שוטטות וחיפוש.
אין ספק כי ישנה חשיבות גבוהה לסיור בשטח עצמו, בדיוק לשם כך אנו מבצעים סיורי שטח 🙂
מוזמן להצטרף:) 😉
בה
נפלא
ממש מושקע
נהניתי מכל מאמר
ה’ יצליח אתכם אמן.