עולם הנדל"ן: נותרו מקומות בקורס "יזמות נדל"ן" שיפתח ב25.04.22
עולם המכירות: נותרו מקומות אחרונים בקורס "מאסטר במכירות" שיפתח בחודש הבא
התקשרו כבר היום ובידקו האם גם אתם יכולים לחלץ הון כנגד הנכס שברשותכם
הידעת: אם הנך בעל נכס ומעל גיל 60 תוכל לחלץ הון עצמי כנגד הנכס שלך ללא החזר חודשי בכלל!
אין לך הון עצמי? התקשר וגלה כיצד גם אתה יכול כבר היום להתחיל להשקיע בנדל"ן
חדשות הנדל"ן: משרד המשפטים פרסם תזכיר שיאפשר לבעלי דירות לבנות בשטחים משותפים אשר בבעלותם, ללא הסכם הדיירים
ברכות ל23 לקוחות שלנו שזכו במכרז האחרון בערד, ימי בחירת המגרשים פורסמו באתר רמ"י על פי סדר קדימות

הוצאות נלוות לעסקת נדל"ן

כמה תשלמו לאחר חתימת החוזה – הוצאות נלוות לעסקה

רבים מהמשקיעים אינם מודעים לעלויות נוספות המתווספות לעסקה ולכן לא בונים דו"ח אפס נכון ומעודכן. דבר זה מביא משקיעים ויזמים לחישוב לא נכון של אחוזי התשואה, לעוגמת נפש ולפעמים אפילו לביטול כדאיות העסקה כולה.

לבניית דו"ח אפס מדויק לנכס יש חשיבות גדולה. בדו"ח אפס מכניסים את כלל ההוצאות ואת כלל ההכנסות מהעסקה, ומשם ניתן להבין את הכדאיות הכלכלית של העסקה.

בשביל לאמוד את הוצאות נלוות לעסקת נדל"ן בצורה נכונה, נבצע חלוקה בין הוצאות על:

נכסים לדיור (דירות, בתים)
נכסים מסחריים (חנות, משרד וכו')
קרקעות

ההוצאות על נדל"ן לדיור.

ההוצאות ראשונות שיש לקחת בחשבון מעבר לעלות הנכס היא כמובן אנשי המקצוע אשר המסייעים בביצוע העסקה. עו"ד ושמאי בכל עסקה, ולעיתים מתווך.

עורך דין:

תפקידו של העו"ד בעסקת נדל"ן הוא ביצוע בדיקות משפטיות מקדמיות על הנכס, בניית חוזה המכר, והרישום בטאבו. עלותו של עו"ד היא כ-1% מהעסקה.

שמאי:

תפקידו של השמאי הוא לבחון את הנכס בכלל ההיבטים הקיימים ומכך לאמוד את שוויו. הוא שקובע כמה הנכס שווה בעיני הבנק.
עלותו 1,500 ₪ – 3,500 ₪ לפני חתימת חוזה (לנכס סטנדרטי), לאחר חתימת החוזה ולקיחת המשכנתא יש סבסוד של הבנק ועלותו זולה יותר

מעבר לאנשי המקצוע, ישנן עלויות נוספות הקשורות במשכנתא כגון: יפוי כוח נוטריוני, רישום הערות אזהרה, שליחים לטאבו ורישום ברשם המשכונות, כל אלו מהווים הוצאה נוספת של כ-4,000 ₪.

מתווך:

תפקידו הוא כמובן בחיבור המוכר והקונה לנכס, עלותו היא 2% מהעסקה + מע"מ.

מס רכישה:

מס המושת על רוכשי דירה שניה לפי חישוב ערך הדירה, או על רוכשי דירה ראשונה במחיר של מעל 1,747,865 ₪ לפי מדרגות לשנת 2021

כל אלו הן הוצאות על עסקאות בנדל"ן למגורים.

כאשר מדברים על הוצאות בנדל"ן מסחרי, ישנם את כלל העלויות שהוזכרו לעיל, אך ישנו מיסוי נוסף החל עליו.

מיסוי נדל"ן מסחרי

מס רכישה:

בנכסים מסחריים ובקרקעות מס הרכישה עומד היום על 6%.

מע"מ בנדל"ן:

מס ערך מוסף, קבוע היום בחוק 17%.
במידה והנכס נרכש מעוסק בנדל"ן כהגדרתו בחוק,  או מחברה, יש לשלם מע"מ (אותו ניתן לקזז מהוצאות מע"מ אחרות).

מס הכנסה בנדל"ן:

את המס יש לשלם על ההכנסות משכירות. בניגוד למס הכנסה על דירה למגורים, בו עד סכום של 5,070 ₪ בחודש (נכון לשנת 2021) יש פטור מלא. בנדל"ן מסחרי התשלום הוא על כלל ההכנסות מהשקל הראשון.

ההוצאות הנלוות על קרקעות מעבר לעלויות הרגילות שפורטו בתחילת הכתבה, הן כדלקמן:

מיסוי קרקעות

מס רכישה:

המס עומד על 6% מעלות המגרש עצמו.  כאשר יש מקרים מסויימים המפורטים בחוק (במגרשים אשר יש בהם אופציה להיתר בניה למגורים), בהם ניתן לקבל 1% בחזרה, כלומר סה"כ 5% מס רכישה.

עלויות פיתוח קרקע

אם מבוצעת רכישה מרשות מקרקעי ישראל בתהליך של מכרז מקרקעין, ישנה עלות של הוצאות פיתוח. מפורט תמיד גם בחוברת המכרז. יש לשלם את עלות פיתוח והכשרת הקרקע לבנייה על ידי החברה המפתחת בשטח. התשלום הוא על הנגשת המגרש, קווי מים וביוב חשמל וכו'.

שימו לב שאתם דואגים לחשב את ההוצאות הנלוות בכל עסקה שאתם עושים ובכך לדייק את רווחיות העסקה.

מצורף סרטון עם הסבר על דו"ח אפס בדירה ודוח אפס בקרקעות

תמשיכו לעשות נדל"ן!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אוהבים לקרוא על תחום הנדלן, השאירו פרטים והירשמו לקבלת עדכונים

עוד נושאים בתחום הנדל״ן:

שינוי גודל גופנים
אתם כמעט שם... מלאו פרטים ותועברו אל השאלון ב YOU TEST
50%

חשוב למלא את כל הפרטים במדוייק על מנת לקבל את התוצאות