עולם הנדל"ן: נותרו מקומות בקורס "נדל"ן לא רק לעשירים" שיפתח ב13.7.21
עולם המכירות: נותרו מקומות אחרונים בקורס "מאסטר במכירות" שיפתח בחודש הבא
חדשות הכסף: לפי נתוני הלמ"ס גובה החזר המשכנתא ביחס להכנסות משק הבית הממוצע הגיע ל33%
חדשות הכסף: עודכן מס הרכישה. מעתה יש לשלם על דירות שנמכרו מעל 1,747,865 ש"ח
חדשות הכסף: אושר - החל מ2022, אם רמ"י לא תתן תשובה בתוך 90 יום ממועד הבקשה הדבר ייחשב כהסכמת רמ"י להוצאת היתר הבניה
חדשות הנדל"ן: משרד המשפטים פרסם תזכיר שיאפשר לבעלי דירות לבנות בשטחים משותפים אשר בבעלותם, ללא הסכם הדיירים
ברכות ליזמים שהחלו את המחזור החדש של הקורס "נדל"ן לא רק ליזמים" ב16.6.21

אוהבים לקרוא על תחום הנדלן, השאירו פרטים והירשמו לקבלת עדכונים

על אילו נושאים אני כותב כאן?

שי שור - תמונה

השאירו פרטים לקביעת פגישה עם שי שור!

איך בודקים את מחירו האמיתי של הנכס?

כך תגלו את המחיר האמיתי של נכסי נדל"ן!

כל משקיע המגיע לשלב המשא-ומתן מתלבט עם עצמו בשאלה – 'מהו שווי הנכס האמיתי?'

אם כן, כיצד ניתן לדעת האם המחיר המבוקש לדירה/לקרקע/למשרד הוא שווה ומשקף את מחירו האמיתי בשוק?

ראשית, חשוב לדעת – מי שקובע את ערכם של נכסים ברמה המקצועית – הוא שמאי מקרקעין.

במידה ויש צורך לקבל משכנתא לטובת רכישת נכס, הבנקים מחייבים לבצע הערכת שמאי המוסכם על-ידם, על מנת שיעריך את שווי הנכס ויקבע למול הבנק את שוויו האמיתי של הנכס.
מי שנושא בעלויות השמאי, הוא נוטל המשכנתא כמובן ולא הבנק.
חשוב לדעת, כי השמאי יכול להעריך את השווי נמוך ממחיר חתימת חוזה המכר או נמוך מהערכה שהיה נותן שמאי אחר. לכן, מומלץ להזמין את השמאי לפני חתימת חוזה.

עכשיו משהבנו את תפקיד השמאי, נשאלת השאלה: האם בכל עסקה פוטנציאלית צריך להביא שמאי שיעריך את הנכס?
ואם ההערכה שלו תהיה יקרה יותר או זולה יותר מהגבולות לרכישה שקבעתי לעצמי, אני אאלץ למצוא עסקה אחרת וגם לשלם שוב על שירותי השמאי?

והתשובה: בוודאי שלא! 

מאמר זה יחסוך כסף רב, יחסוך הזמנת שירותים של שמאי בהרבה מקרים!

המטרה – לדעת איך לבצע הערכת שווי באופן עצמאי.

איך להעריך לבד את שווים של הנכסים אותם אנחנו בוחנים ורק כאשר יש עסקה לפני חתימת חוזה על הפרק, רק אז להביא את השמאי שבסך הכל יתן את הערכתו.

על מנת להעריך שווי אמיתי של נכס יש להכיר את שלושת הגישות בהן משתמשים שמאי המקרקעין:

1. גישת ההשוואה

2. גישת חילוץ שווי הקרקע (או גישת העלות)

3.גישת היוון ההכנסות

ראשית, גישת ההשוואה.


גישה זו היא הגישה המועדפת על השמאים. בגישה זו פשוט מאוד משווים נכס בנכס אחר דומה. בודקים מה המחיר שהוא נמכר וככה ניתן להשליך על הנכס שלנו.

מה הן נקודות ההשוואה?

1. גודל הנכס
2. מספר חדרים
3. מצב הנכס
4. קומה
5. מרפסת
6.חניה
7. נוף וקרבה לאזורים אטרקטיביים

כל מה שיכול להיות נקודה דומה.

את ההשוואה ניתן לבצע באמצעות האינטרנט!

ניתן להשתמש באתרים המפרסמים מודעות למכירה, ניתן להשתמש באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים

בכדי לדעת כיצד משתמשים באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים, לחצו כאן וקבלו סרטון מקיף בנושא.

כמובן שלא מספיקה רק העבודה מהמחשב בכדי לבצע הערכת שווי, חשוב גם לבצע הערכת שווי בשטח ההשקעה, על מנת להכיר את האוכלוסייה , לראות נכסים המפורסמים למכירה וקבלת מידע שהמחשב לא יכול לספק.

שנית, גישת חילוץ שווי הקרקע (או גישת העלות)

בגישה זו משתמשים כאשר מעוניינים לאמוד את שוויו של מגרש, אך אין אפשרות להשתמש בגישת ההשוואה.
בשיטה זו לוקחים מגרש אשר בנוי עליו נכס ולאט לאט "מפרקים" ממנו את עלויות הנכס עד שנשאר רק עם עלות הקרקע.

כלומר: מעריכים מחיר של נכס בנוי על מגרש דומה. ממנו מפחיתים עלויות מע"מ (17%). לאחר מכן מפחיתים את הרווח היזמי (15% כמקובל), לאחר מכן מפחיתים את עלויות הבניה ולבסוף את מס הרכישה (6%) בצורה זו ישאר רק מחירה של הקרקע לבד.

גישת היוון ההכנסות

הגישה השלישית מתאימה בעיקר לנכסים מסחריים, אך ניתן להשתמש בה גם לנכסים פרטיים. גישה זו מתחילה בכך שאנו מבררים מה אחוזי התשואה המקובלים באותו אזור, וחישוב השכירות המקובלת. ע"י הצבה הפוכה בנוסחת חישוב התשואה, תוך הוספת אחוזי תשואה רצויים לנו, נוכל להגיע לשוויו של הנכס כפי שאנחנו מוכנים ורוצים.

בסרטון למטה ניתן לראות דוגמאות לכל שיטה.

בהצלחה וכמובן הכי חשוב,

תמשיכו לעשות נדל"ן!

לשיחת יעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שינוי גודל גופנים
אתם כמעט שם... מלאו פרטים ותועברו אל השאלון ב YOU TEST
50%

חשוב למלא את כל הפרטים במדוייק על מנת לקבל את התוצאות

יש לכם שאלות בנדל"ן? מתלבטים על עסקה או המהלך הבא שלכם? 

הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של היזמים שלנו מכאן ותוכלו לשאול כל שאלה! 

חינם! ! ! ! השאירו פרטים וקבלו את מצגת קורס המכירות שלנו! (אומנות ההשפעה)