עולם הנדל"ן: נותרו מקומות בקורס "יזמות נדל"ן" שיפתח ב25.04.22
עולם המכירות: נותרו מקומות אחרונים בקורס "מאסטר במכירות" שיפתח בחודש הבא
התקשרו כבר היום ובידקו האם גם אתם יכולים לחלץ הון כנגד הנכס שברשותכם
הידעת: אם הנך בעל נכס ומעל גיל 60 תוכל לחלץ הון עצמי כנגד הנכס שלך ללא החזר חודשי בכלל!
אין לך הון עצמי? התקשר וגלה כיצד גם אתה יכול כבר היום להתחיל להשקיע בנדל"ן
חדשות הנדל"ן: משרד המשפטים פרסם תזכיר שיאפשר לבעלי דירות לבנות בשטחים משותפים אשר בבעלותם, ללא הסכם הדיירים
ברכות ל23 לקוחות שלנו שזכו במכרז האחרון בערד, ימי בחירת המגרשים פורסמו באתר רמ"י על פי סדר קדימות

איך בודקים את מחירו האמיתי של הנכס?

כך תגלו את המחיר האמיתי של נכסי נדל"ן!

כל משקיע המגיע לשלב המשא-ומתן מתלבט עם עצמו בשאלה – 'מהו שווי הנכס האמיתי?'

אם כן, כיצד ניתן לדעת האם המחיר המבוקש לדירה/לקרקע/למשרד הוא שווה ומשקף את מחירו האמיתי בשוק?

ראשית, חשוב לדעת – מי שקובע את ערכם של נכסים ברמה המקצועית – הוא שמאי מקרקעין.

במידה ויש צורך לקבל משכנתא לטובת רכישת נכס, הבנקים מחייבים לבצע הערכת שמאי המוסכם על-ידם, על מנת שיעריך את שווי הנכס ויקבע למול הבנק את שוויו האמיתי של הנכס.
מי שנושא בעלויות השמאי, הוא נוטל המשכנתא כמובן ולא הבנק.
חשוב לדעת, כי השמאי יכול להעריך את השווי נמוך ממחיר חתימת חוזה המכר או נמוך מהערכה שהיה נותן שמאי אחר. לכן, מומלץ להזמין את השמאי לפני חתימת חוזה.

עכשיו משהבנו את תפקיד השמאי, נשאלת השאלה: האם בכל עסקה פוטנציאלית צריך להביא שמאי שיעריך את הנכס?
ואם ההערכה שלו תהיה יקרה יותר או זולה יותר מהגבולות לרכישה שקבעתי לעצמי, אני אאלץ למצוא עסקה אחרת וגם לשלם שוב על שירותי השמאי?

והתשובה: בוודאי שלא! 

מאמר זה יחסוך כסף רב, יחסוך הזמנת שירותים של שמאי בהרבה מקרים!

המטרה – לדעת איך לבצע הערכת שווי באופן עצמאי.

איך להעריך לבד את שווים של הנכסים אותם אנחנו בוחנים ורק כאשר יש עסקה לפני חתימת חוזה על הפרק, רק אז להביא את השמאי שבסך הכל יתן את הערכתו.

על מנת להעריך שווי אמיתי של נכס יש להכיר את שלושת הגישות בהן משתמשים שמאי המקרקעין:

1. גישת ההשוואה

2. גישת חילוץ שווי הקרקע (או גישת העלות)

3.גישת היוון ההכנסות

ראשית, גישת ההשוואה.


גישה זו היא הגישה המועדפת על השמאים. בגישה זו פשוט מאוד משווים נכס בנכס אחר דומה. בודקים מה המחיר שהוא נמכר וככה ניתן להשליך על הנכס שלנו.

מה הן נקודות ההשוואה?

1. גודל הנכס
2. מספר חדרים
3. מצב הנכס
4. קומה
5. מרפסת
6.חניה
7. נוף וקרבה לאזורים אטרקטיביים

כל מה שיכול להיות נקודה דומה.

את ההשוואה ניתן לבצע באמצעות האינטרנט!

ניתן להשתמש באתרים המפרסמים מודעות למכירה, ניתן להשתמש באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים

בכדי לדעת כיצד משתמשים באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים, לחצו כאן וקבלו סרטון מקיף בנושא.

כמובן שלא מספיקה רק העבודה מהמחשב בכדי לבצע הערכת שווי, חשוב גם לבצע הערכת שווי בשטח ההשקעה, על מנת להכיר את האוכלוסייה , לראות נכסים המפורסמים למכירה וקבלת מידע שהמחשב לא יכול לספק.

שנית, גישת חילוץ שווי הקרקע (או גישת העלות)

בגישה זו משתמשים כאשר מעוניינים לאמוד את שוויו של מגרש, אך אין אפשרות להשתמש בגישת ההשוואה.
בשיטה זו לוקחים מגרש אשר בנוי עליו נכס ולאט לאט "מפרקים" ממנו את עלויות הנכס עד שנשאר רק עם עלות הקרקע.

כלומר: מעריכים מחיר של נכס בנוי על מגרש דומה. ממנו מפחיתים עלויות מע"מ (17%). לאחר מכן מפחיתים את הרווח היזמי (15% כמקובל), לאחר מכן מפחיתים את עלויות הבניה ולבסוף את מס הרכישה (6%) בצורה זו ישאר רק מחירה של הקרקע לבד.

גישת היוון ההכנסות

הגישה השלישית מתאימה בעיקר לנכסים מסחריים, אך ניתן להשתמש בה גם לנכסים פרטיים. גישה זו מתחילה בכך שאנו מבררים מה אחוזי התשואה המקובלים באותו אזור, וחישוב השכירות המקובלת. ע"י הצבה הפוכה בנוסחת חישוב התשואה, תוך הוספת אחוזי תשואה רצויים לנו, נוכל להגיע לשוויו של הנכס כפי שאנחנו מוכנים ורוצים.

בסרטון למטה ניתן לראות דוגמאות לכל שיטה.

בהצלחה וכמובן הכי חשוב,

תמשיכו לעשות נדל"ן!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אוהבים לקרוא על תחום הנדלן, השאירו פרטים והירשמו לקבלת עדכונים

עוד נושאים בתחום הנדל״ן:

שינוי גודל גופנים
אתם כמעט שם... מלאו פרטים ותועברו אל השאלון ב YOU TEST
50%

חשוב למלא את כל הפרטים במדוייק על מנת לקבל את התוצאות