הפרויקט:
דרך הבנים, מגדל העמק
על הפרויקט:
סטטוס הפרויקט:
תכנון ראשוני.
על הפרויקט:
במרכז העיר מגדל העמק, רכשנו חצי בית דו-משפחתי על מגרש של כ-500 מ"ר. המגרש מיועד למגורים א' בהתאם לתכנית בניין עיר (תב"ע) הקיימת. ע"פ הוראות התב"ע, המגרש המינימלי באזור זה הוא 400 מ"ר, ועל כל מגרש כזה ניתן לבנות שתי יחידות דיור נפרדות.
זיהינו את ההזדמנות ובמהירות התחלנו בהליך רכישת הנכס. התכנית העסקית שלנו כוללת פיצול המגרש מהשכן הצמוד, כך שניצור מגרש בודד בשטח של כ-500 מ"ר. בשלב הבא, נוציא היתר בנייה להקמת בית נוסף על המגרש, לצד שיפוץ הנכס הקיים.
לאחר השלמת הבנייה והשיפוץ, נכוון להשכרת הנכסים ולאחר מכן למכירת שני הבתים צמודי הקרקע, מה שיאפשר למשפחות ליהנות ממגורים איכותיים במיקום מרכזי ואטרקטיבי.
על מנת למקסם את הפוטנציאל אפילו יותר – בהתאם לסעיף 147 (ב) (לחוק התכנון והבנייה) שקיבל תוקף באוגוסט 2024, אנו נבקש גם עוד יח"ד דיור להשכרה לכל אחד מהבתים, כלומר סך הכל יהיו שני בתים כאשר בכל אחד מהבתים תהיה יחידת דיור נוספת שתשמש להכנסה משכירות.
בדיקה ראשונית
בשלב הראשון אנו מתחילים בסדרת בדיקות מקדימות ומעמיקות שמטרתן להבטיח את הצלחת. אנו מבצעים ניתוח זכויות בנייה ראשוני, שבו נבחנות זכויות הבנייה הקיימות והפוטנציאליות של המגרש על פי תכניות ותקנות רלוונטית, כדי למצות את מלוא הפוטנציאל התכנוני. במקביל, אנו מבצעים בדיקת כלכליות ראשונית, הכוללת ניתוח עלויות ורווחים צפויים, במטרה לזהות את האתגרים וההזדמנויות הכלכליות של הפרויקט. בנוסף, אנו מכינים תכנית העמדה ראשונית שמתמקדת במיקום המבנה, שטחי הדירות והשטחים הציבוריים, תוך התאמה לדרישות השוק. בתום שלב זה אנו מכינים מצגת ודו"ח שיוצגו למשקיעים הפוטנציאלים בפרויקט.
גיוס משקיעים
בשלב גיוס המשקיעים לפרויקטים, אנו מתמקדים בעבודה ישירה עם הקהילות שלנו, שמקבלות את ההצעה הראשונה להצטרף להזדמנות השקעה ייחודית. לאחר שהמשקיעים הפוטנציאליים מעדכנים אותנו על רצונם להשתתף, אנו מזמינים אותם לפגישה מקצועית שבה אנו מציגים בפניהם את מצגת הפרויקט והדו"ח הכלכלי המפורט. במהלך הפגישה, אנו בוחנים יחד את יכולתם לעמוד בסך ההשקעה הנדרש, תוך התייחסות מלאה לצרכים האישיים וליכולות הכלכליות של כל משקיע. במידה והם מביעים עניין סופי, אנו מחתימים אותם על הסכם שותפות ראשוני, המהווה מסגרת התחייבות ומכין אותם לכך שבתוך התראה של 14 ימים עליהם להשקיע את כספם בפרויקט. תהליך זה מבטיח שיתוף פעולה שקוף ומקצועי, ותורם ליצירת שותפויות חזקות ומבוססות.
חתימת חוזים ראשוניים
לאחר שהשלמנו את שלב גיוס המשקיעים ואישרנו את כל ההסכמים הנדרשים, אנו עוברים לשלב רכישת הפרויקט והתחלת הביצוע. בשלב זה, אנו מבצעים את ההליכים המשפטיים והפיננסיים הנדרשים להשלמת רכישת הקרקע או הנכס, תוך הקפדה על עמידה בכל התנאים החוזיים והרגולטוריים. במקביל, אנו מגבשים את צוות הפרויקט הכולל מהנדסים, אדריכלים, יועצים וקבלנים, שמתחילים לעבוד על ההכנות לביצוע.
קליטת בקשה להיתר בוועדה
שלב קליטת הבקשה להיתר בנייה ברשות הרישוי המקומית הוא שלב קריטי בתהליך הפרויקט, שבו מתורגמות התכניות האדריכליות והתכנוניות למסגרת רשמית המאושרת על ידי הרשויות. בשלב זה, אנו מגישים את הבקשה הכוללת את כל המסמכים הנדרשים: תכניות אדריכליות מפורטות, חישובי שטחים, תכניות פיתוח סביבתי, דוחות יועצים ותצהירים נדרשים. במידה וישנם תיקונים נדרשים אנו יחד עם אדריכל הפרויקט מבצעים את השינויים על מנת שהבקשה תיקלט ותחל את השלבים הסטטוטורים בועדת הרישוי המקומית.
אישור בקרה מרחבית
לאחר שהבקשה שלנו עמדה בתנאי הסף, הפרויקט עובר לשלב הבקרה המרחבית. שלב זה מתמקד בבדיקת התאמת התכניות שהוגשו להקשר המרחבי הרחב יותר, תוך התייחסות להיבטים תכנוניים, סביבתיים ועירוניים. בשלב זה, נבדקת ההתאמה של הבקשה לתכנית בניין עיר (תב"ע), למרקם הבנוי בסביבת המגרש, ולמדיניות התכנונית של הרשות המקומית. גורמים מקצועיים מטעם הוועדה המקומית בוחנים אלמנטים כמו גובה המבנה, צפיפות הדירות, מרחקי בנייה, שטחים ציבוריים, חניות ותשתיות נלוות, כדי לוודא שהמבנה המוצע ישתלב בצורה מיטבית עם הסביבה הקיימת. במקביל, מתבצעות בדיקות הנדסיות ותכנוניות לוודא עמידה בתקנים, כגון תאימות לתקנות הבנייה ולדרישות נגישות. יועצי הפרויקט שלנו מספקים מענה מהיר ומדויק לכל שאלה או בקשה להבהרה מצד הרשות, ומבצעים תיקונים או התאמות בתכניות במידת הצורך.
החלטת ועדת רישוי
לאחר שהבקשה להיתר סיימה את שלב הבקרה המרחבית ועברה את כל הבדיקות הנדרשות, היא מגיעה לשלב החלטת ועדת הרישוי. זהו שלב מרכזי שבו ועדת הרישוי המקומית מתכנסת כדי לדון ולאשר (או לדחות) את הבקשה באופן סופי. בשלב זה, חברי הוועדה בוחנים את הממצאים וההמלצות שהוגשו להם במסגרת שלבי הבדיקה הקודמים. הדיון כולל התייחסות לפרמטרים כמו התאמה לתב"ע, תרומה עירונית, עמידה בדרישות נגישות, והשתלבות המבנה במרקם הסביבתי. אם יש נקודות בלתי פתורות, הוועדה יכולה לדרוש תיקונים או הבהרות נוספות לפני קבלת החלטה. במקביל, אנו ממשיכים לעקוב מקרוב אחרי הדיון בוועדה, מספקים מענה לכל בקשה בזמן אמת ומוודאים שהאינטרסים של הפרויקט נשמרים. במקרים שבהם נדרשות השלמות, אנו פועלים במהירות מול הצוות המקצועי שלנו כדי לבצע את ההתאמות הנדרשות ולהציג אותן לוועדה בהקדם. כאשר ועדת הרישוי מקבלת החלטה לאשר את הבקשה, הפרויקט מתקדם לשלב הסופי של הפקת ההיתר הרשמי. זהו רגע משמעותי בפרויקט, המסמן את תחילתה הקרובה של העבודה בשטח. במקביל, אנו מעדכנים את המשקיעים והשותפים שלנו על ההתקדמות ומכינים את הקרקע לשלב הביצוע בפועל.
קבלת היתר
כשוועדת הרישוי מחליטה לאשר את הבקשה, מתחיל השלב האחרון לפני הפקת ההיתר הרשמי: שלב בקרת התכן. זהו שלב קריטי שבו הבקשה המאושרת נבדקת שוב על ידי גורמי מקצוע מורשים, כדי לוודא שהתכנון עומד בכל התקנים, הדרישות החוקיות והבטיחותיות הנדרשות. בקרת התכן כוללת בדיקות מעמיקות של מספר תחומים: בטיחות מבנית, תקני אש ונגישות, תשתיות טכניות, איכות הסביבה וכו'. לאחר שהבקשה עוברת את כל בדיקות בקרת התכן, אנו משלימים את תשלום האגרות הנדרשות ומגישים את המסמכים הסופיים להפקת ההיתר הרשמי. בשלב זה, אנו מעדכנים את צוות הפרויקט והמשקיעים על קבלת האישור, ומתחילים את ההכנות האחרונות לקראת תחילת הביצוע בפועל. אישור ועדת הרישוי וסיום שלב בקרת התכן מבטיחים שהפרויקט מוכן להתחיל בהתאם לתקנות ולסטנדרטים הגבוהים ביותר, ומסמנים את המעבר המרגש משלב התכנון לשלב הביצוע בשטח.
עלייה על הקרקע
שלב העלייה על הקרקע הוא השלב שבו מתחילים את הביצוע הפיזי של הפרויקט בשטח. לאחר שסיימנו את שלב התכנון ונסגרו כל ההכנות המשפטיות והרגולטוריות, אנו מעבירים את התכניות המאושרות לידי קבלנים, צוותים טכניים ויועצים, ומתחילים את העבודות בשטח. בשלב זה, מתבצעות עבודות חפירה, פיתוח תשתיות והכנה לבניית היסודות.
בנייה
שלב בניית השלד הוא אחד השלבים הקריטיים ביותר בפרויקט הבנייה, שבו נבנים יסודות המבנה, קירות, עמודים, תקרות והחלקים המבניים שיתמכו במבנה כולו. בשלב זה, כל החישובים המבניים שמבוצעים על ידי מהנדסי הבניין והאדריכלים הופכים למציאות פיזית בשטח. השלב כולל את הפעולות הבאות: הכנת היסודות, בניית קירות ועמודים, תקרות ורצפות, התקנת מערכות תשתית. בניית השלד מתבצעת תחת פיקוח הנדסי צמוד, על מנת לוודא שהמבנה עומד בכל דרישות הבטיחות והתקנים. מדובר בשלב יסוד חשוב שמכין את המבנה לשלב הגמרים – ריצוף, טיח, צבע וכו' – ומביא את הפרויקט לצעד משמעותי לעבר סיום הבנייה. לאחר סיום שלב השלד אנו עוברים לשלב הגמרים, שלב הגמרים הוא השלב האחרון והמרגש בפרויקט הבנייה בפועל, שבו המבנה מקבל את המראה הסופי והפונקציונליות שלו. בשלב זה, כל עבודות הבנייה התשתיתיות והמבניות הושלמו, והפוקוס עובר להשלמת הפרטים הקטנים כדי להבטיח שהמבנה יהיה מוכן לשימוש. שלב הגמרים כולל את העבודות הבאות: טיח וצבע, ריצוף, התקנת דלתות וחלונות, התקנת דלתות פנים וכניסה, כולל כל דלתות הממ"ד (אם יש). התקנת חלונות אלומיניום, זכוכית וחלונות כפולים לאיטום ובידוד. התקנת מערכות אינסטלציה וחשמל, התקנת מערכת חשמל מלאה: שקעי חשמל, תאורה, כבלים וציוד אלקטרוני. התקנת אביזרי אמבטיה ומטבח, תאורה ואביזרי גמר, תיקונים אחרונים כגון התקנת ידיות דלתות, ציפויים, אביזרי גמר נוספים, גינות חוץ ופיתוח סביבתי ושיפוץ אחרון שכולל תיקוני גמר אחרונים, תיקוני צבע, ניקיון כללי של השטח, תיקונים קלים במערכות החשמל והאינסטלציה, תוך שימת דגש על פרטים קטנים כדי להבטיח איכות גבוהה.
קבלת טופס 4
לאחר סיום כל שלבי הבנייה והגמרים, והשלמת כל הבדיקות הנדרשות, אנו פונים לקבלת טופס 4 – אישור האכלוס. טופס 4 הוא המסמך הרשמי שניתן על ידי רשות הרישוי המקומית ומאשר שהמבנה מוכן לשימוש ומעמד בתנאי הבטיחות והתקנות. קבלת טופס 4 מציינת את סיום תהליך הבנייה באופן רשמי ומביאה את הפרויקט לשלב הסופי. במהלך שלב זה, רשות הרישוי המקומית מבצעת בדיקות מקיפות של המבנה, כולל אישור מערכות החשמל, אינסטלציה, מיגון ועמידה בדרישות נגישות. לאחר שכל דרישות הבטיחות והתקנים אושרו, מתקבל טופס 4, שמאפשר לדיירים להתחיל לאכלס את הדירות ולבצע את המעבר למבנה החדש. השלב של קבלת טופס 4 מסמן את סיום הבנייה והפיכתה למציאות, ומאפשר למשקיעים ולדיירים להינות מהתוצאות של המיזם.
מסירת דירות / סיום פרויקט
לאחר קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) וסיום כל שלבי הבקרה והגמרים, אנו מספקים את הדירות לרוכשים. בשלב זה, הדירות מוכנות לאכלוס ונמסרות לרוכשים בהתאם להסכמים שנחתמו. אנו מבצעים את המסירה באופן מסודר, תוך שמירה על שקיפות ותקשורת מלאה עם הרוכשים, ומוודאים שכל פרט בדירה נמצא במצב תקין ומתואם עם הדרישות שנקבעו. בנוסף, אנו מסדירים את עניין הרישום של הבית המשותף ברשם המקרקעין, על מנת להבטיח שהדירות רשומות באופן חוקי ובעלויות נפרדות לכל רוכש. המסירה כוללת הסבר על כל פרט בדירה, תיאום עם חברת הניהול, והכנת הרוכשים למעבר חלק ונטול תקלות.
חלוקת רווחים
בשלב סיום הפרויקט, לאחר שהבניין הושלם והדירות נמסרו לרוכשים, אנו מתחילים בתהליך חלוקת הרווחים בין המשקיעים בפרויקט. החלוקה מתבצעת בהתאם להסכמים מראש שנחתמו עם כל אחד מהמשקיעים, ומבוססת על ההשקעה הראשונית שביצע כל אחד מהם, כמו גם על האחוזים המוסכמים בפרויקט. הרווחים מחולקים לאחר סילוק כל העלויות הישירות וההוצאות הקשורות לביצוע הפרויקט, כגון עלויות בנייה, תכנון, שיווק, וריבית על הלוואות (במידה ויש). כל משקיע מקבל את חלקו היחסי מהרווח בהתאם למידת השקעתו, כאשר שקיפות מלאה נשמרת לאורך כל התהליך. אנו מספקים דו"חות פיננסיים מפורטים לכל המשקיעים, על מנת להבטיח שיתוף פעולה אמין והוגן, ותיאום ציפיות ברור לגבי התשואות של כל אחד מהם.
רוצים לקבל את שירותינו?
השאירו פרטים בטופס הבא ואנו נחזור אליכם בהקדם
